房地产行业应该不是一个孤立系统，它与一个城市的发展水平、人均收入、投资意向、信贷政策以及人们对未来的预期等多种因素有关，所以看这个行业的发展趋势，要考察整体经济形势是否出了问题，在全球经济一体化的今天，我们甚至要观察全世界的经济形势是否出现问题。如果整体经济健康，行业中的问题是可以通过小的调整得到纠正的。宏观经济的因素，是我无法了解的，也是对2008年房价影响最不确定的因素。

　　2、2008年土地市场一定会出现拐点

　　厂家购买原材料是为了制造产品，然后把产品拿到市场上销售，一般要加快周转，就要压低原材料的库存。但目前中国的房地产不同，购买土地这种原材料，不光是为了建造房子，还可以囤积土地等待升值，特别是在股票市场火爆时。有了大量“土地储备”就可以上市，或在股市上发行新股，不用建房子，直接募集资金。这就导致很多开发商用他们的金钱和时间去大量囤积土地，从而使土地市场价格上扬。在最近10个月内，甚至出现了“面粉贵过面包”的畸形状况。在这种情况下，我相信市场会自动修正这个错误，使土地价格回归到正常水平上来。特别是今年政府将强力控制信贷规模以及限制房地产企业融资，土地市场的拐点一定会出现。

　　3、北京中低档房的平均房价可能在2008年出现“拐点”

　　北京土地市场2004、2005、2006年土地供应严重不足，这几年出让土地都没有完成当年计划，与当年销售房子面积相比，有很大缺口。 

　　土地供应后一般两年左右才能在市场上形成房子供应。所以，2004、2005年的土地供应严重不足直接影响到了2006、2007年房屋的市场。2006、2007年的土地供应将会直接影响到2008、2009年房屋市场。

　　在这里需要说明的是：2004、2005年土地公开出让的量少，但还有大部分“8"31”大限后遗留下来的协议出让土地，只是这部分数据未公开，所以不知道确切数据有多少。

　　而2007年土地供应，加大了经济适用房、两限房的供应。这些供应主要位于北京的郊区县，在2007年北京市出让的土地中，四环之内的仅有97万平方米，仅占总供应量的7%。

　　从2006年不同价位房子的销售情况来看，北京房价低于8000元/平方米房子的成交量占到总成交量的50%。

　　因此，从上面两点分析，2008年开始，单价在8000元以下房子的价格可能会出现“拐点”。主要原因是经济适用房、两限房和廉租房的供应加大，市场上低于8000元/平方米的房子供应更加拥挤。到2008年8000元/平方米以下的房子统计的销售单价，有很大的可能下跌，出现拐点。
　
　　4、哪些地区哪些房地产品种出现了过热？

　　中国这么大，城市的发展水平和人们收入水平也千差万别，各地市场情况也各有不同，笼统说出现拐点是不确切的。

　　首先从地区看，今年初深圳房价迅速上涨，一度超过香港相邻地区的房价，这一定是有问题的。另外深圳这个城市有它的特殊性，是“一夜城”。主要是以外来移民为主，是一夜间建起来的城市，这里人们的收入水平不是呈金字塔结构，而是矩阵型结构，生活在这里的人不是穷人就是富人，典型的二元分离。在一般城市，如果房价出现一些下降会有收入低一层的人接着购买，但深圳不同，要不有人买，要不干脆就没人买，所以才会出现成交量萎缩70%的现象。这个城市的特点不具有代表性，我们不能把深圳这个特殊现象放大来看全国。

　　再从品种上看，中国房地产市场形成10年来，90%的开发商都集中在做住宅开发上，在政府加大廉租房、两限房、经济适用房的供应力度后，某些地区的住宅产品确实有出现过热的危险。但是，在城市化已经成熟的地区，写字楼和商业还是大大短缺的。因为人们在城里的生活不仅仅是居住，还需要工作、交际、购物、打发休闲时间等，而这些都不是在住宅里完成的，还需要大量写字楼、商场和其他各种第三空间来实现。但我们目前市场上这类相应品种过少，写字楼和商业供应大大不足，才会出现大量公司在住宅楼里办公，大量商店开在临时建筑的现象。

　　上面四点是我对当前人们谈论200年中国的房地产一定“拐点”的一些想法。我认为今年有很多不确定因素，应该综合宏观经济形势、土地市场、分区域、分品种来逐一考察。在复杂的市场面前武断的下结论一定要慎重。

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