顾海波：“五一”话楼市涨跌？！

专题背景：再战江湖 五一房价风云

时间靠近五一，开发商与市场的博弈到达了临界点。一个可以肯定的事实是，房价在五一节扫清所有的迷惘。是涨、是跌，人们期待五一能够给出一个答案。这同时可能是96年以后成长起来的中国地产商创造激情与迸发智慧的时候，生与死的考验恍然已在眼前。我们仿佛在期待一部大片的上演。
   本周博客论剑：再战江湖五一房价风云，期待你的参与！

又快到“五一”了，记得两年前（2006年）前的“五一”，我应上海“东方卫视”《东方夜新闻》栏目的邀请上北京同京城的房地产大腕潘石屹、任志强等在上海文广传媒北京演播室录制了一套《五一话楼市》节目，转眼两年过去，房价也更上了一个台阶。今年的“五一”楼市又会怎样演绎哪？受媒体的邀请，简单阐述之：

上一世纪80年代日本危机，90年代后期的亚洲金融危机，2007年的美国“次贷”危机，都使当事国房地产和经济遭受重创，并且还不同程度地波及到了全球各国经济。但中国由于房地产的历史比较短暂，广大老百姓住房的历史欠帐很重，经济又处于转型的过程之中，房地产业的所谓“一枝独秀”也“顺理成章”，但这几年我国房价几乎是“年年涨、月月涨，就差天天涨”，保障住房严重缺失，房价已远超国际公认标准3：6的平均水平，房价租售比也极不合理，中国楼市正玩着“击鼓传花”的危险游戏！“死也不卖”成了当今中国楼市的流行语！国内外“热钱”云集中国楼市，至今各级政府还继续陶醉在中国房价“只涨不跌”的神话中。

影响房价的因素很多、很复杂。其实房价的涨跌同其他商品一样有其内在的运行规律，是一个再自然、再平常不过的事，涨高了、涨快了就应该回落盘整一下，只是在中国由于经济结构的低下，由于各级政府对房地产依赖过重（税收、出让金、GDP），由于各级政府对房地产（房价）“呵护”过度、“喜涨怕跌”，才不时引出房价这个永远说不完的话题，才吸引了众多、似乎也是当今中国乃至世界唯一的眼球！楼市的火暴可谓“一俊遮百丑”，掩盖了中国经济结构低下的严重现实！掩盖了产业结构升级换代的紧迫性！由于透支了不可再生和赖以生存的土地资源，我们经济发展的空间会受到挤压！

由于房地产不可移动性和区域性的特征明显，由于各地房价上涨累积幅度和上升斜率的情况不一，由于各地保障住房落实的情况不一，由于各地对投机投资客的限制力度不一，各地房价的表现形式会略有差异。

由于中国这几年房价升幅过大、斜率过陡，大量“获利盘”（投机房）积累在流通领域，客观上有获利回吐的要求和能力。另一方面，遭遇从紧宏观政策的调控和保障住宅的落实，消费者对房价走势的预期发生了微妙的变化，最典型的是去年年底以来“珠三角”地区房价的松动。

笔者认为，“五一”历来是房地产销售的旺季，因此，成交量会有一个小幅放量的过程，但价格就全国而言，是一个窄幅厢型整理的、涨跌互现的局面，但上下幅度不会太大，过高上涨是“诱多”，过低下跌有刚性需求的支撑。笔者在不同的文章中也曾经多次表述，08年中国楼市稳中微降是主旋律！但北京和上海地区可能是个例外，由于其政治和经济中心的特殊地位，由于国内外投机客的“蜂拥”集中，可能呈现先抑后扬、稳中微升的局面！但同时还必须指出，北京、上海楼市的潜在风险最大，是一个上升筑顶的风险积聚过程！是一个风险和疯狂共生的过程！北京、上海也许是中国高房价最后的堡垒！

最后，还是衷心地希望广大消费者能保持一个良好的心态！希望大家人人都能安居乐业！希望大家人人能“享有适当的住宅”！希望大家在当今诡异、复杂的经济和社会形势下，在形势不盛明朗的情况下，保留适当的现金，还是那句话：“一颗红心、两种准备”、以静制动是一个比较理想的方法。

“明天会更美好”，但我们必须先度过今天漫漫的长夜！保重！

                                                       2008．4．22

顾海波：中国房地产界独立思考者、高级经济师

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