周帆：房地产“傻瓜时代”即将结束，地产商面临命运拐点

从1993年房地产泡沫结束后一直到今天，中国房地产可以说一路飘红，成为中国经济发展的排头兵。房地产开发队伍不断壮大，就连不知房地产为何物的企业和个人，也闭着眼睛往房地产这行当里钻，结果一钻进来，就大把大把的赚钱，数钱的时候，连自己也弄不明白怎么就一下子赚了个盆满钵满，一不小心就成了富翁？

“他妈的，房地产真好赚钱”。可以说，中国绝大多数的房地产商还没来得及准备就成功了。

我接触的开发商无以计数，有在房地产行业里摸爬滚打了十多年的老手，有初涉房地产的新兵，但失败的却微乎其微，有的开发商开发的项目陷入停顿，甚至瘫痪状态，正在开发商一筹莫展，打算放弃时，却出现奇迹：项目一下子销售一空。开发商琢磨了半天也不知道死了的项目怎么就会自己回生？有人归结为是自己运气好。

我看，不是他一个人运气好，而是中国的开发商们运气统一好，理由很单纯：中国房地产从1993年后就进入到了“傻瓜时代”。什么是傻瓜时代？傻瓜相机知道啵？就是你只要按一下快门就行了，相机会自动对焦、自动成像、自动输出。正如傻瓜相机的广告词所言：你只要按一下快门，其余的事由我来做。

总结中国的房地产，具有“无技术、无营销、无谋略”的特征。即，没有什么技术性，也没有什么有别于他人的成功谋略和营销，但却不妨碍成功。

中国的房地产，只要你有钱，就能拿下一块地，只要拿下了一块地，你就等着收钱。曾有许多从事房地产策划与营销的同行们，在交谈中炫耀他做了多少个成功项目，但是让其总结一下成功在哪里？却总结不出来，并且几乎所有楼盘的开发模式、营销模式、管理模式看起来五花八门，实际上大同小异。所谓的成功，并非人力促成，乃市场机遇所致也。

像碧桂园、合生创展、富力地产、雅居乐地产、SOHO中国、万科地产、恒大地产、万达地产、华远地产、万通地产、建业地产等这些中国地产巨头，无一不是凭借先行一步、市场契机发展起来的。当年碧桂园开发顺德碧桂园时，死火了三年，然后奇迹般地崛起，业内人士都以为是王志纲妙手回春，实则不然。中国像顺德碧桂园这类死后回生的例子举不胜举，只不过王志纲捡了个便宜而已（碧桂园老板也多次在公开场合<包括媒体>澄清过不是王志纲策划的事实）。

星河湾的开发商宏宇集团的第一个楼盘是广州海珠区的宏宇广场，这个楼盘当时就卖得很一般，甚至不太好。后来黄文仔在华南快速干线拿了一块地，就是广州星河湾项目，星河湾一炮打响，从此奠定了宏宇集团的开发实力，后来宏宇广场也慢慢消化完了，如果说星河湾的成功是黄文仔追求完美的精神所致，那么为什么宏宇广场就不追求完美了？显然这种理由是不成立的。

富力地产、合生创展这个中国地产的两个大锷，以广州为大本营，南征北战，辗转北京、上海等全国大中城市，纵横地产十余载，却没有一个叫得响、拿得出手的名牌项目，但他们都成功了，成功的原因，并不是他们对房地产特别精通，也不是他们公司拥有优于其它公司的不可多得的高级人才，而是时势造英雄也。

然而，好景到头了，中国地产的“傻瓜时代”即将结束，市场将进入另一个理性、健康时代，这里我将其命名为“新竞争时代”，之所以如此命名，是因为此前的中国房地产几乎处于“无竞争”或者叫“半竞争状态”，即使有竞争，强度也很低。在进入新的地产时代后，最明显的特征就是“竞争”，竞争强度大幅提高，大家将靠思想、能力、智谋、实力吃饭，有思想有实力的企业会借此机会做强做大，反之，“傻瓜企业”则无立足之地。估计在三年内将会出现转型。到时，中国房地产将会出现一轮前所未有的大变局，许多不具备开发实力、能力的企业，将面临市场的无情淘汰。那些依靠“傻瓜时代”的良好市场机遇而发展起来的企业，如果不调整思路、发展战略，必然自动出局。

遗憾的是，中国的房地产开发商，尤其是那些老板们、高层管理者们，其思想观念大都比较传统落后，有的甚至食古不化，思维模式单一，眼界狭窄，在“傻瓜时代”，这种类型的人凭借机遇捞到了发展的一些资本，其缺点也没有发挥作用——阻碍发展，但进入理性、健康的“新竞争时代”后，他们将“找不着北”，这样的地产商，在中国太多，地产商们几乎都是“稀里糊涂发财，懵里懵懂成功”的，届时，中国的地产商将全面面临命运的拐点。