□本报记者 黄志军
新政细则落地、央行大幅降息、年底开发商大幅让利冲刺业绩……年底的利好消息一个接一个。种种信号表明，新政出台后的数周内，东莞楼市的交易数据逐渐回升，年底买楼的人明显增多。
据东莞市房产管理局公众信息网成交数据显示，12月开端的第一周短短7天，全市共签约成交住宅982套；此外，12月14日—17日三天分别签约成交住宅77套、130套、132套和293套，东莞楼市取得不俗的成交佳绩，可见新政对刚性需求的刺激作用还是比较明显。
中小户型销售火爆
记者经过两周的踩盘发现，东莞各大楼盘看楼的首次置业者明显增多。据销售人员介绍，虽然大部分消费者依然不会马上出手，但无论从心理因素还是实际效果，近期的房贷优惠新政和降息都对部分首次置业者起到了刺激信心的作用。
在尚书银座销售中心，另一位首次置业者余女士也表示，由于对楼价的走势”吃不准“，现时也不会立即购买，即使购买也会选择中小户型。“这类户型不单实用，而且总价低，一旦降价，承担的风险也较小。以后无论是出售还是出租的都比大户型来得灵活。”记者在采访中发现，由于目前消费者对房价存在下跌的顾虑，以及考虑到国内外整个经济环境未来发展预期的不可预测性，购房的风险意识被大大地强化。因此，总价低且受政策惠及更广的90㎡以下的中小户型成为东莞首次置业者的首选。
针对这部分的置业者，笔者发现中惠·香樟绿洲在楼盘销售中心的显眼处挂出了关于新政的宣传板，现场不断有消费者上前咨询。
中心区域仍最受青睐
对于年底的“看楼团”来说，交通方便的中心区域仍是其置业的首选。万江的部分楼盘由于价格合理而且总价较低也吸引了一部分的人气。
“还是希望买在交通方便的南城行政中心一带，虽然这些区域较莞城、万江要贵一点，但以后无论是租或者卖都比较容易。”市民付女士向记者表示。据e屋不动产总经理杨俏介绍，选择东莞市中心的人除了看重其便利的生活工作条件之外，另一个重要原因是，从去年开始，南城行政中心的租金价格开始明显上升，而房价下降的却很少，选择市中心的小户型可以在低总价的情况下实现高回报，所以在楼市震荡不明确的时期，市中心自然是抗降性最佳的地段。
记者上周末到属于东莞中心区域的东方华府、尚书银座、塞纳城市嘉园等楼盘看到，其人气都相当不俗。临近南城的上东国际、阳光海岸等项目人气也不错。
置业心态
●首次置业型 急需购买实惠房
特征：此类型置业者年龄介于23岁～30岁之间，目前大部分都是租房住，有成家立“室”的打算，因此置业愿望强烈。经济上小有积蓄。
阿东毕业三年有余，有一个谈了3年的女朋友。两人打算明年“五一”结婚，看房已经大半年，快成了半个地产专家了。阿东两口子对南城鸿福路附近的二手房和新房了如指掌，说起价格、户型、配套头头是道，非常专业。两口子心中的未来婚房面积介于90㎡到100㎡之间，三房或者两房均可，总价60万元左右。
阿东表示，新政和降息使其供楼的成本降低，加上赶着买新房结婚，所以年底就打算入市购套新房，不打算再等待所谓的“底价”。“也许现在还不是买房子的好时机，却是我需要买房子的时机。”由于经济原因，所以其对区域要求不高。价格实惠一点的话，不太成熟的万江楼盘也可以考虑。
购房需求：户型紧凑实用，价格实惠。
楼盘推荐：目前南城区域内的中小户型货量不少。
南城，塞纳城市嘉园推出的86㎡的两房两厅单位总价为42万元左右，户型实用，地段的区位优势明显；上东国际主力户型90㎡~120㎡，均价5200元/㎡，总房价在60万元以内；城市风景、景湖湾畔等楼盘目前也有部分中小户型单位在优惠促销之中。
万江，江南第一城正推出97㎡的全江景洋房单位，现在购买可享受优惠契税；滨江公馆均价约为5000元/㎡，两房或者三房的中小户型充足，并且还有赠送面积为12㎡左右，两房可以轻松变四房。
点评：这一类型购房者由于购房需求迫切，所以一旦看中，一般出手都很果断。
●投资自住两用型 对地段要求高
特征：有一定的经济基础，在合理范围内追求居住的舒适性。部分是首次置业者，部分是换房族。购房需求较前一群体要弱。
区女士结婚已经6年，有一个5岁的小孩，明年9月份上小学一年级，因此其选房都要求附近有良好的教育资源配套。由于已经有过一次购房经验，所以区女士对自己的购房需求非常理智。“不同的阶段有不同的购房需要，实在没有必要在一次购房行为中把所有的购房因素都考虑到。抓每阶段最迫切的需要就可以了。”对于第二次购房，区女士说她最看重就是附近的教育资源配套，其次是投资价值。因为这个原因，看了许多不同类型的二手房和新房。
“考虑到以后还有可能换房，所以为方便出租和出售，希望找个地段好点的。价钱贵一点也能接受。反正长远来看房产总是赚钱的投资，现在买了也不吃亏。”区女士表示。
购房需求：投资与自住两用，对地段要求较高
楼盘推荐：这一群体选择的范围较广，160㎡的中高端户型都可以接受。
南城方面，塞纳城市嘉园热销的110㎡左右的单位性价比高，三房两厅，户型实用；江南第一城正推出105㎡~150㎡的情景美墅也受到了业内关注。
万江方面，上东国际推出的133㎡~166㎡阔景大宅正热销之中；滨江公馆“空中别馆”推出的88㎡~140㎡的两房、三房单位，均价约4800元/㎡，购房可享受一定优惠。
●享受型 注重居住舒适度
点评：因家庭成员变化或子女成长等因素产生的换房需求，务实、理性。
特征：经济实力雄厚，买房是为了享受。因此不会供房，一般都是现金购买。买房更多是为了买一个身份的标签。是高端豪宅和别墅的主要买家。
王生是地道的东莞人，做钢材生意，名下已有6套房产。去年房价暴涨时其没有入市，今年考虑到房价回落。打算买套复式住宅或者别墅，最看重楼盘的环境和配套。“有几个做生意的朋友都在南城东莞大道水濂湖都买了房子，所以也想在这一区域挑一套，觉得比较有归属感。”
购房需求：注重居住舒适度楼盘推荐：水濂湖板块的清华居产品设计得非常大气，景观资源也得天独厚，150㎡~190㎡别墅级洋房正特惠促销；世纪城·国际公馆“仁里”组团加推的160㎡~180㎡大宅单位，均价5600元/㎡左右；中信森林湖最近促销中央别墅区洋房目前也在热推中，产品户型从160㎡~270㎡不等，可满足不同层次消费需求。
点评：大户型与豪宅的买家，大都是多年前购买了自住用房，满足“三代同堂”的居住需求。经过多年的积累，这些中高端家庭收入有了很大的提高，这使得这个群体买房并不只是投资问题，其购房动因是满足自己身份、品位、生活圈子等方面的需要。但值得警惕的是，这个群体的投资力度往往特别大，而楼市的波动又来得比较突然，资金链的安全是这个群体需要考虑的问题。
各方声音
消费者
希望房价平稳上涨
记者连日来对一些楼盘进行调查，发现不管是新房还是二手房，在年底的促销攻势下，看房量都有所提升。一些新开的低价楼盘，由于促销到位，人气更是爆棚。近段种种利好信息的“催谷”，极大地激发了刚性需求置业者的信心，不少消费者开始在年底重新出动看楼。
值得关注的是，消费者面对年底这一传统的入市时机变得更为理性。因此，尽管新政着力于降低消费者购房税费，以刺激消费，依然有一部分中等收入群体的人群始终在未降至他们心理预期的房价上徘徊。而部分“换房族”和投资者则表示，对于尚未明朗的市场，未来不希望房价出现暴涨或者暴跌。
“暴涨和暴跌都是太极端的不理性现像，最佳的状态是平稳上涨。像去年那样的涨法，没房的人自然发愁，其实有房的人也同样担心。这种非理性的暴涨，就像股市那样不会长远，必然会摔下来。”公务员林先生表示，其实买房除了自住外，还有财产保值的需要。所以鉴于之前所买的房子，也不希望房价继续暴跌。而部分受访的首次置业者也表示，希望东莞市场尽快稳定，不再大起大落，这样才好下定决心买楼。
专家
东莞楼市仍处于调整期
东莞中原研究部经理车德锐认为，近期刺激房产消费的新政频繁出台，12月17日国务院还出台促进房地产市场健康发展的三条措施，对第二套房贷款的限制进行松绑，预示着在政府的调控下，房价不可能会暴跌。而目前东莞楼市的供房量充足，完全可以满足首次置业的刚性需求。供求矛盾的解决导致房价不可能继续上涨，甚至还有一定的下调空间。而东莞理工学院吴博士也表示，“近期国家出台楼市新政短期能起到提升市场信心的作用，但长远来看，市场仍然处在调整期，只有真正找到买卖双方心目中价与量的平衡点，东莞楼市才会真正活跃起来。”
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