楼价调控原理

一方面，楼价调控公式的重要功能是平衡城市居民的岗位工资与乡村农民的土地收益二者间关系。工资构成分为最低工资、岗位工资和技术工资。其中岗位工资是就业时才能发生的社会分工工资。出于天然原因，市民以岗位为生而农民靠土地谋生，岗位工资与征地补偿的平衡就体现在地价上。调整平衡点的过程为：政府作为土地所有权人，由其征地补偿原土地使用权人（如农民），并将土地拍卖给开发商，开发商出售成品楼给市民，期间政府按全社会居民年均收入调控房地产均价。这样，以政府为主导的房地产市场反映着随GDP增长工资水平必然增长，工资增长基于岗位工资与土地价平衡来实现。这就要求调高地价，从而政府土地收入、农民获得的征地补偿均应相应走高。而调高地价主要调CIP，因CIP公式中交易面积A表明，CIP包含的主变量是土地及其建筑面积因素。

另一方面，投资置业系数CIP的基理是购买力价。市场价是以造价为基础的销售价，由价值和使用价值决定；计划价也叫调控价，由购买力和购买意愿决定。成交价通常为市场价，其上限由富有群体之购买力决定而下限由价值支持。房产之成本价由土地增值费和造价构成；均价与全社会居民月均工资相关，因土地增值保值而约为工资的3倍，准确点说均价由全社会平均购买力决定；造价包括土地使用费、建材消耗费、施工管理费和广告营销费等。均价与造价之差等于土地增值。所以，均价、成本价和成交价因政府调控土地增值费往往高于房屋造价，从而不能以房屋造价分析楼市价格的高低。楼价调控公式的本质在于房屋均价依据购买力确定而高于房屋造价，进而平衡岗位工资与土地价的关系，也就是平衡以土地为生的农民和以岗位为生的工人之间的利益关系。将土地增值加入建房成本而形成的均价仍然符合市场价随成本价波动的规律。依照这个公式政府就可对楼价作出数量化调控和趋势测算，扭转以往主观调控或任由市场炒作而失控的茫然局面。

宏观调控可从调控楼价出发

衣食温饱问题解决后，住行小康就是经济建设面临的问题。住与房地产相关，行与汽车和路桥建设相关，再点缀于商业广场、花园绿化和大型场馆建设就形成了造城运动。造城运动中唯有楼市是人人都得参与而不能回避的，故房地产问题是牵一而动全社会的热点难点课题，是经济发展的龙头力量。作为龙头，楼价趋势无疑是牵涉小康目标和GDP稳步增长的关键，因而宏观调控一定意义上讲就是调控房地产均价。楼价有成本交易价、购买力牵制下的平均价、价值支持的下限价、贫富差距拉升的上限价。文章秉着刺激消费实现高超消费就购买力因素建立房地产均价调控公式。楼价调控公式包涵着宏观调控的方方面面。