2007年楼市可谓是疯狂的上涨，但是2008年却一改常态，在唱衰不衰中走过大半年，而却在后半年以摧枯拉朽之势价量齐跌，至今已经达到30%左右的跌幅，如果有一个像衡量中国经济增长率低于7%就是硬着陆的指标的话，楼市短时间内跌过50%就或许正在完成楼市“硬着陆”阶段。

    曾几何时，马云的过冬论还被不少人将信将疑，现如今，华尔街风暴导致的全球经济萧条已猝不及防的摆在每个人面前。危机、降价、下滑、节俭、开源节流，等等字眼成了每天媒体不厌其烦的口头禅……这场以房产泡沫为罪魁的金融危机让众多实体经济岌岌可危，更是让房地产市场从卖方市场转入买方市场，受世界金融危机影响和上半年国家宏观调控政策影响，市场急剧萎缩，出现严重持币观望情绪。

经济危机使人们身上开始少了一些浮躁，变得更理性和务实，开始精打细算的过日子，多了些对生活的思考和珍重。这种对本质回归还是很值得欣慰。
    今天，企业每做一笔投入都要慎重思量，每花一分钱都要三思而行。地产商不再像往日那般出手阔绰，裁员、降薪、全员销售等等内幕消息不绝于耳。资金链断了，路要走，楼要卖，营销工作就不能停。只是，钱得用在刀刃上。
    在经济危机的洗礼中，企业更加关注营销结果，关心每一笔投入的性价比、来电量、客户量以及销售业绩……那么，为地产商保驾护航的代理公司以及旗下的策划精英们又该如何力挽狂澜、杀出重围呢？

在此，本人就经济经济危机下的房地产营销提出以下八大策略：

1、“快”字诀：研究目标客户，有的放矢

    目前我们比任何时候都需要了解目标客户群，如何重新界定价值以及如何应对经济衰退。价格的弹性曲线正在发生变化。目标客户群会花费更多的时间在选择上，并在采购时花费更多精力来谈判。他们更愿意推迟购买，购买性价比高的商品房，或持币观望等待大降价。因此，我们必须加强市场调研工作，特别是来点来访客户分析，正确把握目标客户群体的特征、喜好、开展有针对性的推广渠道、推广思路，和诉求点。同时在推广节奏上，结合房市相关政策、本地客户消费习惯和我们相应节点进行节奏性推广，做到市场好或我们有重大节点时能强势推广，火爆销售。
 2：“策”之诀：策则赢天下，动以占先机，决策时效的魅力

    我们还必须加强房地产营销中的决策时效性。我们知道，任何行业都必须重视信息的时效性，因为信息是瞬息万变的，在这来也匆匆去也匆匆的信息化时代，谁能最快掌握行业方面的信息并且将信息转化为工作的重要决策，谁就能在竞争中处于主动。如，最近国家连续出台的系列针对刺激经济的政策法规，我们就应该在第一时间对其进行分析研究，哪些对我们的营销有最直接的促进作用、哪些政策需要我们进一步细化、竞争对手在面对这些政策采取了哪些最新的促销手段等等，只有在第一时间对相关政策和自己楼盘的个性特征以及竞争对手的楼盘状况有充分的研究并且形成最新的营销方案，才有可能在日趋激烈的竞争中处于“永远领先一步”位置。

3、“狠”字诀：维持市场营销的支出，先声夺人

    现在不是削减广告和市场费用的时候。纪录表明，在经济衰退时增加广告投入的品牌，相对于竞争对手减少的支出，可以以较低的成本，更好的提高市场占有率和投资回报率。在衰退期，目标客户对品牌的信赖会加强，越来越多的目标客户会越来越关注广告。因此，有必要维持与市场营销的支出，或增加直接市场营销，因为直接营销对销售的拉动更加迅速明显。俗话说重病用狠药，面对普遍低迷的房地产市场，如果一味的延续传统的营销模式，在当前时期是很难说有明显效果的，此时的房地产市场就好像人处于一场大病中一样，必须要加大药量才有可能治愈，所以，无论是降价促销也好，还是其他营销方式，都必须在“度”上下功夫，必须把策略的促销功能发挥到最大，站在客户的角度，结合市场的房地产运行状况，制定切实可行的营销方案才是项目成功之关键，只有在价格与让利上想出更多的经济又实惠的营销方案才是实际。

4、“准”字诀：调整产品组合与推广策略，准确无误

    营销人员必须重新预测目标客户对其产品的需求，因为目标客户将购买性价比更好的商品。打蛇打七寸，在面对当前的房地产市场，我们必须分析项目的最大卖点在哪里，只有把卖点找准了，才能有针对性的促销政策出台，强调客户需求的新产品将给对手施加压力，他们的推出在广告策略上应强调卓越的性价比，而不是企业形象。因此，我们必须要加强媒体效果评估工作，以此来指导我们09年营销费用在各媒体渠道投放比例，并随时指导调整我们的推广策略，做到营销费用效果最大化。如“价格+中小学教育”、“现房+成熟配套设施”……通过调整产品卖点组合来刺激目标客户，促使成交。总之，政策的针对性一定要强而准，当然这是建立在对项目和市场环境充分研究的基础上的。

5、“广”字诀：支持分销与渠道经销，殊途同归

    现在的市场是僧多粥少的市场，必须访千家万户、想千方百计，加强销售的多渠道方式寻找客源，在这里主要是指两个方面：一是营销渠道方面，可以二三级联动。三级市场通过长期交易，积累了大量客户资源。同时能够发挥市场网络资源优势，为后期集团产品销售，扩充营销平台支持。通过二三级联动效应，可以迅速了解真实的房地产市场走势，并对同区域同质楼盘的价格进行准确的评估，可以在新旧楼盘之间测算出准确的配比系数。二是媒体渠道方面，争取发觉利用一些更直接针对目标客群的特殊媒体，一来可以节约营销费用，二来效果显著。
6、“实”字诀：调整定价策略，一步到位

    客户将花时间完成对他们最有利的交易。你不一定要降低价格，但您可能需要提供更多的临时促销措施，降低折扣采购量的门槛，为长期客户提供宽松的付款政策，更积极推出小包装尺寸产品。不过在艰难的时刻，降价往往比促销活动吸引更多的目标客户。也就是指工作要落到“实”处，不是走形式主义。如，当我们制定了切实可行的调整价格方案，就应该严格按照方案的要求，把每项工作进行严格分工，并且设置工作的时间节点，相关负责人必须在规定时间提供有价值的结果，如，本阶段的推广工作、销售策略的灵活运用、销售人员的培训、工程进度的支持等等，必须要实实在在的展开，很多项目制定了阶段性营销方案，连销售人员针对性培训这样重要的工作都没有开展就叫他们执行新方案，这是绝对不能原谅的。营销上最怕的就是激情昙花一现，需要的是工作热情的持久和工作任务的务实，真正通过一点一滴来达到销售目标的完成，做实效营销。

7、“争”之诀：强调市场份额，狭路相逢勇者胜

    除了增长强劲的技术相关产业，一般公司都在争夺市场份额，因为这从某种意义上说意味着生存。了解成本结构，就可以确保任何削减或整合将省下最多的钱，带来最小的影响。像沃尔玛和美国西南航空公司这样的公司，在行业内具有强势的地位和最富有成效的成本结构，可以期望获得更多的市场份额。其它资产负债状况良好的公司也可以通过收购弱势的竞争对手来增强市场份额。深圳的市场有限，而中国的市场无限，“立足深圳、适度扩张”的战略方针就是要抢占更多的市场份额，这就要我们洽谈更多的发展商客户，写出更多的高质量的竞标报告，建立更广更深的客户人脉。

8、“心”字诀：强调核心价值观与团队凝心力，众志成城

    虽然大多数公司的雇员都有多余，做为公司管理层应该加强留下员工的忠诚心，并告诉他们公司曾经经历过的困难；保证产品质量而不是偷工减料；专著于服务现有客户而不是追求大而全。 公司管理层们必须花更多的时间与客户和员工在一起。经济衰退时，财务总监负责的资产负债表比市场销售经理负责的损益表更加重要，营运资金的管理比客户关系更重要。成功的企业在衰退期不会放弃自己的营销战略，而是适应市场。同时，在团队合作方面，对内需要加强公司各部门之间的凝心力与责任心；对外则需要加强各代理公司之间的沟通，做到销售与推广结合，相互配合，积极引导一种健康快乐的团队氛围。