陈真诚：房价走势呈半边U形需防非正常下跌
——陈真诚答南京搜房网专访问
前言：“明年才是房地产市场的真正拐点！”全国工商联房地产业商会会长聂梅生在“绿色生态建筑发展趋势”论坛上对8年房地产市场进行了总结和分析，不仅再次搬出了去年让众多开发商胆寒的“房地产怪圈”，而且还大谈房产业的金融属性问题。就此一些问题，南京搜房网对我进行了一次专访。在谈到中国房地产尤其房价的未来走势的时候，我认为当下的趋势初看起来是“L”型，但实际上并不是个标准的“L”，而是如同半边“U”，最终或将完成一个不对称的“U”形。同时，也要防止发生非正常下跌…
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搜房网：聂梅生用图表的方式说明出上证指数与国房景气指数非常相近，并且上证指数与楼市销量的曲线更为相近，由此聂梅生指出房产业的金融属性极强，而这也是一直被忽略的。请问您怎么看待房产业的金融属性？
陈真诚：是的。由于房地产是个资本密集型产业，房地产产品又同时兼具投资和消费两种功能，而且，加上中国实行的是预售制度，房地产开发过程中又存在明显的建筑商和材料商的垫资行为，无论预售还是垫资，其结果实际上是一种融资行为。另外，销售者购房支付环节，实行的首付按揭制，这实际上也是房地产消费者的融资行为。
因此，房地产业确实具有极强的金融属性，分析房地产问题就一定要结合金融因素来分析。房地产市场受金融政策的影响很大。事实上，触动本轮房地产调整的最直接要素之一，正是去年9月27日央行和银监会联合发布的359号文（央行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》）。
搜房网：比较股市和楼市，我们应该先救哪个？在我们谈“救市”的时候是否应该考虑其体制是否有问题？否则“救市”会不会成为无底洞？上证从90年底开盘至今几起几落，每一轮下调都蒸发掉了上千亿资金，制度是否存在根本缺陷？
陈真诚：我个人觉得，房地产市场比股票市场更和老百姓生活相关，更和民生相关。事实上，投入股市的资金，主要属于投资者的赢余资金，和生活本身没多大影响，除非是借款炒股。至于因市场变化而导致财富减少，那是投资者在投资时应考虑的风险。而房地产不同，房地产对许多人来说是必须的消费品，房市本身具有保障公众日常生活的功能。因此，我认为拯救房地产市场比拯救股市更重要。但要注意到的是，根据目前房地产的实际情况来看，拯救房地产市场是拯救整个市场，是拯救整个产业，并不一定是救那些明显过高的房价。
当然，中国经济一直采取的是谨慎的、温和的改革政策，许多经济现象的背后存在这样或那样的体制问题，因此，为了促进市场可持续的健康发展，政府救市是应该考虑体制问题的。政府也不妨利用目前的市场变化之际，趁机推进体制的深化改革，防止因孤立地着力于表层的救市成为无底洞，防止下一轮经济周期再重复出现同样的问题。
搜房网：聂梅生认为中国经济和房地产的基本面没有改变，和美国有实质性不同：“中国是高储蓄低债务的国家，有资本积累，有钱投资，在外部经济剧烈动荡时期，保证只要将资本合理分配，做好本国的事情，房地产要放到这个大局中通盘考虑，就可以保持经济可持续发展。”您是否同意她的观点？
陈真诚：确实，中国经济的基本面是没有改变，但房地产的格局已经或正在发生变化。这些变化主要在于，一是去年底中央政府政策决定住房保障制度回归，使得房地产市场重构成商业市场体系和政府保障体系并存的二元体系。二是，近阶段的供应发生了重大变化，从此前的供应短缺已经异变为有效需求短缺，目前各地严重的供大于求的矛盾日益突出，并将影响到以后3至5年乃至更长的时间市场表现。三是，经过这一轮房地产调整，消费者的消费意识、投资意识将发生不小的变化，进而会影响到购买者的未来预期，这种消费者预期的变化又会影响到产业投资、开发商开发投入的预期，这些将会改变房地产的未来表现。
当然，房地产市场也和其他产业市场一样，从长远来看，离不开市场规律的作用，也会表现为不断继续的周期性变化。从中长期来看，基于多方面原因来看，中国房地产业的前景是乐观的，困难只是暂时的，高房价的困扰的问题将会被解决的。
搜房网：聂梅生在反思07年政策调控中提出了房价、地价的两方失控：政府加大供给（放松地根、银根）、压缩需求（紧缩二套房个贷）的思路并没有稳定房价而是房价飙升，地价飙升超过房价。资本市场和土地的联动形成短路，直接推升房价，政策在资本市场层面有漏洞。就此聂梅生搬出了去年曾画的一张“房地产怪圈”图，请问您怎么看聂梅生的分析？“压死骆驼的最后一根稻草”是否存在？
陈真诚：政府此前的调控政策方面，确实存在对抑制房价上涨做得不够的地方，在去年“9.27”房贷新政之前一直不能针对关键问题出台真正有效的政策，表态一直过于暧昧，措辞一直过于含糊，没有对预期及恐慌对市场的影响引起足够重视并采取强有效的政策，未能在较早时期内及时有效地阻止房价非正常上涨。而房价的上涨，又进一步拉升房地产预期，拉升房地产业投资，拉升土地地价上涨，加大消费者关于未来房价还将继续上涨的恐慌。这些因素又反过来推动房价进一步继续上涨，严重透支了未来时期的阶段性房价空间和有效需求，从而为今天房地产市场遭遇的困境埋下了严重隐患。
我在较早以前就提醒过，要当心市场出现严重的阶段性供大于求的问题，当心市场心理因此前的过度刺激而出现其后的非正常放弃的市场消费心态变化，当心消费者对房价对房地产消费情绪的变化，当心市场出现需求真空。如今，尽管政府出台了政策刺激房地产消费需求，但市场消费难以及时因被刺激而成交活跃起来，这或说明一些问题已经出现了，而且有可能严重化的迹象。
如果说，房地产市场真的存在“压死骆驼的最后一根稻草”，那可能就是市场心态变化的最后临界点，那就是消费者对房价对房地产消费情绪变化的临界点，去年9月27日房贷新政出台，成为了促使这个临界点市场变化的一个直接政策因素。
搜房网：聂梅生指出明年将现房价真正拐点：“明年一季度的投资没有那么快下来，但房价下行的趋势不仅仅会回到零，有可能拉向负值。”并且指出房地产市场的“拐点就是房价增幅由正到负”。您同意这个说法吗？拐点应该从“量”上定义还是从“价”上定义？
陈真诚：如果要说房地产有真正的拐点，那应该是房地产整个市场大势的拐点，而这个拐点已经出现了。但房地产投资的拐点还没有出现，因土地政策和金融政策等关于房地产宏观调控的政策作用，近年来大量卖出的土地还将继续投入开工建设中，因此，明年乃至后年，房地产投资还将增长，房地产供应还将增长。而房价的拐点，实际上也是趋势的拐点，这个拐点也已经发生了，并不要等到明年，但房价的大面积、大幅度的变化，可能在今年年底前就会发生，也许可能等到明年两会前后发生。
对于房地产走势的拐点，不一定是指房价增幅由正到负，房价从大幅快速上涨到不再大幅快速上涨或不涨转向下降，或成交量发生根本异变性变化，也都是房市大势出现拐点的表现。因此，说房地产拐点，不能单纯地从价或量上来看，而应该从市场大势来看。
搜房网：如果说有价无量的楼市无法支撑太久？那么如果房价下行到什么程度才能够从根本上激发出扭转楼市的量？聂梅生认为房价回到两年前是较为合理，要把后面房价虚高的部分去掉，您认为房价的理性点是在两年前吗？
陈真诚：在2006年前的房价，还算是市场可接受的相对理性的市场时期，但事实上，此轮房价上涨时间已久，2006年前的房价也出现了较大幅度的上涨，只是没有2006、2007年那样表现得非正常化。而这两年的非正常上涨的幅度以及对市场的影响力、对消费者心态或情绪的影响力却很大。而且，市场变化不会象几何曲线那样规范。这就象一个害了肿瘤病的病人那样，并不是把长了肿瘤的那块去掉了就完事了，那长肿瘤的地方可能还导致了其他组织或机能出了问题，还可能有其他并发症，还可能导致人整体变得虚弱，还可能导致人的整体抵抗力或免疫力下降，因此，割掉肿瘤的同时可能还要割掉其他一些肉，可能是已经出了问题的肉，也可能是已经潜伏有问题了的肉，还可能是暂时看不出到底有没有问题的肉，但割掉这些肉是很必要的，否则，还可能对整个健康乃至生命潜伏威胁。
因此，对于房价回调来说，并不是哪一年房价开始非正常上涨，然后把后面房价虚高的部分去掉回调至那一年的非正常上涨前的基础水平就解决了许多问题，而是可能引发了更多的问题，特别是在市场惯性和消费者心态变化延续的作用下，房价下行的空间还可能拉大，时间还可能拉长。这就是市场，这就是市场实际中灰色功能，这就是市场的不可全预见性，这就是市场的不可全可控性，房价几乎不可能完全按照上涨的时间轨迹或价格变化轨迹复原的。
因此，不能具体说房价回调至什么价位就能立即从根本上激发出扭转楼市的量，而是同样需要一个过程，但房价正能有效降低到两年前的价位，是能在一定程度上逐渐激活一定的市场交易的，但不可能完成复原。哲学家说过，人不可能两次踏进同一条河流。中国的房地产，一般情况下，再出现此前的持续快速大幅疯涨的市场，几乎不可能了。
搜房网：对于楼市的走势，到底是“V”型、“U”型还是“L”型，业界普遍认同的是“L”型，聂梅生也同意L型的说法。现在的问题是“L”是由一竖一横组成的，当下楼市正出于竖直的下行期还是横向的调整期？如果是前者购房者观望就有了理由，如果是后者似乎目前出手也不失为一个好时机。
陈真诚：当前的房价的基本态势初看起来是“L”型，但是实际上总体趋势向下的非标准“L”型，“L”的这一横不可能是直线的，而是一条斜向下行的一横成弧形的“L”型，慢慢演化为半边“U”型，最后经过一段时间以后，本调整周期结束后，整个就会变成一个缓慢变化而生成的“U”型。只是，这个“U”型的两边未必就一样高。后半边的“U”型，可能比前半边的低，也可能比前半边的高。但完成形成这个相对完整的“U”型可能需要个相当长的过程，需要从长远来看。这是市场规律决定的。目前不少地区的房价，从整体来看，可能依然过高，还有向下调整的空间。目前时期，也可能并非是已经筑了硬底的调整期。不过，同时，也要防止发生非正常下跌。至于目前是否是购房者出手购房的好机会，当由购房者自己判断，自己做决定，并为自己的决定享受利益或承担风险。