作为中国第一豪宅的“汤臣一品”尽管两年只卖出去三套，但让人吃惊的是开发商却一点都不着急。在投入了巨额投资后不关心其产品在市场上的销售，这些特殊开发商盈利的真正秘密是什么呢？

从汤臣一品到瑞奇大厦

6月5日，上海官方决定对中国第一豪宅“汤臣一品”的调查，尽管目前还没有一个正式的结果披露，但是关于“汤臣一品”的反市场行为却颇让人玩味。

调查发现，汤臣一品是一个建设时间长达12年的工程，1995年汤臣从上海富都世界发展有限公司购买这个地块，当时签订的土地使用权转让合同显示，楼面地价为485美元/平方米，土地使用权转让金总计5820万美元。由于一直面临财务紧张，该项目建建停停，直到2004年，开发商才缴清土地款，准备卖房。

　业内人士为“汤臣一品”算过一笔账：当时陆家嘴地价极低，该楼盘目前的容积率超过7，土地成本每平方楼板价不会超过10000元，建安成本不超过10000元/㎡，前期加配套不会超过2000元/㎡，把一些管理费和营业税等等加进去，综合成本在30000元/㎡以内。然而，目前这个楼盘的累计合同均价130608元/平方米。也就是说，除了D栋保留出租以外，如果A、B、C这3栋大楼销售完毕，汤臣集团约可套现高达80亿元。

可是，汤臣一品用了一年多的时间，仅卖掉这其中的3套住宅，并且这3套也被怀疑有左右手游戏之嫌。问题是面对如此销售业绩，开发商并没有改变其营销策略，为什么？有人认为，汤臣一品的“天价”，某种程度上是汤臣集团为一举获得投资收益的一次“豪赌”。但是，这种对上海房地产市场未来的乐观显得有些盲目。

无独有偶，6月在重庆也有一个被媒体广泛关注的项目瑞奇大厦。

6月6日上午，重庆中天大酒店11楼会议中心，重庆解放碑中央商务区最大的烂尾楼——瑞奇大厦进入拍卖程序。20分钟后，拍卖师宣布“因无人竞拍，此次拍卖流标”。这已经是该烂尾楼的第二次流标。2002年游绍华从民间借了大量高利贷、东拼西凑得2000万元，收购瑞奇大厦。随后，通过私刻公章伪造材料，采取一房多卖的手段，他共骗取借款和购房款2.43亿元，由此上演了震惊全国的“瑞奇诈骗案”。

瑞奇大厦不得不进行司法处置，其司法处置变现参考价为5.359967亿元。但为了保证拍卖成功，重庆市五中院根据最高人民法院的相关规定，此次在拍卖财产评估价的基础上下浮了15%，拍卖保留价为4.556亿元，但是仍然卖不出去。

捂盘等待房价高走的市场预期如果出现误判将会给让汤臣一品的开发商带来这样的影响呢？目前很难对上海的房地产市场进行正确的判断，但是随着销售周期的拉长，该项目的财务成本和营销成本都将大幅度上涨。

汤臣一品的未来充满了悬念。

关于开发商非正常盈利的四种可能

  明知道销售不畅，为什么汤臣一品的开发商还是要采取这一营销策略呢？开发商如何维持其企业的正常利润，除了将商品房销售给购房者，一些特殊的开发商是否有非市场盈利渠道呢？

一业内资深专家任先生告诉记者，在不进入市场销售的情况下，开发商要套现也还有若干获利的可能性：一是做虚成本套银行或者其他股东，比如曾经被中央电视台暴光的上海中央公寓项目，其成本价是6000元/平方米，将其成本做大到12000元/平方米，这样即使商品房不销售，开发商在工程修建过程中就已经通过虚增成本赚了一笔钱。如果房屋最后难以实现销售，开发商就将房子抵押给银行，让银行去处置这些所谓的“不良资产”。二是，开发商通过操纵一些工程内部的招投标，通过项目原材料及建筑招投标过程中的项目承包寻租寻找获利的空间，这种手段相对比较隐蔽，不通过账目，不仔细比较深入调查难以弄清楚其个中玄机。三是，如瑞奇大厦那样，采用坑蒙拐骗的办法，以项目为诱饵，利用明目张胆违法乱纪的办法骗取钱财获利。无论是这三种盈利方式的任何一种，对一个房地产项目而言都是饮鸩止渴，难以让一个开发企业维持长久而又健康的发展。四，利用资本市场，通过地产项目的不断炒作，吸引股民的关注，从而在股票买卖中获利。汤臣集团拥有在香港的两家上市公司：“汤臣集团有限公司”和“川河集团有限公司”，并且以房地产开发为主业。很明显，地产项目与集团的关系，脱离不了，"唇亡齿寒，一荣俱荣，一损俱损"的干系。

汤臣一品的未来是否瑞奇大厦的现在呢？在一个畸形发展的房地产市场，由于价格失真导致市场错位，未来的烂尾楼将具有一些新的特点，就是无论怎样吆喝，也难以找到买家。