——中国房地产08后趋势全景另类解读之三

    经济是什么？如果以虚无主义的观点来看，正如我在我的《历史不过是人性的周期性波动》一文中所说，“人类自认为的政治进步只不过是人性正反因素消长的结果，人类自认为的经济进步只不过是人类自己玩的一个原地加速旋转的游戏而已。”

    经济是什么？如果你问自己，你会发现这个你每天都看见和感受的词汇对你来说突然变得奇怪，你很难一句话说清楚经济是什么。目前，西方经济学中经济一词涵括了很多层面，并没有一个明确的定义，由此导致了西方经济学界对经济学的定义也处于混乱状态。

    在本文中，笔者采用政治经济学中对经济的定义：经济是指社会生产关系的总和。指人们在物质资料生产过程中结成的，与一定的社会生产力相适应的生产关系的总和或社会经济制度。再具象一点就是，经济是指社会物质资料的生产和再生产过程，包括物质资料的直接生产过程以及由它决定的交换、分配和消费过程。

    有了这个定义，如果你还看了最近的财经畅销书——威廉•恩道尔的《石油战争》和《粮食危机》，你就会同意，我们现在的所谓经济其实就是在美国一小撮精英集团设计好的体系、制度里蹦达。就像我们所有的电脑用的是美国微软的WINDOWS操作系统，一旦离开了这个系统，你就死机！美国精英在各个领域占领了战略地位，巧妙阴险并以一种伪善堂皇的姿态控制着世界的经济的运行。其实在舆论领域，所谓舆论也是被操纵的，就像中国的洋买办经济学家以一种伪学术的姿态来冲击中国的18亿亩耕地底线一样。
核心提示一：金融危机是深度阴谋，房地产需要裹脚布

    作为地产独立观察者，许子枋认为：在大的经济背景下，08后中国房价必定平抑，新周期启动还存悬念，但是房地产业反转存在经济层面的“第二推动力”。

    看过畅销书《货币战争》的人都知道，在国人眼里正牌谨严的美联储原来只是一个让人匪夷所思的私人金融机构，书中还披露他们为了某些巨大利益不惜策动世界大战和谋杀美国总统。虽然新上任的美国总统奥巴马号称要终结华尔街，但他能终结美联储吗？

    美国引发的中东战争，无非是为了控制和争夺石油资源，能源的争夺通过局部战争能暂时获得解决，但传统能源终将有枯竭的一天。

    具有战略视野和控制世界野心的美国金融家和政治家，在取得网络霸权后，将试图取得新战略物质（粮食）和新能源的霸权。因此，他们要洗劫以美元为平台的关联的金融资产，来转移并替补到开发新能源的巨额投入，并逼迫第三世界国家的金融破产，然后以经济援助的姿态，以达到与他们签订一系列具有战略控制意味的经济条款。因此，金融危机是美国金融家的又一个深度阴谋。

    城门“纵”火，殃及池鱼。金融危机的直接后果，是使中国的外汇储备面临“金融风化”甚或归零的风险，更重要的是遏制了中国出口型的经济增长，从而使中国经济景气预期严重下滑，从而间接瓦解了房地产的投资性和投机性购买冲动，使房地产业在经济景气不回升的情况下，将较长时间持续低迷。
    但目前，政府和国人动辄谈金融危机的危害，大多只将美国金融危机看作全球经济衰退的始作俑者，而少有考虑到中国在全球的未来的战略和定位的缺失或“肌无力”的危局。

    政府和舆论将美国金融危机当作中国经济增长结构性缺陷的遮羞布，但是，羞是遮不住的。中国的房地产前些年就象刘翔一样跑得太快，然后突然就脚受伤了，跑快了会伤着，总要歇歇，这是必然。因此房地产继续需要各级政府的救市政策，就像刘翔需要裹脚布，虽然甚至可能会又臭又长，但总聊胜于无。但有了裹脚布，房地产还能继续领跑吗？那也是不可能的。

    这是以全球为基点，从宏观经济层面所做的另类分析。

核心提示二：地方政府发行债券将平抑房价，物业税改革或成“第二推动力”

    对于08后的中国房地产，中央政府和地方政府的调控政策将力求通过一种平衡的手段使房地产软着陆，这就是目前中央政府既暗示房企可以通过市场价格自我调节并自救，同时又规劝房价不要猛降。

    在房地产持续低迷的情况下，为了缓解地方财政危机，预计地方政府发行债券将逐步推行。目前地方政府的土地财政其实是前任将后任的发展资金都挤占掠夺了。地方政府为了改变寅吃卯粮的恶性循环，为了改变捉襟见肘的财政困境，将积极稳妥地推行地方政府发行债券的进程，从而减轻地方政府对土地和房地产业的过度依赖程度，从而抑制政府推高地价的内驱冲动，从而使政府在调节房价方面变得更理性、更有全局观。

    从中观经济层面来看，物业税或将成为房地产业的“救市主”。中国有个怪现象，一旦有个问题成为热点，不管懂与不懂都来凑热闹，连篇累牍，沸沸扬扬，而对如何落实执行着力甚少。物业税也是如此，嚣嚣然后寂寂然，被束之高阁了。地产观察者许子枋认为，就像燃油税改革一样，物业税的改革推进或在房价下行通道中加快并落实推行，从而使房价支付成本在使用期内均衡摊薄，从而使房产的即期购买价格变低，从而提增消费群幅宽，推动消费力快速扩张，从而带动房地产业走入再一个高亢上行周期。

核心提示三：房地产总价平抑，区域类型分化。

    我曾在一篇博文中写道：当前与未来的中国房价走势将呈现明显的“乏”字走势,即经历舆论降势—部分急降—抗衡—普降—平抑,重新进入新的周期。

    但区域市场一定要区别对待。北京、上海、深圳、广州等大城市的房价就像权重股一样，肯定对全国的总体房价影响至深，这几个城市的价格跳水将在全国造成震荡。但中国这么大，房地产因为是不动产，是地域性很强的产业，因此大城市的房价表征所掀起的波澜到了某些三、四线城市就会弱化成涟漪，因为这些城市的需求以刚性需求为主，房价并不高，已降无可降，利润预期的低落将使很多企业淡出房地产市场或延期推出产品，有可能造成区域局部求大于供，因此在房地产逆市中，房价仍有可能局部微涨。在类型地产的区别中，因为降息和投资管道的萎缩，核心地段和品牌企业所开发的商业地产房价将具有逆市上扬的内驱力。

    银行已经改制为商业银行，虽然还不是完全彻底的改制，但让银行再成为政府的钱袋子也不是件很容易的事情了，因此政府暗示的“授意性”贷款将会在实际运行中遇到阻尼。从而使房企仍然绷紧资金链。如果就业问题不能妥善解决，中国式的“优贷危机”或将初露端倪。同样有可能促使银行收紧房地产消费贷款口子，抑制消费扩张，从而将再次促使房价平抑。

    财政扩张政策下的大规模公共设施投资的经济拉动效应，只是让一部分与权势相结合的人先富起来，并没有普惠给民众，因此这种拉动对房地产的利好将起码有一年的滞后效应。另外，大规模公共设施的建设将推高钢材水泥等建材成本，从而迫使房地产业的开发成本将仍维持在高位，对房价的下跌形成成本抗性。

    因此，地产观察者许子枋认为，从微观层面看，至少经过一年的折磨，楼市的上述各方面博弈力量会趋向均衡，消费者会根据自己的判断和需求，不同区域、不同类型的房地产会有不同的表现，房价由普降走入平抑通道，对房价未来预期将出现分化。

（未完待续，请看下篇：《文化拐杖下的08后中国房地产业大趋势》。特别申明，本文版权归作者许子枋所有，网络媒体可转载,但请勿删减。平面媒体转载须要与作者或其版权顾问取得联系。）