在新近出版的《野蛮生长》一书中，“商界思想家”、万通地产董事长冯仑套用前段时间在中国大陆及港台热辣上映的《色·戒》，惟妙惟肖地演绎着中国民营企业20多年来的心路历程：原罪问题、政商关系，欲望与道德的博弈，正义与财富的平衡，在排挤、打压、困惑甚至反叛中摸索前行……总而言之，恰是“野蛮生长”的最好写照——冯仑自己也认为这本书是“一部民营企业的心灵史”。
不过，这本生逢“拐点论”风靡业界之时的带有思考性的书，更像是民营地产商“野蛮生长”时代的终结预言，如果算上2007年前后房地产业“最后的疯狂”的话，则更为贴切。
对于万通而言，或许也是如此。大年三十的前一天（2月5日），万通地产（600246.SH）发布了一份增幅高达3位数的亮丽年报：2007年实现主营业务收入21.8亿元，同比激增768%；净利润1.65亿元，同比增长高达461%。
但这显然不是万通值得关注的全部。
“老运动员”的“御寒术”
冯仑是王石“拐点论”的支持者。不过，在王石频繁出镜“卖拐”时，冯仑并没有闲着，他隐隐有些担心。
“从1999年到2007年，已经有8年好日子过了。按照正常的市场规律，一轮好日子过8年也未免太长了，一般来说，过三五年好日子就该出事了，我们现在已经透支了好日子，所以我心理上一直觉得应该调一下，而不是说还要好、还要好。”说到此，冯仑略显高深地一笑，“因为你知道我是一个老运动员了，老运动员对于场地发生变化很敏感，我知道过一段游戏规则又变了。”
在接受《英才》记者专访前，手握大把银子的冯仑刚去过成都，并下了一着妙棋——
1月23日，万通地产与成都交大房产开发有限公司签署合作协议，交大房产下属美通置业将引进万通地产为其增资21018万元。是次投资使万通地产增加开发建筑面积81.2万平方米，也实现了其土地储备增长的目标。业界将之解读为“冯仑2亿踏进蓉城地产”。
“我们现在天天研究怎么扩张。”冯仑说。“（拐点）对万通来讲是一个机会。我们的非上市公司负债才20%，所以，这对我们来说是最好的时候，因为我们借助繁荣时期，把所有的结构都调顺了，把所有的问题都去除了，集中了大量的现金。这种情况下，如果大家都迷惑或者是对市场预期不清晰，万通就开始了更加清晰的发展道路。”
在冯仑看来，蓉城的妙笔，还仅仅是个开始。“我们最近会不断地要披露我们要买的东西，而且在买的同时还保持我们的现金，而且，即使到明年上半年市场还是没有拐明白，我们仍然不会有问题。”
这不由得让人想起，2007年12月16日，在广州出席论坛的冯仑放话说：“我个人预见在未来3-5年里，房地产（现有的）6万家公司，未来大概应该有3000-5000家公司可以活下去，剩下的都会转型或者退出这个行业。”——在这次“敦科尔克式”大撤退中，万通无疑将扮演胜利者；而1991年创立万通以来历经行业大调整而不倒的冯仑，也终于可以用“笑看花开花落”的心态来静观其变了。
能够成为腰缠万贯的“老运动员”，自非易事。但在行业寒冬期能够习得“御寒术”，并坚持下来，却十分有效。
“我们过去的经验现在的确给了我们巨大的支持，这个经验就是1999年以来，我们一直谈的反周期的问题。”所谓反周期，“就是繁荣时期一种思维、萧条时期一种思维，要反着做。我们那个时候就提出繁荣的时候卖产品、萧条的时候买土地。繁荣的时候我们不买地，这保持了很好的现金弹性，你可以看到，到去年年底，在A股的上市公司里面，我们的现金能力是排在第四位的。在上市公司这个层面我们没有负债，我们结合项目的一个负债才40%多。反周期就是说，在大家都头昏脑胀的时候，我们一直提醒自己要应对可能出现的一些市场和政策的变化，我觉得这是非常重要的一个经验。”
在冯仑看来，恰恰是这个经验让公司成熟起来，“我们从1991创业，到1993年（海南房地产）泡沫破灭，然后从1993年进入到1999年难熬的时期，1999年再开始繁荣，所以我不能再犯1991年到1993年的错误，所以，繁荣的时候要解决问题，而不是去跟别人比谁跑得快。”
万通“打篮球”
“拐”，还是“没拐”？自2007年末至今，这竟成了地产业争论不休的年度话题。
“王石讲得非常清楚，是从过分的、非理性的、过快的上涨，转到一个理性的调整。拐点拐到哪了？拐到理性的调整。调整是个中性的概念，有高有低。”显然，冯仑支持王石的说法。
不过，在他看来，王石“卖拐”引发轩然大波的原因之一，就在于王讲得不够生动、不够形象——“大家听来听去，是拐点，但多数人以为是‘过山车’，是从上到下的”——这当然并非王的本意。“其实，这相当于原来有一个运动场，里面只踢足球。但是现在政府说，70%由我来负责、30%由市场来负责。我们原来整个房地产市场是大足球场，都踢足球；现在要分成两个场子，30%打篮球（做商品房），70%踢足球（开发经济适用房、廉租房等保障性住房）。”
冯仑非常认可政府的这种思路，毕竟不可能所有人（购房者）都对足球有兴趣，还有一种情况则是“口袋里的钱够买足球票，不够买篮球的”，所以，场上的运动员们（地产商）也面临一个选择：我该踢足球还是打篮球？
“我们选择打篮球，就是商品房市场，而不是政府保障性的住房。”这样选择，冯仑自然有充足的理由。“我们作为一个市场化的机构，面临众多的投资人，那么我们现在需要做的是更多地提供更优质、高品位、创造更多附加值的产品，用这些产品来提升我们企业的价值。我们如果去做70%的保障性住房，满足不了投资人对我们现在增长的要求和利润的要求。所以，我们买的面粉贵，做的面包也就贵。”
当然，由于目前的法律法规及土地、货币等的政策，体现的还是自2003年以来的思路，所以，如何“打篮球”的规则还有待确立，“比如说大户型不能做，这个规矩就乱了，所以需要时间。”冯仑乐观地预测说：“什么时候再开始恢复看足球的给足球鼓掌、看篮球的给篮球鼓掌，那就是这个场地运动员（地产商）也都清楚了，教练（政府）、规则（法规政策）也都清楚了，观众（消费者）也都坐下来了，这个时间大概什么时间呢？我个人认为到2009年上半年。”
在地产业，“万通六君子”不啻于一个传奇。1991年6月，冯仑、王功权、刘军、易小迪、王启富、潘石屹等六人在海南成立了海南农业高科技投资公司（万通前身）。曾经一度叱诧风云的这个充满“江湖气”的万通创业团队，却差一点把万通带往“不归路”。最终，他们选择了和平分手。冯仑难以忘记的是，1996年在海南“反省”时，大家检讨自己：为什么自1991年艰苦创业，公司还会欠了6、7亿的钱？
如今，当年的“万通六君子”仍会时不时地三两个地碰头聚会，不过，在他们的话题中，如今的开心事取代了当年的辛酸史，毕竟，那是一个远去了的年代。
不过，这本生逢“拐点论”风靡业界之时的带有思考性的书，更像是民营地产商“野蛮生长”时代的终结预言，如果算上2007年前后房地产业“最后的疯狂”的话，则更为贴切。
对于万通而言，或许也是如此。大年三十的前一天（2月5日），万通地产（600246.SH）发布了一份增幅高达3位数的亮丽年报：2007年实现主营业务收入21.8亿元，同比激增768%；净利润1.65亿元，同比增长高达461%。
但这显然不是万通值得关注的全部。
“老运动员”的“御寒术”
冯仑是王石“拐点论”的支持者。不过，在王石频繁出镜“卖拐”时，冯仑并没有闲着，他隐隐有些担心。
“从1999年到2007年，已经有8年好日子过了。按照正常的市场规律，一轮好日子过8年也未免太长了，一般来说，过三五年好日子就该出事了，我们现在已经透支了好日子，所以我心理上一直觉得应该调一下，而不是说还要好、还要好。”说到此，冯仑略显高深地一笑，“因为你知道我是一个老运动员了，老运动员对于场地发生变化很敏感，我知道过一段游戏规则又变了。”
在接受《英才》记者专访前，手握大把银子的冯仑刚去过成都，并下了一着妙棋——
1月23日，万通地产与成都交大房产开发有限公司签署合作协议，交大房产下属美通置业将引进万通地产为其增资21018万元。是次投资使万通地产增加开发建筑面积81.2万平方米，也实现了其土地储备增长的目标。业界将之解读为“冯仑2亿踏进蓉城地产”。
“我们现在天天研究怎么扩张。”冯仑说。“（拐点）对万通来讲是一个机会。我们的非上市公司负债才20%，所以，这对我们来说是最好的时候，因为我们借助繁荣时期，把所有的结构都调顺了，把所有的问题都去除了，集中了大量的现金。这种情况下，如果大家都迷惑或者是对市场预期不清晰，万通就开始了更加清晰的发展道路。”
在冯仑看来，蓉城的妙笔，还仅仅是个开始。“我们最近会不断地要披露我们要买的东西，而且在买的同时还保持我们的现金，而且，即使到明年上半年市场还是没有拐明白，我们仍然不会有问题。”
这不由得让人想起，2007年12月16日，在广州出席论坛的冯仑放话说：“我个人预见在未来3-5年里，房地产（现有的）6万家公司，未来大概应该有3000-5000家公司可以活下去，剩下的都会转型或者退出这个行业。”——在这次“敦科尔克式”大撤退中，万通无疑将扮演胜利者；而1991年创立万通以来历经行业大调整而不倒的冯仑，也终于可以用“笑看花开花落”的心态来静观其变了。
能够成为腰缠万贯的“老运动员”，自非易事。但在行业寒冬期能够习得“御寒术”，并坚持下来，却十分有效。
“我们过去的经验现在的确给了我们巨大的支持，这个经验就是1999年以来，我们一直谈的反周期的问题。”所谓反周期，“就是繁荣时期一种思维、萧条时期一种思维，要反着做。我们那个时候就提出繁荣的时候卖产品、萧条的时候买土地。繁荣的时候我们不买地，这保持了很好的现金弹性，你可以看到，到去年年底，在A股的上市公司里面，我们的现金能力是排在第四位的。在上市公司这个层面我们没有负债，我们结合项目的一个负债才40%多。反周期就是说，在大家都头昏脑胀的时候，我们一直提醒自己要应对可能出现的一些市场和政策的变化，我觉得这是非常重要的一个经验。”
在冯仑看来，恰恰是这个经验让公司成熟起来，“我们从1991创业，到1993年（海南房地产）泡沫破灭，然后从1993年进入到1999年难熬的时期，1999年再开始繁荣，所以我不能再犯1991年到1993年的错误，所以，繁荣的时候要解决问题，而不是去跟别人比谁跑得快。”
万通“打篮球”
“拐”，还是“没拐”？自2007年末至今，这竟成了地产业争论不休的年度话题。
“王石讲得非常清楚，是从过分的、非理性的、过快的上涨，转到一个理性的调整。拐点拐到哪了？拐到理性的调整。调整是个中性的概念，有高有低。”显然，冯仑支持王石的说法。
不过，在他看来，王石“卖拐”引发轩然大波的原因之一，就在于王讲得不够生动、不够形象——“大家听来听去，是拐点，但多数人以为是‘过山车’，是从上到下的”——这当然并非王的本意。“其实，这相当于原来有一个运动场，里面只踢足球。但是现在政府说，70%由我来负责、30%由市场来负责。我们原来整个房地产市场是大足球场，都踢足球；现在要分成两个场子，30%打篮球（做商品房），70%踢足球（开发经济适用房、廉租房等保障性住房）。”
冯仑非常认可政府的这种思路，毕竟不可能所有人（购房者）都对足球有兴趣，还有一种情况则是“口袋里的钱够买足球票，不够买篮球的”，所以，场上的运动员们（地产商）也面临一个选择：我该踢足球还是打篮球？
“我们选择打篮球，就是商品房市场，而不是政府保障性的住房。”这样选择，冯仑自然有充足的理由。“我们作为一个市场化的机构，面临众多的投资人，那么我们现在需要做的是更多地提供更优质、高品位、创造更多附加值的产品，用这些产品来提升我们企业的价值。我们如果去做70%的保障性住房，满足不了投资人对我们现在增长的要求和利润的要求。所以，我们买的面粉贵，做的面包也就贵。”
当然，由于目前的法律法规及土地、货币等的政策，体现的还是自2003年以来的思路，所以，如何“打篮球”的规则还有待确立，“比如说大户型不能做，这个规矩就乱了，所以需要时间。”冯仑乐观地预测说：“什么时候再开始恢复看足球的给足球鼓掌、看篮球的给篮球鼓掌，那就是这个场地运动员（地产商）也都清楚了，教练（政府）、规则（法规政策）也都清楚了，观众（消费者）也都坐下来了，这个时间大概什么时间呢？我个人认为到2009年上半年。”
在地产业，“万通六君子”不啻于一个传奇。1991年6月，冯仑、王功权、刘军、易小迪、王启富、潘石屹等六人在海南成立了海南农业高科技投资公司（万通前身）。曾经一度叱诧风云的这个充满“江湖气”的万通创业团队，却差一点把万通带往“不归路”。最终，他们选择了和平分手。冯仑难以忘记的是，1996年在海南“反省”时，大家检讨自己：为什么自1991年艰苦创业，公司还会欠了6、7亿的钱？
如今，当年的“万通六君子”仍会时不时地三两个地碰头聚会，不过，在他们的话题中，如今的开心事取代了当年的辛酸史，毕竟，那是一个远去了的年代。