在上海同济大学举办的“城市发展国际论坛”上，中国建设部部长汪光焘参加该论坛并发表演讲。他在演讲中表示，中国将“人人享有适当住房”。愿望是美好的，是值得普通大众期待的。但是鉴于目前房地产市场发展的实际状况，这条路可谓前途光明，但道路曲折。
其实早在20世纪初,发达国家为保证“人人享有适当的住房”,满足低收入者的基本居住需求,先后建立了较完善的住房保障制度。中国必须学习和借鉴国外住房保障制度的成功经验,这样才对构建我国住房保障制度有着重大的启示意义。在这里就举几个发达国家的例子，我们的行业领导者们不妨好好借鉴一下：
一、美国：作为典型的市场经济国家,美国政府建立住房保障制度的指导思想,是对公平的维护不应以效率损失为代价。美国的住房保障制度主要有以下内容:
(1)区别高、中、低收入者,制定不同的住房政策。对高收入者,由市场供应商品房;对中等收入者,供应公共住房,政府对开发建设社会住房的企业给予贷款担保和贴息优惠支持,并调控社会住房的建设标准和售价;对低收入者,则提供标准较低的廉租屋,只租不售,房租超过家庭收入25%以上的部分由政府补贴。
(2)住房金融支持。由联邦全国抵押协会、政府全国抵押贷款协会和联邦住宅抵押协会为中低收入家庭提供购房贷款。同时,由政府出面对符合条件的中低收入家庭购房进行担保,如果居民无力偿还银行贷款,政府可为其安排廉租房,并将原来的住房出售,归还贷款,以避免银行出现贷款风险。
(3)对购买自有住房实行税收减免。对使用抵押贷款购买公共住房的中等收入者,按照每月归还贷款的数额,核减一定比例的税款,并免缴财产增值税,以鼓励私人购房。
(4)住房租金补贴。家庭收入为居住地的中等收入80%以下者均可申请住房租金补贴,享受补贴的家庭拿出总收入的25%支付租金,其余由政府发放的住房券支付。
(5)老人住宅。老人住宅分公立老人公寓和私立老人公寓,公立老人公寓由老人退休金支付外,不足部分由政府承担;私立老人公寓由慈善团体、政府和个人三者共同承担住宅费用。
(6)多管齐下的立法保障。美国政府先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》等,对住房保障中包括扩大房屋抵押贷款保险、提供较低租金公房、提供低息贷款建房、提供房租补贴和帮助低收入者家庭获得房屋所有权等方面作了明确规定。
二、瑞典：作为经济发达国家,也是高福利国家的代表,这一点充分体现在住房保障制度的建设举措上:9Pg9T
(1)政府投资建设公有住房。由公房公司组成的协会(SABD)建设和管理全国的公有住房,公房公司不以赢利为目的,地方政府以无息或低息贷款提供全部建设投资。
(2)住房补贴。瑞典实行两种住房补贴:一种是给退休人员补贴,金额有时达到全部住宅费用(全国大约有30%的退休人员从住房补贴中受益);一种是对低收入、多子女家庭的补贴,以住房费用为基础,再根据家庭收入和子女数量来调节。
(3)合作建房。瑞典全国住房合作联盟(HSB)为约l/10的瑞典人提供了住宅,HSB有自己的储蓄银行,为社员提供高于一般银行存款利率1%的利率,但其支出仅限于与住房有关,合作社按会员入会时间和储蓄金额决定提供住房的次序,一般8～10年可获得住房。
三、英国：其居住水平在欧洲名列前茅,其公共住房政策和住房保障举措的实施效果明显。英国政府在住房保障方面的积极探索有:武
(1)实行住房补助。住房补助无全国的统一标准,由地方政府自行组织。住房补助分为租房补助和买房补助两大类。管理部门对申请人的收入水平、存款、家庭成员和住房条件等进行全面审查,只有获得批准的公民才可享受政府提供的优惠条件和住房补助。热线论
(2)房屋互助协会。英国房屋互助协会是一个将储蓄存款投资于以私人自住住宅为担保的长期贷款的非盈利性互助机构,协会的资金大部分来自个人储蓄,约80%的资产是为购买新住房或旧住房的抵押放款,偿还期长达20年或20年以上;资产的另一部分投资于中央和地方政府的债券。澳大利亚是充分利用住房发展计划实行住房保障的典型国家。住房资助是澳大利亚联邦住房保障制度的重要内容,其目的是帮助住户解决在获得和维护住房方面遇到的困难,并提供足够的灵活性以满足他们的需要。针对不同的需求群体,澳大利亚政府制定了一系列住房资助计划,包括:公共住房计划、社区住房计划、土著住房计划、私人市场资助计划等,涉及到私人部门、公共部门和社区部门。
四、澳大利亚：政府提供住房资助。
用于满足长期、中期和临时需要以及紧急收容需要,其中,公共住房计划是政府住房资助的主要方式,用于向无力在私人市场购买住房的中低收入者及其家庭或其他需要住房的人士提供适宜的、他们负担得起的居所;社区住宅计划是给那些低收入者和有特殊需要的住户提供出租住宅;土著住房计划是对澳大利亚土著人和托雷斯海峡岛民通过多种途径提供住房资助。所有的州政府及澳北区政府为包括无家可归者及在私人出租市场受歧视的居民在内的各类住户提供资助,只是由于各州的发展情况不同,各州资助计划的构成和范围也不同.
五、日本作为后起的市场经济国家,社会保障起步晚而发展快,保障水平已不亚于其他发达国家。其社会保障是一种社会全体的互助制度,住房保障在社会保障中占有突出地位。战后日本地价飞涨,人口过度集中,住房问题日趋突出,政府通过立法来推行住宅建设,先后制定了《住宅金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》,制定了公营住房计划和住房建设计划,建立了住房金融公库和日本住房公团等机构。日本政府通过财政拨款、贷款,采取了重点支持公营住房的建设和资助各种住房机构、团体建造和供应出租住房的政策。进入20世纪80年代中期以后,日本住房政策的重点从支持住房直接投资向住房直接投资和间接投资并重的方向发展,政府既对公库、公团、公社的住房建设投资给予资助,同时又大力支持住房信贷,促进居民个人自建、自购住房。日本政府在住房保障制度方面的具体做法有:(1)以低息贷款促进企业从事民间住宅建设。(2)政府以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置。(3)发挥地方群众团体的作用,吸收社会资金发展住宅建设。/
六、新加坡新兴工业国家,在解决住房问题方面成绩突出,其住房保障制度有许多特色:
(1)实行住房公积金制度。允许动用公积金存款的一部分作为购房的首期付款,不足部份由每月交纳的公积金分期支付。
(2)分级提供公有住宅补贴。严格按家庭收入情况来确定享受住房保障的水平,住房短缺时期只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公有住宅。购买一室一套的公有住宅,政府补贴13;购买三室一套的公有住宅,政府只补贴5%;购买四室以上一套的公有住宅,不仅无补贴,而且按本价加5%上交政府。
(3)公有住房的合理配售。公有住宅计划推出初期供小于求,只能采取“登记———摇号”的办法处理,从1989年开始登记制改为订购制,每季度公布今后3个月新建公有住房计划,购买人提出申请。如果某地区供小于求,则抽签决定。0|
(4)建设具有活力的社区。新加坡住房发展局非常重视各个社会阶层的融合。住房发展局要求居住区内混合不同户型,既设出租房又设商品房,使每个小区都汇集了不同民族不同社会阶层的居民。同时,政府采取现金补助和优先分房的激励机制,鼓励复合家庭和已婚子女申请邻近父母的住所以方便相互照应。
其实早在20世纪初,发达国家为保证“人人享有适当的住房”,满足低收入者的基本居住需求,先后建立了较完善的住房保障制度。中国必须学习和借鉴国外住房保障制度的成功经验,这样才对构建我国住房保障制度有着重大的启示意义。在这里就举几个发达国家的例子，我们的行业领导者们不妨好好借鉴一下：
一、美国：作为典型的市场经济国家,美国政府建立住房保障制度的指导思想,是对公平的维护不应以效率损失为代价。美国的住房保障制度主要有以下内容:
(1)区别高、中、低收入者,制定不同的住房政策。对高收入者,由市场供应商品房;对中等收入者,供应公共住房,政府对开发建设社会住房的企业给予贷款担保和贴息优惠支持,并调控社会住房的建设标准和售价;对低收入者,则提供标准较低的廉租屋,只租不售,房租超过家庭收入25%以上的部分由政府补贴。
(2)住房金融支持。由联邦全国抵押协会、政府全国抵押贷款协会和联邦住宅抵押协会为中低收入家庭提供购房贷款。同时,由政府出面对符合条件的中低收入家庭购房进行担保,如果居民无力偿还银行贷款,政府可为其安排廉租房,并将原来的住房出售,归还贷款,以避免银行出现贷款风险。
(3)对购买自有住房实行税收减免。对使用抵押贷款购买公共住房的中等收入者,按照每月归还贷款的数额,核减一定比例的税款,并免缴财产增值税,以鼓励私人购房。
(4)住房租金补贴。家庭收入为居住地的中等收入80%以下者均可申请住房租金补贴,享受补贴的家庭拿出总收入的25%支付租金,其余由政府发放的住房券支付。
(5)老人住宅。老人住宅分公立老人公寓和私立老人公寓,公立老人公寓由老人退休金支付外,不足部分由政府承担;私立老人公寓由慈善团体、政府和个人三者共同承担住宅费用。
(6)多管齐下的立法保障。美国政府先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》等,对住房保障中包括扩大房屋抵押贷款保险、提供较低租金公房、提供低息贷款建房、提供房租补贴和帮助低收入者家庭获得房屋所有权等方面作了明确规定。
二、瑞典：作为经济发达国家,也是高福利国家的代表,这一点充分体现在住房保障制度的建设举措上:9Pg9T
(1)政府投资建设公有住房。由公房公司组成的协会(SABD)建设和管理全国的公有住房,公房公司不以赢利为目的,地方政府以无息或低息贷款提供全部建设投资。
(2)住房补贴。瑞典实行两种住房补贴:一种是给退休人员补贴,金额有时达到全部住宅费用(全国大约有30%的退休人员从住房补贴中受益);一种是对低收入、多子女家庭的补贴,以住房费用为基础,再根据家庭收入和子女数量来调节。
(3)合作建房。瑞典全国住房合作联盟(HSB)为约l/10的瑞典人提供了住宅,HSB有自己的储蓄银行,为社员提供高于一般银行存款利率1%的利率,但其支出仅限于与住房有关,合作社按会员入会时间和储蓄金额决定提供住房的次序,一般8～10年可获得住房。
三、英国：其居住水平在欧洲名列前茅,其公共住房政策和住房保障举措的实施效果明显。英国政府在住房保障方面的积极探索有:武
(1)实行住房补助。住房补助无全国的统一标准,由地方政府自行组织。住房补助分为租房补助和买房补助两大类。管理部门对申请人的收入水平、存款、家庭成员和住房条件等进行全面审查,只有获得批准的公民才可享受政府提供的优惠条件和住房补助。热线论
(2)房屋互助协会。英国房屋互助协会是一个将储蓄存款投资于以私人自住住宅为担保的长期贷款的非盈利性互助机构,协会的资金大部分来自个人储蓄,约80%的资产是为购买新住房或旧住房的抵押放款,偿还期长达20年或20年以上;资产的另一部分投资于中央和地方政府的债券。澳大利亚是充分利用住房发展计划实行住房保障的典型国家。住房资助是澳大利亚联邦住房保障制度的重要内容,其目的是帮助住户解决在获得和维护住房方面遇到的困难,并提供足够的灵活性以满足他们的需要。针对不同的需求群体,澳大利亚政府制定了一系列住房资助计划,包括:公共住房计划、社区住房计划、土著住房计划、私人市场资助计划等,涉及到私人部门、公共部门和社区部门。
四、澳大利亚：政府提供住房资助。
用于满足长期、中期和临时需要以及紧急收容需要,其中,公共住房计划是政府住房资助的主要方式,用于向无力在私人市场购买住房的中低收入者及其家庭或其他需要住房的人士提供适宜的、他们负担得起的居所;社区住宅计划是给那些低收入者和有特殊需要的住户提供出租住宅;土著住房计划是对澳大利亚土著人和托雷斯海峡岛民通过多种途径提供住房资助。所有的州政府及澳北区政府为包括无家可归者及在私人出租市场受歧视的居民在内的各类住户提供资助,只是由于各州的发展情况不同,各州资助计划的构成和范围也不同.
五、日本作为后起的市场经济国家,社会保障起步晚而发展快,保障水平已不亚于其他发达国家。其社会保障是一种社会全体的互助制度,住房保障在社会保障中占有突出地位。战后日本地价飞涨,人口过度集中,住房问题日趋突出,政府通过立法来推行住宅建设,先后制定了《住宅金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》,制定了公营住房计划和住房建设计划,建立了住房金融公库和日本住房公团等机构。日本政府通过财政拨款、贷款,采取了重点支持公营住房的建设和资助各种住房机构、团体建造和供应出租住房的政策。进入20世纪80年代中期以后,日本住房政策的重点从支持住房直接投资向住房直接投资和间接投资并重的方向发展,政府既对公库、公团、公社的住房建设投资给予资助,同时又大力支持住房信贷,促进居民个人自建、自购住房。日本政府在住房保障制度方面的具体做法有:(1)以低息贷款促进企业从事民间住宅建设。(2)政府以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置。(3)发挥地方群众团体的作用,吸收社会资金发展住宅建设。/
六、新加坡新兴工业国家,在解决住房问题方面成绩突出,其住房保障制度有许多特色:
(1)实行住房公积金制度。允许动用公积金存款的一部分作为购房的首期付款,不足部份由每月交纳的公积金分期支付。
(2)分级提供公有住宅补贴。严格按家庭收入情况来确定享受住房保障的水平,住房短缺时期只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公有住宅。购买一室一套的公有住宅,政府补贴13;购买三室一套的公有住宅,政府只补贴5%;购买四室以上一套的公有住宅,不仅无补贴,而且按本价加5%上交政府。
(3)公有住房的合理配售。公有住宅计划推出初期供小于求,只能采取“登记———摇号”的办法处理,从1989年开始登记制改为订购制,每季度公布今后3个月新建公有住房计划,购买人提出申请。如果某地区供小于求,则抽签决定。0|
(4)建设具有活力的社区。新加坡住房发展局非常重视各个社会阶层的融合。住房发展局要求居住区内混合不同户型,既设出租房又设商品房,使每个小区都汇集了不同民族不同社会阶层的居民。同时,政府采取现金补助和优先分房的激励机制,鼓励复合家庭和已婚子女申请邻近父母的住所以方便相互照应。