这是关于农村土地问题的新思考，从传统土地保障到共同土地保障，献给十七届三中全会，这是初步的研究。
建设有中国特色的农村社会保障体系
──从传统土地保障到共同土地保障
一、引言
我们可以把社会保障看作是一个过程，这个过程包括社会保障基金的筹集过程、社会保障基金的保值和增值管理过程，社会保障权益的分配过程。我们可以把社会保障过程中全体组成要素的集合定义为社会保障系统或社会保障体系。如果在某一社会保障体系中，有一个或若干个要素具有某种特点，并且这种特点对人民的社会保障福祉享受水平有重要影响的，我们就可以称这个社会保障体系是一个有特色的社会保障体系。
社会保障基金的筹集、管理、分配与社会保障利益的创造具有密切联系，而社会保障利益的创造又与社会生产有着密切的联系，社会生产又与生产力诸要素息息相关。本文作为这个总体思路的一部分，以农村生产力要素中的劳动资料为研究对象，研究如何创新农村劳动资料运动的新方式，以及这种劳动资料运动的新方式对夯实农村社会保障物质基础的作用，探索农村劳动资料的运动在建设有中国特色的农村社会保障体系过程中的作用。
针对中国城乡社会保障二元结构现状，有研究提出了我国社会保障体系从覆盖到衔接三步走的战略思想，①这个战略思想对于中国城乡社会保障二元体制从断裂走向合一，从分离走向融合具有重要指导意义。如果说三步走战略所指的衔接是指城乡区域间的社会保障的整体衔接和整体融合，本文则是通过对农村生产力要素中的劳动资料及其运动进行研究，探讨构建农村社会保障物质基础的新方法和新途径，探讨城乡区域间的社会保障的部分衔接和有限融合，寻求缩小农村社会保障物质基础与城市社会保障物质基础差距的途径，从而在提高农村人口社会保障福祉的同时，也为二元分离结构状态下的城乡社会保障制度的衔接和融合提供必要的物质基础。
二、中国农村社会保障水平低的根源
（一）、社会保障的国际比较
美国人的养老保障体系被形象地比喻为“三条腿的板凳”。第一条腿是政府责任下的社会保险与社会救助，它是美国人养老保障的“精神支柱”；第二条腿是雇主责任下的雇主年金（privatepension）及雇员团体保险，这是美国人养老保险的“载重主体”；第三条腿则是家庭责任下的个人退休储蓄（如IRA等）与个人人寿保险，它是美国人养老的自我保障部分。这一多元化的、多支柱的养老保险体系极大地分散了国家（政府）承载养老社会负担的风险。②
欧盟农民的养老保险基本制度。第一、在欧盟，只要有国民年金计划的，农民和城乡是一样的。即使因为缴费制对农民实行独立的制度，但是很多国家在计发时基数是一样的，即便少数国家不一样，但是都在体现国民待遇。第二、欧盟农民比例小，欧盟对农民都有补贴政策，养老金就是作为补偿农民收入非常重要的制度。欧盟国家，尤其是老的欧盟国家对农民养老金的补贴比自己缴费的比例大很多，养老金就是欧盟补偿农民收入政策的一部分。③
中国农村老年人口养老社会保障的现状，第一、家庭养老功能日渐弱化,农村老年人赖以养老的主要模式受到挑战。第二、农村社区养老发展严重滞后,不能适应新形势下人口老龄化、家庭养老功能弱化和经济社会发展的迫切需要。第三、农村社会福利、政府救济和低保投入严重不足,绝大多数的老年人基本处在社会经济保障体系之外。④第四，在制度建设方面，制度设计上并没有将未来的养老金支付与通货膨胀、物价等因素挂钩，导致农民实际的保障水平过低。⑤
（二）、中国城乡二元经济结构
美国经济学家阿瑟.刘易斯认为，发展中国家的经济结构是异质的二元经济结构，其发展并没有表现出整体发育和进化的特征。在增长过程中，不同的经济部门呈现出不同的演变态势，甚至某些部门和地区的增长是以另一些部门和地区的不发达为代价的。发展中国家城市的现代工业部门是以现代技术为特征的发达部门，自给的农业部门是以传统落后技术为特征的不发达的经济部门，这种结构的二元性是发展中国家普遍存在的问题，也是经济发展的出发点。
除了具有发展中国家的共性特征外，我国的二元经济结构还有自身的特殊性，既国家政策的强制性特征。新中国成立后，为了加快工业化发展，政府利用计划经济手段和国家政策，长期在财政转移体制上实行以农补工政策，过分向重工业、向城市、向发达地区作投资倾斜，阻滞了广大农村地区的资金来源，从而严重制约着农村地区经济的发展。从20世纪60年代开始实施户籍制度、统购统销政策、城市单位福利制度等以来，国家将城乡严格的隔离开来，形成了僵化的二元城乡格局。这种二元经济体系格局表现为一种现代经济与传统经济并存又被人为隔开的体系。⑥
（三）、城镇居民与农村居民人均纯收入差距越来越大
1978年，中国第二产业占经济的比重已经高达48.2%，但城镇人口仅仅占总人口的18.2%。城镇居民人均可支配收入与农村居民人均纯收入之比高达2.56倍。这一差别远远高于市场经济国家的1.3—1.6的水平。而且这个差别仅仅是货币收入差别。如果考虑到城市居民享有的公费医疗、住房补贴、养老保险等等各种名目的非货币收入，城乡居民的实际生活质量差距可能高达4—5倍。自从1996年以来，农民的收入无论是丰收年还是歉收年都增长缓慢，增长幅度不及城镇居民收入增长幅度的五分之一。到2003年城市镇人均可支配收入已经达到农村居民人均纯收入的3.3倍，比1978年的2.56倍更高了。
改革开放以来，我国国民经济发展形势很好，GDP保持了长期连续增长的势头。然而，城镇人均收入与GDP增长是一致的，而农民收入与GDP增长几乎无关，说明经济增长的分配存在严重问题。⑦
显然，在这样的情况下，农村居民很难拿出更多的钱用于发展社会保障事业。
三、中国农村社会保障的出路
（一）、当前农村生产的现状
尽管中央政府和各级地方政府都十分关心农民收入问题，但多年的努力效果并不明显。问题的关键是，中国的农民占人口比重太大，农村经济实质上仍然是小农经济为主导。
第一，耕地质量下降。农药、化肥等的不合理使用，使得耕地板结，肥力下降，耕地的污染严重。随着城市化、工业化进程的加快，工业“三废”的排放量增大，由此导致约有15%的农田受到不同程度的污染。第二，农业生产绝对效益和比较效益低。农用生产资料价格居高不下，农产品价格持续走低，农业生产出现了投入与产出倒挂的现象，农民种地的比较收益下降，甚至出现亏本，大大削弱了农民的积极性。第三．农业生产的季节性强、对自然环境依赖性大。我国农民的耕作以犁耕手种为主，机械化程度低，生物技术的应用更是凤毛麟角，生产过程中技术含量低，基本属于体力劳动。近年来，由于我国盲目追求经济目标而忽视了对生态环境的保护，农害的频繁发生，加大了农业生产的风险。第四，农业生产的另一特征是每种产品都有其特定的生产周期，相对工业生产，多数农产品的生产周期较长，一旦投产，不宜中途转产，否则将面临巨大的经济损失。第五，分散经营的农民承担着规模不经济带来的隐性成本，分散、没有谈判能力的小农的市场竞争力很弱，加上传统的自给自足思想、市场运作观念淡薄、供求信息不及时、流通渠道不顺畅、增产不增收的现象时有发生。第六，我国成功加入WTO也给农业带来极大冲击，外国先进农产品的不断涌进严重打击了本国的农业生产，最直接的后果是影响农民的经济收入，从而降低了土地对农民的生活保障。⑧
（二）、中国农村社会保障的出路
社会保障的与社会经济发展相适应原则告诉我们，社会保障制度的确立，无一例外的需要相应的财力支撑。如果没有相应的财力，社会保障制度就会变成无源之水，无本之木，即使建立起来也无法持续下去。因此，经济发展是社会保障制度的物质基础，经济发展决定着社会保障的发展水平。
经济发展水平制约着社会保障发展水平，第一，经济发展水平决定着社会保障项目的完整程度。经济发展水平低，则社会保障体系只能包括一些最基本的项目，此时社会保障供求平衡点的确立，主要目标选择在人的生存线上。如果经济发展水平高，则社会保障项目就会较多、系统性较高。第二，经济发展水平决定着社会保障的标准。如果经济发展水平低，社会保障项目的给付金额就会低一些；如果经济发展水平高，则社会保障各种项目给付的金额就会相对较高一些。第三，经济发展水平决定着社会保障范围的大小。经济发展水平低，社会保障涵盖的范围就会小一些。如果经济发展水平高，则社会保障涵盖的范围就会大一些。⑨
我们已经知道，仅仅依靠传统的思路，以通过提高农业单位面积产出为手段来提高农民收入，将变得越来越日益困难，仅仅依靠农业生产为农村社会保障提供物质基础是十分困难的。
农村经济发展水平制约着农村社会保障的发展水平,彻底改变中国农村社会保障的现状，必须以经济发展为前提。在充分认识中国农村基本国情的基础上，抓住中国农村生产力和生产关系的有利特点，研究农村生产力要素中的劳动资料及其运动，创新劳动资料运动的新方式，在经济发展中提高农村社会保障基金的筹集能力，建设有中国特色的农村社会保障体系是中国农村社会保障的根本出路。
四、智利模式的启示
智利模式的基本内容，是以个人资本为基础，实行完全的个人帐户制，并由私人养老基金管理公司负责经营管理，保险费完全由个人缴纳，雇主不需要承担供款义务。从智利模式的运行来看，其最大的特点就是劳动者的养老问题由个人负责制，同时将政府的管理责任转移给私人管理公司，利用资本市场进行有偿运营，投保者既能够分享较高的收益回报，也可能因投资失败而遭受损失。⑩智利社会保障制度的改革已经取得的成效是引人注目的，它解决了财政不平衡问题，增强了社会保险制度的自我存活能力和自我保障能力，从而摆脱了随着老龄化现象加深而必然出现的潜在危机。智利社会保障制度改革成功的原因与经验主要可以归结为以下三点：
第一，经济保持持续增长提供了有利的经济环境。从1984年起，智利经济连续9年保持持续增长，年均增长率为6.1%，国民生产总值累计增长达71.8%。在被认为拉丁美洲失去的10年里，智利是少数实现增长的国家之一，而且至今保持着增长的势头，被称为拉美的奇迹。这得益于智利自70年代中期以来实施的激烈的经济改革，其主要措施有放弃进口替代，以出口带动经济增长，提高企业效益，促进投资，保持财政平衡等。1989年以来，由于经济发展势头强劲，可纳税工资收入增长较快，养老基金出现明显增长。1990年为67亿美元，1991年为120亿美元。1992年达到170亿美元，1994年10月增至192.2亿美元，相当于1993年国内生产总值的35%。据估计，到2000年，养老基金总额将占国内生产总值的50%。
第二，成功的基金管理模式为社会保障提供了物质基础。基金管理经济效益较高，退休者的实际收入有所增加。1981-1991年养老基金管理机构的年平均实际收益率为14.4%，管理和投资运作较好的机构有时可达到将近20%的实际收益率，从而为会员提供更多的养老金和伤残保险。投保者的负担也减轻了，改革前与改革后相比，总体社会保险税率从将近30%下降到21%多一点。11
第三，良好的财政收支环境与成功的财政政策。智利社会保障制度改革的一个很重要的背景是，在进行改革时，智利的财政是有盈余的，12这为政府制定大手笔财政政策提供了有利环境。发行长期特别国债是政府支付养老保险转制成本的又一条可行的筹资渠道。智利的经验表明，通过制定恰当的政策，特别国债相当大部分（40%）由养老保险基金持有，既可以使养老保险转制平稳过渡，减小震荡，使转制的成本最小化，又可以从体制上改变政府管理养老保险基金的低效率。13
智利实现社会保障体制转轨的成功，从根源上来说并不是实行完全个人帐户制的成功，只要经济保持持续增长，有成功的基金管理模式，有良好的财政收支环境与成功的财政政策，不论实行什么帐户都会成功。因此，与其说智利是顺利实现社会保障体制转轨一个典范，还不如说智利是社会保障基金投资理财的典范。
智利在经济发展的上升时期抓住了大好机会，通过高超的社会保障基金投资技术，使社会保障基金大幅度增值，从而增加了人民的社会保障福祉。智利社会保障制度的成功对中国农村社会保障最具有意义的启示在于，在建设中国农村社会保障过程中，抓住中国经济持续稳定发展带来的机遇，利用当今世界难得的农村劳动资料集体所有制的特点，创造农村劳动资料运动的新方式，为中国农村社会保障打好坚实的物质基础，增加中国农村居民的社会保障福祉。
五、透视农村生产力要素
中国农村的最大特征是贫困，造成贫困的原因是农村生产力落后。如果把农村生产力落后看作是一种相对表面的东西，那么，在这个表面下面的较深层次是农村生产力诸要素的存在方式。
农村生产力要素包括劳动力、劳动资料和劳动对象。农村生源大学毕业生从农村流动到城市，创造了比城市大多数人更加高的社会财富，他们在城市也享受到了公平待遇。农民工从农村流动到城市，也创造了与城市很多人相同的社会财富，虽然农民工在在城市享受的公平待遇水平比较低，但比在农村得到的劳动报酬高了很多。这些是农村人力资源流动的魅力。
在农村生产力要素中，劳动对象是指人们把自己的劳动加于其上的一切东西，也就是劳动加工的对象。劳动对象有两类：一类是天然存在的，别如矿藏、原始森林等自然物；另一类是劳动的生产物，如棉花、砖瓦等。劳动资料（或劳动手段），是人们用来影响或改变劳动对象的一切物质资料，其中最主要的是生产工具，还包括除劳动对象和生产工具之外的一切其他生产资料，如建筑物、道路等。14
农村生产力要素中的土地具有二重属性。当土地成为人们用来影响或改变劳动对象的物质资料时，土地就成了劳动资料（或劳动手段），当土地被经过加工成为可以交换的房屋的组成部分时，土地又成了人们把自己的劳动加于其上的劳动对象。由于在农村，绝大部分土地都是劳动资料，因此，我们就把农村劳动资料和劳动对象合称为劳动资料。当前，由于农村土地与传统的农业生产方式相结合，很难创造社会消费的新的热点，因而在商品交换过程中往往处于不利地位，从而不能为自己积聚财富，这是农村生产力水平特别低的一个重要原因。地租是土地所有者凭借土地所有权将土地转给他人使用而获得的收入，由于土地与传统的农业生产方式相结合，农村地租价格就很低。
现代经济部门与城市的扩张，要求将原来用于农业生产的土地改变用途，变成工商业用地和城镇居民住宅用地。这是经济增长和经济结构变迁的一个自然过程，这个过程会使土地的产出率大幅度提高。这个过程如在合理的规则之下进行，则工农可实现双赢：城镇和工商业获得更大发展空间，农民则享受到土地增值的收益，并进入更广泛的社会分工合作网络中。15
土地代表财富，人们买房子实际上买的是地，房子增值，实际上是地在增值，地上所盖的建筑物在天天贬值，由于地的增幅大，所以房地产总体在增值。集体土地被国家征用后，由于土地用途的改变(如变为商业、住宅、工业用途的土地)和土地使用方式的改变(如播种农作物变为建造商品住宅、作为土地资源参与工业产品的生产)，土地价格往往会成倍增长。 16
农村土地变成城市土地，可以看作是农村劳动资料在概念上的运动，即农村劳动资料在概念上从农村运动到城市，城市的空间来到了农村劳动资料的上空，而农村空间退出原来的土地空间。其实质是将农村地租转变为城市地租。
城市绝对地租理论告诉我们，城市绝对地租来源于产业部门创造的剩余产品价值，商业用地地租来源于产业部门劳动者创造后转移过来的价值；城市服务业和银行保险业用地地租来源与商业用地基本相同；住宅用地地租来源于工资。绝对地租一般是随着社会经济发展水平的提高而提高。绝对地租的增长来源于两个方面：一是随着城市经济的发展，社会劳动生产率相应提高，产业部门所获得的超额利润和平均利润提高，相应的土地要素所得的超额利润或平均利润也提高，因而地租量也会提高；二是城市经济发展对有限土地需求的不断增加，土地价格增长，导致绝对地租量增加。
城市级差地租理论则告诉我们，城市级差地租包括城市级差地租I和城市级差地租Ⅱ。对于城市级差地租I，影响因素主要是位置，①流通过程能够节省运输费用而取得超额利润；②资金周转速度较快，因此取得超额利润。对于城市级差地租Ⅱ，是以等量资本连续投在同一块土地上而产生不同的生产率形成的，具体表现为：①通过提高容积率获得相应提高的超额利润，②通过对原有的城市基础设施的二次开发，提高城市的客观环境，改变原地段的级差等级，从而产生新的级差。
随着城市经济的发展和城市化进程的加快,各个投资主体在某地块或地段上投入大量资本,在获得这些地块、地段的级差收益,引发周边或两边一定范围内不同地块产生级差收益.而这些周边或两边地块的使用者却不必投资,不费分文就获得了这些地块的级差收益,即土地升值的硕果。17但目前的土地制度及农村治理制度，农民无法得到土地增殖的成果。
六、从传统土地保障到共同土地保障
我国农村集体经济组织，产生于上世纪五十年代初的农业合作化运动。它是为实行社会主义公有制改造，在自然乡村范围内，由农民自愿联合，将其各自所有的生产资料（土地、较大型农具、耕畜）投入集体所有，由集体组织农业生产经营，农民进行集体劳动，各尽所能，按劳分配的农业社会主义经济组织。在合作化时期（从初级社到高级社），农民对社会主义改造成的热情比较高，自愿入社，生产积极，合作社对经营管理的自主性也比较强。因此，这一时期的农村集体经济组织和集体经济比较正常。在人民公社时期，实行政社合一，强调一大二公，搞一平二调，严重地侵害了农民的利益，伤害了农民的积极性。虽强化对农村集体经济组织的行政化管理，却脱离了农村集体经济组织的性质和发展规律，严重地阻碍了生产力的发展，搞得农村经济几近崩溃。18
（一）、传统土地保障
我国农村在经过20年的停滞和贫困之后，迎来了改革开放的新时期。改革始于改革农村土地经营制度，把属于农民群众集体所有和国家所有依法由集体使用的农村土地承包给农民，实行以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。可以说，承包的实质就是把土地经营权交给农民。这个改革，如果从农村土地产权制度来说，虽然土地归属权依然在集体、在国家，但产权已作了初步的分解，即把土地最终所有权和土地的经营权，包括占有使用权、分配收益权分解出来，从而具备了现代产权制度的某种形态。这一改革即刻立竿见影，它调动了农民的积极性，使主要农产品产量迅速增长，大量陷于贫困的农民迅速解决温饱问题，为广大农村脱贫奔康，开辟了一条大道。这是一种传统的一家一户的传统小商品农业生产方式，我们把建立在这种以土地为基础的生产和生活保障称为传统土地保障。
（二）、初级共同土地保障
近年来,随着改革开放的不断深化,我国农业和农村经济的持续发展,特别是农业产业化兴起和农村劳动力转移的推进,被誉为“第三次土地革命”的农用土地使用权流转速度加快,规模不断扩大,形式多种多样。土地流转指的是土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。我国人多地少,各地发展不平衡,农业现代化的一个重要内容是土地规模经营、专业化种养。从土地资源流动和配置看,现行土地管理中的分配和控制制度不适应市场经济配置资源的需要,土地要素配置时间长、效率低、交易成本过高,并且土地闲置、浪费和稀缺并存。加速土地流转可以促进我国农业从小农生产方式向产业化、集约化转变和推进城镇化。19土地流转制度是一种已经开始从传统的一家一户的小商品农业生产方式向社会化生产转变，我们把建立在这种以土地流转为基础的生产和生活保障称为初级共同土地保障。
（三）、各种资本角逐房地产市场
90年代以来，随着私人产业资本进入房地产业，一批批的房地产大亨应运而生，房地产业成了生产富豪的催化剂。
2007年福布斯和胡润的中国富豪榜都出炉了，荣膺胡润和福布斯两大榜单的中国首富就是房地产商，该房地产商拥有财富1300亿元，是全国最大的“财主”。据最近公布的《福布斯》富豪榜显示，数十名房地产开发商跻身今年的40名富豪榜单，其中五名房地产富豪进入前十名。
另据东方早报9月14日报道 境外机构在中国的一宗宗房地产收购案在不断上演。今年以来，上海已经有三家的投资基金成功出售此前收购的物业，几家投资机构三起交易的自有资金回报率远远超出看到的账面值，回报率均达到100％以上。从今年上海三笔物业交易来看，三家专业投资银行可谓赚得盆满钵满。
又据《第一财经日报》报道，俄罗斯第二大富豪，俄罗斯最富有的女豪杰巴图林娜决定在亚太地区更积极地扩展业务和投资，首要目标是中国市场。该公司决定投资4亿美元，在中国建设连锁宾馆。计划首先在北京、上海、深圳以及旅游景区海南岛建设有100个房间的超豪华宾馆、有200至300间房间的商务宾馆以及一系列旅游宾馆。捷科公司总裁在去年初访问中国期间正式确定进军中国房地产业。
私人资本以及外国资本利用土地可以名正言顺地赚取超额利润，那么，农民是不是可以用自己的生产资料资本赚取超额利润呢？
(四)、农村生产资料资本的属性
资本有二重属性，即资本的特殊属性和资本的一般属性。所谓资本的特殊属性，是指在特定的社会里，资本的所有权属于谁的问题，也即资本所有者依据资本所有权享有相应权利的属性，也就是拥有资本所有权的人，有权自主决定将资本投向何处、投入多少以及投入后如何实现收益等一系列决策。在社会主义社会，自然人和私人产业资本的特殊属性就是资本的所有权属于个人，个人有权自主决定将资本投向何处，或者用于再生产，或者用于消费。而农村生产资料资本的特殊属性就是资本的所有权属于全体人民，资本的这些权利由全体人民行使。
所谓资本的一般属性是指任何资本都具有实现价值增值的属性。资本通过投入到社会经济体系中去，参与社会生产或经营，体现其增值的特性。只要是资本，它就有一种顽强的个性——不断增值。哪个地方更有利于它实现增值或增值量更大，资本就会流到哪里。资本就是按照这一规律不停地运动。无论资本的所有权属于谁，资本都具有不断增值的属性，从这一意义上，资本的一般属性不会为其特殊属性所改变、所限制。资本的一般属性是资本存在的前提基础，也是资本的特殊属性得以存在的保障。因此，赚取超额利润，并不是自然人资本或私人产业资本的特有属性，而是包括农村生产资料资本在内的一切资本的属性。自然人资本或私人产业资本可以名正言顺地赚取房地产超额利润，同样，农村生产资料资本也有同等的权利去赚取房地产超额利润。只有这样，农村生产资料资本特殊属性的实现才能得到保障。
如果我们不能充分认识农村生产资料资本的一般属性，就不能有效地使用属于全体人民所有的农村生产资料资本，使农村生产资料资本的权力受到不适当的限制，就会使农村生产资料资本的效益大打折扣。
（五）、农民的发展权
大规模的土地国有化使本来属于农民集体所有的土地通过征用实现了所有权的转移，成为国有土地。随着工业化、城镇化不断扩展，全国权属明确的土地中，集体所有的土地所占的比例将逐渐下降，国有的比例将持续提高。在农村，个人与土地的权利更直接一点。但随着农村土地“国有化”，个人的土地权利将可能会受到更大影响。
而在现有土地制度下，此种趋势呈现加速趋势。因为，这种制度，在国有土地与农地之间设定了一个很陡峭的收益差。农村集体土地所有者不能在保有土地所有权的前提下，将其土地转用于收益率更高的现代工商业。谁有权征用土地，谁就可以获得这笔收益。一些开发区热、房地产热等很大程度上都与此有关。
计划经济时代，政府依靠农村的剩余维持由国有企业组织的低效率的现代经济部门；今天，现代经济部门则在一定程度上依靠土地使用中的不合理维持其城市繁荣和工业竞争力。农民似乎从来没有摆脱过奉献者的身份，这种土地制度中的不合理是基础。政府也作出了适时的回应，已经提高了土地补偿标准。
如欲解决三农问题，保障农民的权利和利益，首先应当考虑对现有的土地制度进行改革，让土地的任何增值收益主要为农民所得。20
（六）、高级共同土地保障
高级共同土地保障就是按照全国农民一盘棋的思想，由国家选择几个靠近经济发达城市的农业地区，将农村劳动资料土地变为城市空间下的劳动对象，建设房地产。例如，在20年中建成10亿平方米房地产，其收益用于农村社会保障事业。这既是对农民所拥有的农村生产资料资本权利的尊重，也是对农民的发展权的尊重。
（七）、与国家土地利用总体规划的关系
若20年中建成10亿平方米房地产，则每年就可以建设5000万平方米，占全国年房地产销售量的8%左右，以房屋为六层楼，建筑密度为38%计算，全部 5000万平方米房产需要用地=5000万平方米/（6*38%*666）=3.575万亩。最近，国务院审议通过《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》，规定到2010年和2020年，全国耕地保有量分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩。21也就是说从2010年到2020年十年中，全国可以用地0.13亿亩。因而，每年可以用地0.013亿亩即130万亩。则高级共同土地保障每年用地占用地指标2.75%。这是完全值得的。
（八）、区域选择
建设的房地产应该把房产建在能立即产生效益的地方，即把眼光放在那些房价已经涨的很高的城市附近。
我们可以进行这样的一些比较：第一，考虑把房子建在中心区域附近。这里的房价最高，但可供开发的区域已所剩无几，虽然能选出一些地块，但连成一片的区域已不多了。即便能选出一些区域，也是东一块，西一块，不便于统一管理,开发成本也高。第二，在这些特大城市的周边按照摊大饼式的方法进行房地产开发，开发成本略低一点，因为这里是近郊。但新开发地带的房地产，会是该城市价格最低的房产。第三，以若干个中心城镇为核心，这些中心城镇是一个个强有力的拳头，很有力。这里的房价也会高一些，但与城市中心相比，还是很低。
最后，我们考虑以这些城市某一侧的切线为对称轴，对称轴的右边为老中心城区，左边为将要建设的新城区，在这样的开发策略下，新城区和老城区合二为一，成为一个更大的城区，原有城区变成了新的更大的城区的一半，新开发城区成了这一更大城区的另一半。原有城区的边缘地带成了更大城区的中心城区，新城区靠近老城区的地区也成了更大城区的中心城区。
原有城区具有历史沉淀，老城区与新城区相比，有着绝对的优势。但这些老城区却有更多的以老的价值观、老的审美观、老的技术，相对落后的规划建设起来的大片城区。老城区的建设在价值观、审美观、技术、规划等方面与新城区的建设相比则不及新城区，新城区将会建设得更好，其房地产价值在总体上是不会低于老城区的。
由于房地产价格具有刚性传递性质，新城区与老城区紧密相连，新城区房地产价格的上升不是遥遥无期的，而是非常现实的。
七、高级共同土地保障的例子
国家通过发行国债等形式筹集资金设立房地产开发企业，进行房地产开发，并出卖、持有、出租所开发的房产，所得利润用于农村社会保障事业。进行房地产开发，并出卖、持有、出租所开发的房产，可以有不同的方式和途径。
例如，以1000亿人民币注册公司，由国家在中国房价最高的城市一侧的郊区划拨农用土地，先建设1亿平方米住宅和商业地产，其中8000万平方米住宅，2000万平方米商业地产。假定这批房产建在上海嘉定南部至青浦淀山湖至江苏省昆山市一线，由于嘉定南部（上海外环以外几公里处）房价已达到5000元—6000元/平方米，加上这里可以规划建设成比上海市区更宜居住的新城区，因而，这里的房产价格可能会达到8000元/平方米以上。依此方式建设若干个大城市。先在东部发达地区建设，然后，在条件成熟的时候，再向中部等地区推进，在带动中部等地区发展的同时，也为农村社会保障筹集资金。22
如果每年销售5000万平方米左右的房产,那么，15年就能卖出7.5亿平方米建筑面积的房产，如果每平方米的利润为5000元，那么7.5亿平方米建筑面积的房产就能产生37500亿元的利润。
剩下的2.5亿平方米房产不一定要出卖，这些房产中有很大一部分是商业地产，用于出租更能赚取利润。如果这2.5亿平方米房产中有2亿平方米房产是商业房产，设每平方米商业房产每月租金为100元，这2亿平方米的商业房产每年就可以收回2400亿元租金。设另外的0.5亿平方米房产每平方米每月租金为20元，则这0.5亿平方米房产每年可以收回租金100亿元。2.5亿平方米房产每年合计收回租金2500亿元。设15年中平均每年收回租金1250亿元，15年可以收回租金18750亿元。
则商品房销售利润加上15年收回租金合计为56250亿元。在这15年中，如果每年平均提取1000亿用于农村社会保障事业，在15年后还保有41250亿元。这41250亿元按照5%的年收益率算，每年又有2062亿元的流量收益。并且在15年后还每年还可以收回租金2500亿元。每年2062亿元的流量收益加上每年还收回租金2500亿元，每年可以新增加农村社会保障基金4562亿元。其中，每年收回的租金2500亿元是按照不变房租计算的，就实际情况而言，每年的房租是呈增长态势的。
八、需求
近两年，随着中国城市化进程的逐步推进，“住宅产业化”的进程也大大加快。据研究，中国的城市化率每增长一个百分点，将拉动GDP增长两个点以上，同时增加1600万城镇人口。如果按每人住房20平方米计算，将新增住宅需求3.2亿平方米。23
国家人口发展研究战略课题组公布的国家人口发展战略研究报告提供的数字表明，目前农村剩余劳动力仍有1.5亿~1.7亿人，大规模的劳动力流动将持续存在。按人口城镇化水平年均增长1个百分点测算，今后20年将有3亿农村人口陆续转化为城镇人口。24其所带来的住宅、交通、公用建筑等基础设施的需求无比巨大。
另据新华社报道，一项从北京、上海、重庆、香港四城市随机抽样二千多位市民的调查显示，改善居住条件中国人最大的梦想。在回答现在的梦想时，四城市市民不约而同地将扩大或改善家居空间，拥有自己的住房放在了首位。这一比例在内地占到百分之二十一点六，在香港占到百分之十二点九。25
未来中国经济增长大致可以分为三个阶段：第一阶段是2000-2010年，经济增长保持平均8%的高速度；第二阶段是2010-2030年，经济增长保持在平均6%的水平；第三阶段是2030-2050年，经济增长维持在平均4%-5%的水平上。26另一种观点则认为，1991-2005年GDP的潜在增长率为10.1%，预计在未来10-15年内这种趋势不会改变，国民经济将继续围绕10%左右的速度增长。27
根据国家发改委的初步估算，2006年是中国十年来增长最快的一年，GDP增长率将达到10．5％。中国经济已经连续四年增长率保持在10％以上。28
因此，我们认为，如果做稳健的估计，未来10-15年内GDP平均增长率将保持在8％左右。
城市居民改善居住条件与新增3亿城镇人口必将产生一种长期的、强大的、稳定的消费欲望，而中国经济将继续持续高速度得发展，将体现为强劲的消费能力。虽然这种消费能力因分配机制的缺陷会造成一定程度的损害，但其效果，我们认为仅仅是打了一个折扣，折扣以后的实际消费能力仍然是相当强劲的。而当强大的消费欲望与强大的消费能力发生碰撞，必将产生中国房地产市场长期、稳定的有效需求。
根据这个情况，我们认为中国房地产至少可以持续、稳定的发展15年以上，也就是说，中国房地产在15年内继续保持平均每年开发六亿几千万平方米房产是一个很现实的事情。
九、关于供给
房产由房地产企业进行开发，因而房产的供给能力由房地产企业开发能力决定。房地产企业分为许多等级，其资质不一，上世纪90年代初，一些低资质的房地产企业，其资本金也就在百万元左右，甚至可能更低。早期的房地产企业有点象皮包公司，他们先拿地，然后再到银行去贷款，然后再请建筑公司，并且由建筑公司先行垫资进行建筑施工。为了支付工程款等等，房地产企业就寻找参建对象，通过这种形式，房地产公司把未来的房产，以较低价格出卖给购房者，而房产企业则由此得到现金支持，用于支付工程费及税费。
所选择的建筑企业，并不是严格意义上的建筑公司，只是找一个没有建设施工资质的包工头进行总承包，总承包有时只是包工，不管材料，俗称清包工，包工头再去找一个有资质的建筑公司挂靠，付一定比例的管理费，而建筑公司只是对工程进行名义上的管理，并不进行实质内容的建筑施工管理。这种管理费在实质上是资质的出租费。
然后再由总包工头把工程分解，包给小包工头。小包工头再找建筑工人。在这个过程中，甲方通过项目经理以及技术人员、监理人员进行管理和监督。乙方也聘请技术人员进行建筑施工管理。在中国大地上，许多房产就是这样建成的，虽然在制造的房产质量上参差不齐，但总体上还过的去，当然，问题也不可避免，但那毕竟是少数。
这就告诉我们房地产开发，这些并不是一件十分困难的事情。首先在技术上，建筑技术已经成熟，只要不采用标新立异的新技术，几乎无风险可言，其次在材料供给上，都是一些常规的大中生产资料，可以大量供应。其三，在劳动力供给方面，中国普通劳动力资源极其充分，
十、成本
记者从江苏省统计局获悉，2006年一季度江苏省建筑企业房屋建筑施工量大幅度提高，房屋建筑每平方米平均造价828元，比去年同期提高了59元，平均造价增长7.7%。29
以下是2003年12月某学院教工二村住宅建设各项费用预算，可以帮助进一步了解住宅建设成本
1、征地费。二村共计征地43.353亩。①土地补偿费、青苗补偿费、劳力安置费：38500元/亩，38500元/亩×43.353亩=166.91万元，②附属物补偿54万元，③开垦费：4725元/亩×27.05亩=12.7811万元（上缴省财政），④有偿使用费：14007元/亩×27.05亩=37.8889万元，⑤征地管理费：1200元/亩×43.353亩=5.2万元，⑥征地包干费：3200元/亩×43.353亩=13.87万元，⑦支付北半部后征16.303亩土地转让补偿费：120万元，以上合计：410.65万元。
2、前期费，①测量费：包括地形图，提供资料，施工定位，竣工测量：4.0万元，②文物勘探：6.5万元，③地质勘察：16万元，小计26.5万元。
3、技术服务费，①主体建筑及水电路配套设施，概算投资2380万元。规划费：每公顷按15000元，则有15000元/ha×2.51ha=37650元。设计费率为3.56%，则2380万元×3.56%=84.728万元。根据学院的规定，学院设计所取费为标准的55%，则为（3.765万元+84.728万元）×55%=88.49万元×55%=48.67万元。考虑到教工二村的设计工作多次反复，共计全部规划设计费用为48.67万元+5万元=53.67万元。②施工监理费：费率标准为1.5~2.0%，目前学院统一规定按0.8%计算，则2380万元×0.8%=19.04万元，③质量监督费：费率为3‰，则有6.5万元，以上小计：79.21万元。
4、施工报建等费用：①绿化费：1元/m2×4.5万m2=4.5万元，②墙改费：7元/m2×4.5万m2=31.5万元，③人防费：7元/m2×4.5万m2=31.5万元，④消防费：2元/m2×4.5万m2=9万元，⑤地震检测费：5万元，⑥图纸审查费：2380万元×1.5‰=3.57万元，⑦招标公证费：1.2万元，以上小计：86.45万元。
5、主体工程施工费，根据设计标准及目前的建筑材料价格综合情况，每平方米造价估算530元。
6、住宅区内配套工程费用：①围墙：15万元；②供电：按2台箱变（800+500=1300KVA），全部费用预算为56万元。③室外供水管网及相关费用：10万元④室外排水管网、化粪池等：35万元，⑤院内道路管沟、室外照明等：28万元，其中道路：14万元，管沟：8万元，室外照明：6万元，⑥物业管理用房：含门卫房、大门、业主会所、管理用房等，估算20万元，⑦院内场地填土：提高标高运土费（按 5万立方米计，8元/m3运费算），则8元/m3×5万m3=40万元，⑧绿化：按为1.2万m2，平均按15元/m2预算，则有18万元，⑨不可预见费：按工程总造价的1‰，计为23万元。以上小计，245万元。
各项费用汇总：征地费+前期费+技术服务费+施工报建费+配套=410.65+26.5+79.21+86.45+245=847.81万元，除地下室外，地面建筑为4万平方米，则各项费用每平方米住宅平均为847.8万元÷4万平方米=220元/ m2。
房屋建筑每平方米建设成本=住宅估算造价+各项费用=530元/ m2+220元/ m2=750元/ m2 ，地下室价格按500元/ m2。30
十一、先富带动后富的有效手段
占据房产意味着占据了分享了国家因改革开放取得经济高速发展而带来的丰硕成果的“近利楼台”。
一部分先富起来的人，通过拥有房产占据享受国家经济发展所带来成果的有利位置，无可厚非。但改革开放的根本目的不仅仅只是让一部分人富，改革开放的根本目的是为了实现全体人民的共同富裕。
据光明日报记者两会报道，全国政协王建伦委员说：“以前我们提过让一部分人先富起来,随着我国经济的发展,贫富之间的差距越来越凸显出来。在构建和谐社会的过程中,如何能够做到既不打压这部分富起来的人,又可以带动贫困人群的收入”?“国家鼓励一部分人先富起来,但是后半句话在意义上更为重要,那就是‘先富帮后富’。”王建伦委员说:“先富帮后富,要调节过高收入,但并不是限制过高收入。富起来是好事情,而且,我们国家现在富起来的人并不多。对于‘先富帮后富’,我们建议政府在协调地区发展的不平衡时,应该向贫困的地区倾斜;在协调城乡发展的不平衡时,应该向农村倾斜”。
我们看到，中国共产党的让一部分人先富起来,先富带动后富这一改革开放的战略思想的实施进程已经进入到带动后富这一阶段，近几年来，带动后富已经逐步进入快车道。
先富带后富，就是先富起来的人或者先富起来的地区，带动其他人和其他地区走上共同富裕的道路。改革开放初期，国家出台了许多有利于沿海地区经济发展的政策，在全国的支持下，这些地区在经济上有了长足的发展，人民的生活水平也得到了很大的提高。而与其他地区相比，这些地区得到了国家更多的政策倾斜，因此其他地区的经济发展远不及沿海地区的经济发展，当然这还有区域经济环境的原因。现在沿海地区的经济发展了，这些地区先富了，理应将这些地区的发展成果与其他地区分享。这种分享的形式可以是多种多样的，既可以通过国家财政转移支付的形式实现，也可以通过地区间的对口支援实现，也可以通过慈善事业实现。而农业生产资料进入房地产，并在房价最高的一些城市进行房地产开发，其赚取的利润可以作为农村社会保障基金的增值，也属于先富带动后富的一种形式。农业生产资料进入房地产就需要在全国房地产价格最高的城市建设房地产，就需要在这些城市的范围内划出土地给高级共同土地保障，这是先富地区对其农村地区人民的一种奉献。
当高级共同土地保障房地产企业在房价最高的一些城市开发房地产获取超额利润之后，就可以巨大的资本，选择其他地区，在这些后进的，符合人口生存环境综合要求的未开垦的土地上，独立建设超级城市或者超级城市群，这将更进一步带动其他地区的经济发展。
先富地区帮助其他地区，先富带动后富，就可以实现全国人民共同富裕的愿望。其实，在先富地区范围内划出土地给高级共同土地保障房产企业，增加后富地区人民生活保障所需资产的同时，先富地区在这一过程中也将得到极大的好处，这将更进一步推动先富地区得到更加突飞猛进的发展。
农村生产资料进入房地产业，体现为一种先富带后富，后富地区又反过来促进先富地区的发展，其实质就是让全国人民来共同享受改革开放给国家经济发展所带来的成果，是中国进一步深入改革开放，发展社会主义经济的需要。
中共中央总书记胡锦涛在十七大报告中强调指出，科学发展观的第一要义是发展，核心是以人为本，要做到发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享。
十二、比较
第一，智利模式缺乏社会保障的应有功能。由于对养老金实行完全个人帐户制，并且完全按照个人工资收入的一定比率全部由个人缴纳，职工之间不仅缺乏互济，而且延续着在职时的工资差别，加上政策鼓励高收入者多缴费，实际上扩大了老年人的收入差异；同时，这种制度对因从事家务等原因导致工龄较短的妇女和长寿的老年人显然是一种政策歧视，因为从业时间短意味着缴费时间短，年老后个人帐户上的积累额也少，而长寿老年人则必然会因个人帐户上积累额小而极易陷入贫困境地。这些客观现象，反映了完全由个人负责的帐户制度的内在缺陷。
第二，智利模式未能解决养老基金长期保值增值问题。在改革后的头10年，由于智利经济进入高速增长期，养老金的实际年均回报率亦达到14.4%，工人从中获得的净收益为9.2%；而进入20世纪90年代以后，投资收益却在持续下降（后10年的年均回报率低于8%），1998年上半年一些基金公司甚至发生了亏损，智利“养老金管理委员会”的主管胡利奥?布斯塔门斯曾把这种下降归咎于智利经济增长放慢——1998年增长仅达5%左右，而此前几年则在7%以上，从而客观地表明了智利模式的投资收益其实依赖于经济增长，从而并不具备抵御经济衰退的天然的能力。同时，它也从另一个侧面表明养老基金的保值增值问题的解决决定于经济增长。31
高级共同土地保障是具有中国特色的农村社会保障体系的鲜明特点，只有在中国这样的土地集体公有制条件下才有可能顺利实行。其优点远远超过智利模式，第一，筹集的社会保障基金归全体农村人口所有，可以惠及所有农村人口。第二，部分解决了社会保障基金保值增值问题，每年收取的房租的价格是呈增长态势的，不存在贬值的问题。
公平与效率是经济学领域一个古老的话题。西方主流经济学一直把二者视为相互排斥的对立物，认为追求效率势必损害公平，追求公平必然牺牲效率。近年来一国内经济学界赞成“矛盾说”者颇多．有的认为公平与效率的矛盾是生产力与生产关系之间的矛盾表现。32但在高级共同土地保障下，公平与效率进行了完美对接。在这个过程中，不仅公平得到了充分的体现，而且，效率也达到了极其高的顶点，这将有利于中国经济长期稳定和谐发展。
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