据说，一位名叫穆麒茹的开发商，在以政协委员身份“代表北京市民”参加全国两会时，提出了“‘钉子户’为了他个人的利益，损害了包括开发商在内的多数人的利益！这也是房价上涨的原因之一”的荒谬提案。
惊闻此事，虽然只是一名普通的北京市民，也不知道这个委员是否已经后悔，但我仍然觉得我有义务把“拆迁”的道理，在这里和大家说清楚。
在城市建设过程中，为改善居民生活，美化城市风貌，拆除旧房子，建设新房子，本来是一件好事，也是很有必要，不得不做的大事。在这个过程中，如何对原居民的住房进行合理补偿，妥善协调原有居民客观存在的居住权，以及城市整体规划和开发商利益，确实是一个大问题，但并不复杂，只是有三种不同的想法。
⒈ 为了实现开发商的经济利益，剥夺原居民在该地域居住的权利，只按照现在的市场价格，以货币补偿形式，强行买断原居民的居住权，把原居民赶出长期安居的家园，无疑是以往很常见的做法。因为简直就是明抢，所以也被叫做“强拆”，其实，无论是抢是骗，都没有考虑原居民的权利，而只考虑开发商的经济利益，也势必成为“贪污受贿”的基础病灶。
⒉ 随着被抢被骗的居民越来越多，以及拆迁后房屋价格远高于补偿价格的事实被更多的公众了解，人们还是逐渐清醒起来，对于典型的被拆迁平民户来说，平房户普遍≤30平米，楼房户普遍≤70平米，货币补偿，不仅会让他们背井离乡，而且无法实现他们的安居愿望。即便平房每平米补偿3万元，楼房每平米补偿1.2万元，他们不仅无法在原地买到合适的住房，甚至到遥远的郊区，也买不起满意的住房。所以，即便是所谓的高价货币补偿，依旧普遍是以牺牲被拆迁人的利益为前提，实现那些开发商一夜暴富的愿望。强买强卖，无疑是不合法的，开发商看中老百姓居住的地批，不论居民是否同意转让，强行给房屋定价，强行要求交易，这当然不是市场经济，而是赤裸裸的“强盗逻辑”。因为虽然补偿款可能已经远高于被拆迁房屋的市场价格，但这样补偿，被拆迁人的利益无疑受到了巨大的损失，从原来城里有房住，变成不知到哪儿住，到郊区买小房子还得还贷款。
⒊ 合理的拆迁，不该是骗，更不能是抢，而应该是“换”，比如一个小区，原来都是平房，容积率0.7，政府希望改善这些平房户的生活，可以把容积率提高到2.0。希望通过在这里开发房地产赚钱的开发商，应该免费为原居民翻新住宅，并按照原居民现有住宅的面积，以每个季度每平米50-100元（视地段和城市而定）的价格，在施工期间对原居民进行房租补偿。而且，根据容积率提升的幅度，在政府协调下，给予当地居民成本价扩大居住面积的机会，并统一协商准许扩大的比例，而且，对于原有住房面积过小的家庭，要给出合理的最小得房面积。以上规则，写成简要条款如下：
⒈ 为改善□□小区人民的生活环境，经政府批准，拟订拆迁条款如下：
⒉ 根据被拆迁人现有房屋面积平方米数，24个月之内，为您免费翻新；
⒊ 被拆迁人自行搭建的非产权房是否按比例折算，参照政府有关规定；
⒋ 施工期间按被拆迁房屋面积平米数，每季度每平米补偿房租□□元；
⒌ 被拆迁人有权要求开发商以成本价，为其增建不超过□□%的面积；
⒍ 成本价≈（总建安成本+出让金+其他直接成本）÷项目住宅面积；
⒎ 对被拆迁人原有住房面积小于□□平米的，准许扩大至□□平米；
⒏ 提供的翻新房屋距原房屋的直线距离，应在1KM以内，并保证质量；
⒐ 被拆迁人有义务对翻新后增加的面积付费，并按期腾房，配合施工。
按照这一标准，非常简单的条款，就充分承认了原居民对其现有居住环境的合法权益，并保护了原居民的经济利益，而对于承担项目开发的开发商，通过帮助原居民解决住房翻新和扩大问题，也得到了相当比例的可销售面积指标，将来建设完成的房子，可以通过市场销售得到可观的利益，甚至如果觉得被拆迁人可能影响将来的销售，可以做小区通行分隔，让新居民和回迁居民井水不犯河水。
如果有人说，这样操作，开发商的利润会大打折扣，那他肯定没有对两种模式做过对比，因为根据我们对多个项目的测算，让居民回迁，不仅可以有效保证工期，还能更好的实现开发商的利润。
所以，我们有充分的理由认为：开发商应该让拆迁户原地回迁！
对于少数按照“强盗逻辑”思考的个别人，我不想劝您从善如流，只想让大家知道，和谐社会，本来就应该建立在承认彼此权利义务的前提下。而市场经济，则更需要学会仔细算账，不要自己亏了钱，却说自己欺负人欺负得不够。
例举海淀区魏公村某小区〖西北三环内〗的案例，让数据说话吧：
项目建设用地面积：55564 ㎡；另有3000㎡代征道路及绿化用地；
项目地上准建面积：200030 ㎡；容积率 3.6，限高80米；
项目用地原有住宅面积：86400 ㎡；
拟建设住宅面积：180000 ㎡； 另有20000 ㎡ 配套商业；
拟建设地下面积：60000 ㎡；包括1500个地下车库和12000㎡地下商业；
由于是在这样一个人文环境勘称卓越、非常宜居的黄金地段，所以，我们对项目的品质做出了非常高的定位，全面采用先进的环保节能标准：太阳能热水、地源热泵、新风系统、干挂耐火材料外墙保温、中空 LOW-E 双层断桥铝合金外窗及遮阳卷帘、墙体采暖、楼宇拍照门禁（所有人每次进出楼宇都要拍照存档，以保证社区治安和破案率，但非公安机构不得查阅）等技术应有尽有。
项目住宅部分地上建安成本：2.88亿元 = 18万㎡ x 每平米1600元；
项目商铺部分地上建安成本：0.44亿元 = 2万㎡ x 每平米2200元；
项目地下部分平均建安成本：1.32亿元 = 6万㎡ x 每平米2200元；
项目基础设施及前期工程费：1.30亿元 = 总建面26万㎡ x 每平米500元；
项目土地成本及出让金合计：3.50亿元（含出让金、转让费及拆迁费用等）
以上项目土地建安成本合计：9.44亿元（直接投资于本项目土地及建安）
项目税、费及管理成本合计：1.51亿元 （按照上项直接成本的16%计提）
项目总投资：10.95亿元（也就是项目总投资，即总成本的上限）
按照这一预算，对原居民回迁的增加部分面积，按每平米6000元补成本；
原居民除可以免费翻新原住宅，还可以按每平米6000元扩大70%面积；
即：原住房60㎡，可得新房102㎡，只要付25.2万 ≈ 42㎡ x 6000元；
施工期间，每季度还可以按照原有住房面积，得到每平米90元房租补贴；
即：原有住房60㎡，施工期间，可以得到每季度5400元房租补贴。
实在租不到房的，提供简易房免费居住〖2人9㎡〗，房租补贴照发；
按照这个标准，相信原居民是会支持对原小区的危旧房全面改造的。
那么，项目是否会亏损，如果有盈利，有能得到多少利润呢？
⒈ 回迁人翻新扩大面积 60480㎡ x 6000元每平米 = 3.6288亿；
⒉ 可销售剩余住宅面积 36000㎡ x 12000元每平米 = 4.32亿；
⒊ 可销售地上商业面积 16000㎡ x 20000元每平米 = 3.2亿；
⒋ 可销售地下商业面积 10000㎡ x 10000元每平米 = 1.0亿；
⒌ 可销售地下车位数量 1000个 x 8000元每个 = 0.8亿；
销售收入合计：12.95亿 - 成本10.95亿 = 获利 2亿元；
这里计算的销售价格是非常保守的，那边的商业和住宅价格远高于此，而且，在计算可销售面积时，考虑了暂时无法成交的尾房问题，没有计算尾房的价值。也就是说，在依法纳税，合理经营的前提下，这个项目的利润率至少是15.5% ≈2亿利润÷12.95亿营业额。考虑到开发商的实际投资远低于此，其自有资金回报率超过50%，非常诱人，而且由于可以得到当地居民的大力支持和积极配合，不仅可以得到民心，而且没有风险。
而如果按照货币拆迁的方式，来计算这个项目的投资回报，估算如下：
⒈ 拆迁费至少12.96亿元 = 拆迁面积 86400 ㎡ x 平均补偿 15000元；
⒉ 建安及土地成本 9.44亿 （本项不因拆迁方式发生变化）；
⒊ 项目土地及建安成本合计 22.4亿元；
⒋ 项目税、费及管理成本合计 3.584亿元（按前一项的16%暂估）；
⒌ 项目直接成本预计 26亿元人民币（这个数字，恐怕还远远不够）；
首先，这样的拆迁条件，当地居民未必同意，比如，原来有60㎡房子，现在给了90万，买商品房是肯定不够的，北京2007年商品房成交均价12436元每平米，是即便到南三环排每平米7800元的两限房，也只敢买100㎡（似乎最大90㎡），而且房子质量肯定不高，对于100㎡的一套房子，12万元交税、装修和买家具，也是非常紧张的，更关键的是，背井离乡搬出黄金地段，以后日子怎么办？与原地上楼，住102㎡房子，交25.2万来说，无疑是差了不少，况且，老百姓都不傻，知道魏公村102㎡房子转手至少能卖150万，也都知道150万-25.2万=124.8万-90万，等于多了35万呐。而且，魏公村是什么地方，周围有舞蹈学院、解放军艺术学院、外国语学院，还有理工大学、农业大学、国家图书馆等等，谁不知道这样的环境好，魏公村比南三环更适合居住啊。
即便开发商通过各种手段实现强拆，而且没钉子户，能有多少利润呢？
⒈ 销售住宅回款25.2亿，18万㎡ x 14000元每平米；（算他每平米多卖2000元）
⒉ 销售地上商业回款3.2亿 = 16000㎡ x 20000元每平米；
⒊ 销售地下商业回款1.0亿 = 10000㎡ x 10000元每平米；
⒋ 销售地下车位回款0.8亿 = 1000个 x 8000元每个；
销售收入合计：30.2亿 - 成本26亿 = 获利 4.2亿元；
这个开发商优先选择的方案，先不说资金投入和风险有多大，即便可以实现，项目利润率只有13.9%，而且，由于选择货币拆迁，前期拆迁的12.96亿，以及土地成本和拆迁费用都是硬开销，加上因为可能遇到钉子户，而导致的时间风险，自有资金回报率就更低了。
老百姓原地上楼项目利润率15.5% vs 老百姓背井离乡项目利润率13.9%；
即便不考虑良知，也不考虑风险，更不考虑道德，开发商总要考虑利润吧？！
请注意，如果觉得我的销售预期保守，两种方式的住宅价格都往高算，由于回迁方式成本低，售价预期每平米还低2000元，无疑利润更高，风险更小。
对比一下，原来让老百姓原地上楼，不仅可以实现社会和谐，让老百姓满意的重归家园，还能更好的保证开发商的利益，希望广大的开发商们，能为了自己公司的利益和名誉，理智的选择让被拆迁人原地上楼的方案，更好的落实“和谐社会”的概念。
最后，希望那位由于冲动说错话的“委员”能够认真的阅读我的文章，特别是两种拆迁方案的“投入、风险及利润对比”，相信看过以后就会明白，绝对不是“钉子户”导致了房价成本上升，而是由于开发商拒绝老百姓原地上楼，野蛮的剥夺了老百姓的居住权，强买强卖，才导致了老百姓被迫做“钉子户”，也导致了拆迁成本上升，社会矛盾激化。说实话，当“钉子户”住在停水、断电的破房子里，每天提心吊胆担心家人遭到报复，不是被逼到没路可退，谁愿意啊？
要是有人给免费翻新房子，还提供扩大房子面积的机会，完全合理合法的事情，老百姓虽然穷些，有时候算不过账来，但相信还是会理性的接受的。希望今后有更多的开发商能够从公司利益出发，兼顾被拆迁人的基本权利，理性的选择支持老百姓原地上楼，为和谐社会的实现做出应有的贡献。