政府救楼市是否会事与愿违

 

关键词：政府救楼市 

 

虽然政府为救楼市煞费苦心，推出了一系列利好措施，但由于房地产价格下跌的惯性、心理因素与国内和国际经济环境的影响，救市行为很有可能不会收到预期效果，甚至会适得其反。

人们对于前段时间两万亿人民币的铁路预算会给中国带来巨大的收获寄予厚望，比如，可以将中国铁路总里程增加50%，加快从某地到某地之间的旅行速度，提高差旅效率，加快城市化的进程，提高沿线地价并拉动房地产价格抬升，从而带动产业相关环节的需求与提升等等。

但就如同广告行业中所说的“有一半的费用是被浪费掉的，遗憾的是不知道是哪一半”，自古政府工程也是“有相当比例的费用是被浪费掉的，每个人都知道是哪一部分，却又都难以直白说明”。

当前救市可能会有一些政府不愿意看到的可能性：

 

第一、购房人依然不买账，观望而等待房价的进一步下调。

自古“买涨不买跌”、“买弃不买保”已经成为人习以为常的逻辑与做法。在自住型的买房人，总是在万般无奈之下才在高位买房，买了之后价格涨了心情还好；但假如买的东西到手里之后，价格更低了，以前的钱干什么不好？！

在投资客，投资的房子不升值就是贬值，假如算上通货膨胀的因素，算上投资心态等等，不赚钱就等于赔钱，否则还不如回家睡觉。因此，虽然政策是期待房地产对全民经济状况有所拉升的，但毕竟意愿仅仅是意愿，市场是凭资本的实力说话的。而且客观事实与主观愿望之间总是差距很大的。

 

第二、外资卷土重来，通过收购房地产开发商及其项目的方式，抄底中国优质项目，继续架空中国的房地产市场。

我们有信心说，不管现在以及短暂的未来，那些房子是中国人的还是老外的，最终早晚会回到中国人的手里，所以现在任何一个外资，对于中国房地产领域的投资，或者是想投机而快进快出，赚取差价；或者是先慢慢赚生活费、再慢慢等其升值而赚取更高的利润。那最终接盘的必然还是中国本土的人。至于是过多长时间，由谁以什么样的价格接的，就不是当下的人所能看到的了。

这个问题已经在前篇文章中有所说明，在此不赘述。

 

第三、房子集中在有钱人与老外的手中，为几年后房地产的继续虚高奠定基础。

现在的房地产价格已经高到了让普通百姓怨声载道的程度；政府之所以救楼市，是因为楼市价格下跌，让前期投资的人蒙受损失，让想要投资的人看不到前景。因此，可以理解为政府救楼市的原始期待就是维持房价的高位——甚至继续攀升。

如果价格继续攀升，那么楼房的空置率将有所抬头，为了让更多的人能够“居者有其屋”，就势必要“强行”提高就业率以及劳动待遇。而这又与全球性的经济衰退与全国性的民营经济发展举步惟艰发生了矛盾——这道题几乎无解！

 

第四、房地产市场两极分化加强。

有实力的自然无奈地去追捧房价，并导致价格越来越高，并进一步推高含房地产因素在内的消费者信心指数（CPI），危险系数越来越高；没实力的更加买不起房，他们或者租房而过着漂泊的生活，并进而维持房地产的投资价值；或者是“打道回府”，蛀空都市房地产的需求根基。

俗话讲“兔死狐悲”，美国遭遇的“次级债”所导致的金融系统崩溃让大洋此岸的中国也感觉到危机四伏。虽然中国人的理财习惯中，以最稳健的储蓄为首要选择，但显然中国遭遇房地产次级债危机的风险，比美国要大得多。

 

在中国的因素远比美国的影响因素复杂得多，另外中国有社会环境影响因素更多，比如拿地成本的边界效益、比如收入水平的参差不齐。

中国人的在市场历练与心理因素方面更脆弱。都说中国人越来越富裕，但收入增长的速度很难赶上物价上涨的速度，更赶不上房价上涨的速度了。所谓的购买力也是被忽悠上去的，难以得到实际的支撑。在社会福利保障基础方面，就更难以望美国之项背。在不敢想年老之后的事情、不敢想孩子的成长的事情、甚至连找个思想纯粹点的人结婚都成为一种奢侈的事情。即使断供都有两大因素：

A类因素：

经济快速发展，房价提高、会导致居民的盲目乐观，而政府通过加息来缓解房价的过快升温，而利息提高又导致经济下滑、进而是失业率上升、已经买房子的人收入不稳定，居民生活朝不保夕，即使房价与利息不同步提高，都会导致供不起房的人越来越多；

由于房价上涨而供不起房就是导致房屋断供的A类因素。

B类因素：

不管是价格上涨还是下跌，当价格与市场需求平衡被打破，就会出现供求失衡。开发商推出的新房与投资客所推出的二手房，还有由于断供而重新从银行重新投入市场的断供房，以及政府推出的经济适用房和廉租屋，这四者裹挟导致房价下跌。

然后是政府为救市而推出的税收与利息等政策，这些政策又导致经济滑坡、这个因素导致尚未购房者的持币待购，俗话说“买涨不买跌”——这就是说当房地产价格下跌的时候，在没有看到临近低部或者确实很迫切要自己使用的刚性需求之外，不会有人冒然买房，加之前期买房而被套的那些退房事例的负面信息干扰，就更加大了有买房冲动的人的恐慌与理性思考。

房地产价格下跌的时候，感觉继续支付按揭的行为在外人看来就显得很傻。

——不愿意再当冤大头，房屋断供的B类因素。

这两大类因素交相辉映，分别影响中国股市。

 

每个政策出台都有预期的目的，而前后又总是有具体的数据支撑。

任何调查所反映的因素中有80%以上的因素都是主观意愿的表述，而非客观现实。受到比如调查问卷的题目设计者的主观倾向性、主持调查的机构与部门的诉求倾向性、接受调查者在受到的心理暗示的时候的顺从性的与逆反性的内心感受与行为表象等因素的影响。

数据会说话，数据最终体现的是决策的正确与错误。当会说话的数据证明主流观点并没有取得正面而积极的效果，甚至证明是错开的药方，那效果就很难讲了。

本人一向不相信调查数据，而更相信逻辑推导，因为数据只能说明过去，逻辑则导向未来。

过去不会重演，未来难以预测，但假如原则性的底线不去触及，未来的某些可怕的可能性或许可以避免。当一个方面形成趋势，而不单纯是一种推测，就会成为某种论断，所留下的仅仅是时间的问题；所涉及的因素彼此之间的衔接问题。

 

贾春宝

2008年11月5日星期三

 

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