上海：交易量上升吹响回暖号角
近日，沪商品房成交量逐步回升。根据上海市房地产交易中心的统计数据，11月6日共成交各类商品房400套，面积3.81万平方米，此前11月1~5日各类商品房成交量分别为260、211、405、352、367套。较上个星期日均成交量100套左右出现大幅提升。（上海市年初至今的住宅成交量见表3）对此，易居中国分析师傅琦认为，主要受益于新政利好的刺激。
诚然，在诸多采取救市行动的城市中，上海的救市态度无疑是非常较积极的。10月22日，与中央出台的救市政策同步，上海市政府公布了《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，总共14条，新政在税收减征上力道较大，比如将契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税等。
10月31日，上海市房地局网站公布了上海市自11月1日起调整普通住房标准的通知，明确自2008年11月1日起，上海可享受优惠政策的普通住房标准调整为：单套建筑面积140平方米以下；内环线以内套总价245万元/套，内环线和外环线之间140万元/套，外环线以外98万元/套以下；5层以上（含5层）的多高层住房，以及不足5层的老式公寓等。
而此前上海在2005年制定的普通住房标准是：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方米以下；内环线以内17500元/平方米以下，内环线和外环线之间10000元/平方米以下，外环线以外7000元/平方米以下。
与原标准相比，新标准主要有两大变化：一是单价标准调整为总价标准，受惠面有较大幅度提高；二是将建筑容积率用比较通俗的房屋层数来表示。“按照新标准，如果购买内环以内90平方米的小户型，单价可以放宽到27222元/平方米。这样一来，市场上符合普通住房标准的房源便有所增加，扩大了新政的适用范围，对促进消费需求将起到积极带动作用。”傅琦表示。

 

深圳：先抑后扬　继而回落
深圳市新政出台伊始，市场成交明显回落。据有关部门统计，新政出台的一个星期内（10月20~26日）全市商品住宅成交总套数为660套，平均每日成交94套，环比上一周减少约32%。
11月1日，新政实施的第一天，深圳市一别往日低迷，迎来成交高峰。根据深圳国土局统计数据显示，当天全市成交量为232套。在此之后的11月2~4日，每天的成交量分别为164、166和148套。
市场分析人士认为，深圳楼市成交量之所以出现先抑后扬，主要缘于10月22日，政府公布将于11月1日起下调个人首次购买90平方米及以下普通住房的交易税费，并从10月27日起降低首次购房贷款利率等鼓励购房的房地产新政。于是，购房人为减少购房成本，纷纷将购房计划推迟至11月1日以后。
事实上，除政策因素外，不少楼盘选在11月1日进行低价促销亦是当日成交量上升的原因之一。当天，金地梅陇镇四期开盘，“放肆触底价6670元／平方米起”的广告语吸引了几百名购房人前往咨询。而万科第五园推出的“总价减3万”优惠促销活动在新政后效果愈加明显，看房上门量和成交量大幅增加。珠江旭景佳园的7900元／平方米的起价，更是撼动了购房者的心理底线。
然而，无论是政策利好使然，还是低价促销的带动，之于整体深圳房地产市场而言，都只是昙花一现。新政后，深圳楼市在经历短暂的繁荣之后，便出现回落。

 表3  2008年1?10月上海住宅成交行情走势

 

 

 

 

 

 

长沙：首破“两年交易瓶颈”
与诸多城市的紧急救市相比，长沙的救市方案缓缓来迟。
据《长沙房地产》报道，11月19日，湖南省委办公厅、湖南省人民政府办公厅联合正式发布《关于促进房地产市场健康稳定发展的若干意见》（以下简称《意见》）。同一天，长沙市房屋产权管理局发布公告：从当天起，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税按照1％收取。
《意见》规定，对个人首次购买普通住房的，契税税率统一下调到1％，对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销（售）住房暂免征收土地增值税，被拆迁人购置住宅，其购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征交易契税。
同时，个人购买超过2年的普通住房对外销售的免征营业税，下调个人所得税的附征率；个人将购买超过2年的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购房价款后的余额征收营业税。对首次购买普通自住房和改善型普通自住房为节能省地型住宅的，免除应交全部契税。
而从湖南此次出台的文件来看，除“2年交易限制”有所松动外，“对个人首次购买普通住房的，契税税率统一下调到1％”，成为另一亮点。“这对于国家针对90平方米以下的首次购房者契税下降至1％来说，有一定突破。”新地东方明珠营销部副部长何建明说。
按照《湖南省人民政府办公厅关于做好稳定住房价格工作的通知》（湘政办发［2005］23号）规定，“享受优惠政策的普通住房”的标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米或套内建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。但在长沙，从11月19日起，暂定执行“个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税按照1％收取”。　

长沙市个人首次购买普通自住房“惠民政策”一览：
1.用住房公积金贷款：首付最低可为20%，贷款最高金额可达到40万元，贷款最长期限可延至30年，下调个人住房公积金贷款利率。
2.用商业银行贷款：贷款利率下限可为基准利率的0.7倍，最低首付可为20%。
3.契税：下调到1%，暂免征印花税（被拆迁人购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分免征交易契税）。
4.购买节能省地型住宅的免除应交全部契税。
5.多渠道为中低收入家庭和进城农民提供住房贷款担保。
6.加强市场诚信监管，保障楼市消费权益。

 

成都：市场呈现“冰火两重天”
“新政实施伊始，我们项目售楼处的人气和交易量便呈明显回升之势。从买家的情况来看，购房信心较以往有明显恢复。”华润成都营销中心总经理助理杨睿，就新政效应接受媒体采访时表示。杨睿介绍说：“华润在成都共有三个在售项目，1月1日、2日两天销售超过60套，远远超几日前的成交水平。”
中海地产在成都的4个项目，新政实施后两天销售39套，较之新政出台前，有明显提升。
炎华置信·西江月有关负责人称，其项目在新政出台后，销售速度提升了30％。蓝光地产下属在售项目的销售都不同程度地呈现增长。其中，富丽东方两天销售22套，碧蔓汀两天新增销售10套。
“新政的施行对于在售楼盘的拉动作用还是非常明显的。”蓝光有关人士介绍说，“10月22日新政出台后，富丽东方项目的准客户观望情绪明显加重，大多数意向购房人明确表示，为了享受新政带来的优惠，会在11月1日政策正式实施后再下单。”而新政实施头两日，富丽东方销售明显回升，也进一步表明，随着新政的实施，购房群体中的观望氛围正在日益趋淡。
然而，也有部分成都开发商认为，新政更多是对90平方米以下普通住宅产生带动，对于高端住宅效果并不明显。据成都龙湖地产营销总监杨虎介绍，新政实施后，龙湖项目的销售量不仅较几天前没有明显改变。反而，因为购房者等待细则出台，导致观察氛围进一步加重。除龙湖外，瑞升·望江橡树林有关负责人也表示，新政实施后，尽管客户访问量较以前增多，但实际成交量与新政出台前基本持平。
综上可见，成都楼市在新政背景下两极分化明显。整体而言，据有关部门统计，11月1日，新政实施首日成都市区商品房成交165套，次日119套。与新政出台前半个月的日均成交量200套左右相比，略有下降。不过，市场分析人士认为，随着救市细则的进一步深化，以及成都楼市人气的不断提升，成都楼市回暖指日可待。

 

广州：成交量止跌回升
10月22日房贷新政出台后截至31日，9天内广州楼市的网上签约量只有925套。成交量逐日下跌，最少时日签约量仅有74套。（详见表4）
“任何政策的执行都有一定的滞后期，此次救市新政亦不例外。”10月31日，碧桂园销售总监胡冉接受《楼市》记者采访时表示。经历了市场的波动之后，购房人现在比较理性，他们一方面在等待新政执行，节约购房成本；另一方面，也想看看救市背景下开发商还会不会将打折进行到底。这一事实，正是新政出台后广州楼市出现短期观望的主要原因。在其看来，随着新政的落实，市场必将随之回暖。
正如胡冉预期，11月1日，新政执行首日，市场成交情况便出现扭转。据“阳光家缘”网上签约数据显示，11月1日、2日、3日、4日，广州市分别成交308套、208套、229套、178套，较上周同期显著回升。“虽然新细则未出台，广州仍按旧标准执行，即印花税，契税税率还按照1.5%计算，首付比例最低仍是30%。但短期看，并没有过多影响买家的购房意愿，因为他们对楼市未来的预期发生改变。”胡冉说。
据记者了解，目前广州不少开发商采取积极措施应对新政，即鼓励购房人先交定金，承诺未来细则出台后再签购房合同。
在新政利好拉动下，广州楼市逐渐升温。
近日，广州星河湾有关负责人告诉《楼市》记者，10月26日，广州星河湾针对老业主和客户举行了VIP专场，对近期关注“星河湾6号”的客户优先进行认购，当日总成交接近100套，成交金额逾5亿元。
另据记者了解，广州雅居乐花园正在销售的小户型“一尺山居”在新政出台次日，即10月23日，其销售中心的人流量便较以往有明显增多。据该项目销售人员介绍，在新政出台前交过定金的购房人，新政出台后纷纷打电话预约11月份签约。11月2日，该项目新推380套房源，其中90平方米以下的中小户型占了近五成。11月1~2日，该项目以38套的签约量，位居全广州市首位。
同是小户型产品保利心语花园，亦感受到新政带来的丝丝暖意。11月1~2日签约16套房屋。“签约量大增主要是前段时间积累下来的客户，因为，贷新政是从11月1日起执行，因此，我们允许部分符合条件的买家推迟到11月1日和2日完成签约。”保利心语花园有关负责人说。
综上所述，尽管在新政利好背景下，广州楼市小户型楼盘成交活跃，引发广州整体楼市暂时出现止跌回升现象，但市场观望氛围仍然存在。开发商、购房人都在等待进一步的房贷执行细则。然而，截至本刊发稿时，广州各商业银行并没有相应细则出台。

表4 2008年1－10月广州住宅成交行情走势

 

 

 

 

 

 

杭州：11月初成交量环比升59％
与各城市相对“保守”的救市策略相比，杭州的救市行动则显得较为大胆、激进。10月13日，在中央救市新政未出台之时，杭州市政府便出台了《关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，即业界俗称的“24条”。其内容除涉及购房入户、税费减免、公积金贷款、延缓地价款等方面外，还触动了二套房贷，规定将原来“一户家庭在购买第二套住房的时候需要承担更高的首付款比例”，修改为“一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，可按首套住房贷款政策执行”。
由于杭州“24条”新政首度触及二套房贷，所以，被称为迄今为止最牛的救市政策。虽然杭州松绑二套房贷在全国引起轩然大波。但从该政策执行后杭州市场的成交情况来看，回暖迹象明显。（详见表5 ）
据杭州市透明售房网公布数据显示，“24条”出台后第一个星期与前一星期相比，二手房成交量上升46.8%，此后周成交量稳定在250套以上；11月份的第一周达324套，环比上升29%。与此同时，杭州一手商品房成交量大幅上升，11月第一周共成交332套，环比上升58.85%。
二手房市场是整个房地产市场的晴雨表，二级市场活跃，说明救市的成功，市场信心的恢复。由此，一级市场自然会出现连锁反应。
 
南京：“零契税”撬动楼市升温
在中央出台救市政策前，南京市已经出台的“20条”楼市新政，其中明确今年10月1日至2009年10月1日，购买90平方米以下住宅的购房人，可获得1%的购房补贴。对此，南京市房产局副局长郭宏定明确表示，这“1％”将与中央新政中下调的“1％”进行叠加，也就是说，11月1日起，在南京购买90平方米以下普通住房可以享受“零契税”。
除此之外，银行贷款利率的下调，亦使购房人的买入门槛大大降低。以一套90平方米以下，总价100万元，首付两成，商业贷款80万元，贷款期限20年的房子为例，若按照等额本息的方法计算，根据原先的优惠利率为基准利率7.47%的0.85倍，还款额为5893.91元/月。现在若按照优惠利率的0.7倍计算，还款额为5381.37元/月，20年共约节省12万元。
在一系列利好政策刺激下，购房者信心开始逐渐恢复，南京楼市步入升温轨道。据本刊市场研究部监测数据显示，今年10月份南京市商品住宅共成交2271套，环比9月份的1891套，上升20％。（见表6）11月初，新政实施带动南京楼市继续升温。11月3日，南京共认购住宅88套，成交229套。这一数字，超过之前一周的总成交量。前一周的市场成交为184套。
从成交板块来看，11月3日江北共销售156套，其中，大华锦绣华城、旭日上城两个楼盘一天就销售了78套房。此外，价格最具抗跌性的中心城区楼盘，包括中海凯旋门、雅居乐花园、虹桥新城市广场，均取得了不俗的销售业绩。
“新政的确对市场信心的恢复有所拉动，但还不是太明显。因为，除农行、光大银行外，其他银行的房贷细则还未发布。”南京一房地产业界人士说，“从南京楼市的整体情况来看，房价已基本回到购房人的心理区间。11月，随着房贷细则的陆续到位，南京楼市的成交量预计将远远好于‘金九银十’。”

  表5  2008年1?10月杭州住宅成交行情走势

 

 

 

 

 

 

表6  2008年1?10月南京住宅成交行情走势

 

 

 

 

 

 

西安：另类救市惹争议　成交量微启
与其他城市的救市举措相比，西安的救市有两大特点：其一，出台时间较早；其二，救市方式另类。
据西安当地的媒体报道，9月初，西安市政府出台的《关于恢复房地产业发展的若干意见》（以下简称《意见》），共有15条，主要内容包括调整购买经济适用住房家庭收入标准、政府回购处于“烂尾”的普通商品房用于经济适用住房和城中村及棚户区改造集中安置、继续加大房屋办证力度、建立二手房交易管理网络系统和信息平台、对购房户实行财政补贴、减半缴纳已购公有住房首次上市交易的土地收益金、缓缴和减缴市政配套费等优惠政策。
在如上诸多优惠措施中，最为引人注目的当属对购房户实行财政补贴。《意见》规定，西安市民在2008年9月4日至2009年12月31日期间，购买90平方米（含90平方米）以下商品住房或购买144平方米（含144平方米）以下二手住房的，购房人可按购房款总额的1.5％享受政府财政补贴；购买90~144平方米（含144平方米）商品住房，购房人按购房款总额的1％享受政府财政补贴；购买144平方米以上商品住房及二手住房的，购房人按购房款总额的0.5％享受政府财政补贴。
若按照今年上半年西安市商品房销售均价4340元／平方米计算，购买90平方米及以下住房，西安市民最高可获5859元财政补贴；购买90~144平方米住房，可获得3906~6250元的补贴；购买144平方米以上住房，最少可获得3123元补贴。以上财政补贴，购房者可在办理房产证时领取。
“百姓购房，政府补贴。‘天上掉馅饼’。”一位业内专家称，从《意见》具体政策来看，其对购房者和开发商都有扶持，但显然对开发商的支持力度更大一些。虽然对购房者平均有1.5%的补贴支持，但是目前多数楼盘的优惠折扣都在5%以上，有的甚至达10%，因此，1.5%的补贴对购房者购买意愿的刺激不大。
在一片争议声中，9月份，西安市普通住宅市场仍呈继续下降趋势，成交面积环比下跌2.68%，普通住宅的成交均价环比下跌0.09%，而住宅销售套数为4502套，环比下跌5.6%。其成交面积的同比数字更是达到54.7%。就10月份而言，市场成交量略有起色，但不少专家一致认为，西安救市成功与否，需进一步观察。（详见表7）

 表7  2008年1?10月西安住宅成交行情走势

 

 

 

 

 

 

郑州：争议中渐行渐稳
继10月22日中央出台救市新政后，10月底，郑州市政府发布了17条“救市”措施。内容包括，将住房公积金贷款最高额度提高到40万元；购买住宅契税由2%减为1%；二手房营业税5.5%、交易个人所得税20%由政府埋单、政府出资购房空置房⋯⋯
与西安的救市举措相类似，郑州在整个救市中，政府同样充当了“老好人”的角色，也同样引发各界争议。“郑州市推出这项‘个人购房，政府埋单’的政策，何止是优惠，简直就是贴身服务。说白了就是拿纳税人的钱给政府和房产商上了一份保险。无论是地方财政还是国家财政，都是全体人民缴纳的税金，动用这些钱，至少要经过人大讨论决议，凭什么政府一句话就可以拿老百姓的钱去救济开发商。”郑州市民王钰近日接受本刊记者电话采访时表示。王钰的观点正是时下不少郑州市民的声音。
对此，省房地产业商会秘书长赵进京认为，如上观点过于片面。据其介绍：“郑州紫荆山路上的一知名项目，成本价在每平方米4500元，售价每平方米只有4800元，利润率仅6.6%。另据测算，目前郑州的商品房价格中，土地成本和建设成本均占25%~30%，国家相关税费占15%~20%，扣除管理费、销售费用，开发商的利润只占10%左右。这一利润率已经很低，稍有不慎房企就会赔钱。而房地产业一旦出现亏损，关系到诸多行业的生存问题。”在赵进京看来，政府之所以不遗余力救房地产，主要是为了保经济发展，促全局稳定。
在众说不一的背景下，郑州楼市显得更加凝重。统计数据显示，10月份，郑州全市商品住宅销售量为3963套，比9月份的4210套下降了5.87%，而和去年同期相比，则下降了21.7%；商品住宅销售面积37.42万平方米，较上月下降了6.96%，较去年同期下降了24.69%；商品住宅销售均价，10月份均价为每平方米3901元，和9月份每平方米3934元相比，下降了33元，下降幅度为0.84%。
10月份，全市住宅二手房共成交837套，比9月份的1030套下降了18.74%，较去年同期下降了41.96%。住宅二手房均价为每平方米2791元，比9月份的每平方米2812元相比，每平方米下降了21元，降幅为0.75%。
对此，河南建业行政总裁王天也近日接受《楼市》记者采访时表示：“虽然10月份，郑州房价、成交量继续呈下滑趋势，但下跌幅度已经放缓。一方面，表明郑州的房地产市场泡沫没有想象的严重；另一方面，说明新政在逐渐发挥作用。”
不少河南地产界人士认为，随着房地产新政11月份正式执行，将在一定程度上刺激郑州楼市，特别是二手房交易，预计二手房成交量在11月份有望出现攀升。对于一级市场的走势而言，由于此次新政涉及相关内容不多，所以，短期还会维持不温不火的现状。长期来看，新政对郑州二手房市场的刺激，将间接拉动一手房市场升温。