渝能的冒险

渝能国际要干什么？

一个消息让一直低调的重庆渝能国际成为重庆房地产业的一个焦点：南滨路绝版高层豪宅，阳光100国际新城D1-2组团销售均价定在8000元/平米以上。8000元/平方米，重庆房价的一个新纪录被创造。而这个消息也让重庆渝能国际成了可以和上海的“汤臣一品”媲美的“人民公敌”。

客观的讲，渝能和阳光100操作的阳光100国际新城所在的地段的确是重庆江景房的核心地段。渝能国际的此次动作也完全将阳光100和重庆今年即将开盘的近200万方江景房区别开来。也可能吸引不少外地投资者前去看楼。可是，在重庆房屋均价不到3000元/平方米，江际线长度140.31平方公里的现实面前，渝能国际此举充满了悬念。

但是这种出位未必是一件好事，重庆本土的购房者有两个特点，一是对房价特别敏感，二是对高层并不感冒。渝能国际新推的阳光100国际新城却忽视了这样两个特点，违反了禁忌在高层中用高价策略。这和一般开发商低开高走的价格策略明显相悖。

高房价—>远离普通购房者—>销售周期被拉长—>死盘。这是一个营销逻辑链条，上海的“汤臣一品”也就是这样被市场抛弃的。显然，在出位的同时，重庆渝能国际这次营销活动无疑存在很大的风险。另外，由于重庆最近几年的房地产市场巨额放量，重庆市场已经出现了供给泡沫。普通的购房者有很多的房源选择，这也增大了渝能的市场风险。

一方面，重庆是一个江景资源非常丰富的城市，而且最近几年每年开发的江景房都在200万方左右，因此，重庆的江景房到底有多少投资价值，只有天知道；另一方面，重庆的外地购房者在重庆的商品房投资几乎都以失败告终，前不久大量外地购房团逃离重庆就是证据。再加上，从去年下半年起，中国股市全线飘红，大量投资型资本从房市流入股市。

曲高和寡的渝能国际，可能不得不忍受孤独和煎熬。

8000元/平方米的标本意义

8000元/平方米，这对于重庆房地产市场而言具有标本意义。无论渝能国际本次营销推广是否成功，这可能都是重庆房地产发展史上的一个里程碑。

一个杭州过来的开发商向笔者表示，杭州的房地产每平方米赚3000元左右是很正常的事情，但是在重庆总价都不过3000多元，赚什么钱呢？重庆的房价低于周边的省会城市，甚至低于很多地级市，这的确让很多外地开发商无法理解，也让这些地产资本家觉得这个市场很具成长性，具有很好的前景。

从2006年开始，大批的外地开发商涌入重庆，高成本的运作和重庆的低房价（当然这只是开发商的看法）形成了鲜明的对比，因此拉升房价成为开发商的必然选择。有开发商甚至认为，随着大批外地开发商的进入和重庆经济的高速增长，重庆的房价必将全线上涨。参照成都的房价，重庆的商品房均价在5000元以上并不是天方夜谭。

正是在这种观点发支撑下，渝能国际成为拉升重庆房价的急先锋。无论做先驱还是先烈，渝能国际都有些义无返顾。可以预料的是，基于开发成本的不断上涨，也鉴于单位面积利润的难以接受，渝能国际的高价策略将可能被许多外地开发商采用。因此，渝能国际即将引发拉升重庆房价的大浪潮。

2007年，是重庆房地产市场的一道坎，今年市场投放的中高档楼盘有80%以上由外地开发商掌控，这给结盟涨价带来了极大的可能性。而8000元/平方米的高层，无疑可能增强购房者的心理承受力，有了这个价格标杆，南滨路的其他开发商即使把房价由现在的3500元/平方米拉到6000元，也还是比阳光100国际新城便宜很多的价格，这可能让喜欢江景房的购房者更能接受。

然而，开发商不能忘记市场的另一面，由于缺乏产业的支撑，重庆的高收入人群其实并不多，而市场放量的猛增又让大多数钱袋并不充裕的购房者有更多的选择。

此轮拉升房价将可能使重庆的房地产市场面临两种结果：其一、房价拉升让重庆的房地产开发上了一个台阶，开发商如愿以偿得到比先前更为可观的丰厚利润；其二，拉升房价遭到购房者的联合抵制，高房价在一定程度上起到抑制消费的作用，巨额的市场供给与普通购房者的持币观望形成鲜明对比，供需矛盾进一步拉大，市场变成一潭死水。

考验重庆房地产市场的时候到了。