（温州市经济建设规划院 325003）

当下，房子不仅成了事儿，而且成了天大的事儿。无论是平民百姓，还是政府官员，都不可不关心房事。……然而，房事除了带给少数既得利益者的是快感之外，带来更多人群的则是索然无味的苦闷、担忧和痛苦。房事从来没有像今天这样影响乃至左右人们的生活，也从来没有像今天这样给众多人群心理上留下如此之深的阴影。不可否认的是，目前，房事正在走入一场困局……

——时寒冰《2006中国房事困局黑皮书》

一、令人尴尬的房事困局

2006年，对于中国的房地产业和住宅市场来说，是非常特殊的一年。随着社会各界关于房地产行业和住房问题的讨论愈演愈烈，长期潜伏的牵动着亿万国人之心的房事面纱正在被慢慢掀起。然而，随着房地产业层层面纱的揭开，真正进入人们眼帘的却是越来越多的令人尴尬的房事困局。房地产和住宅问题正在成为各方利益冲突汇集的敏感领域，而房事困局所面临的利益冲突和矛盾，也折射出了目前我国转轨改革进程所无法回避的诸多问题。

尴尬一：房地产市场价格持续上涨，但政府对房市的宏观调控却收效甚微。房价连年暴涨，不仅让消费者怨声载道，也引起了中央的不安。2005年3月26日，国务院出台了调控楼市的“国八条”，但是，北京、广州、深圳、上海等地的房价，逆势上涨，且以更快的速度上涨。首次楼市调控最终以夭折告终。2006年5月17日，国务院又出台了针对性更强的“国六条”。2006年5月29日，九部委又联合出台了“十五条”细则。但广州、深圳、北京等地的房价依然昂首上涨。广州成为房价飙升最猛烈的城市。第二次楼市调控处境尴尬。中央政府对楼市的宏观调控难以见效，地方政府的抵制是主因。各地政府变相采取各种政策继续公开力挺房价，使房价仍然在一片看跌的预期中逆势上涨。在第一次房市调控夭折，第二次调控又陷入困局的情况下，前不久中央政府不得已敲山震虎，在上海启动反腐行动。此举立即对房市产生影响，房价止住了上涨的步伐，开始呈现下跌倾向，这恰恰暴露出部分政府官员与房地产界的寄生利益和暧昧关系。如何理顺地方政府与开发商的利益关系，成为中央政府楼市调控和房地产市场健康发展的首要任务。

尴尬二：越来越多的消费者抱怨无力承受，可房地产价格却持续攀升。2006年的中国房地产市场，有两个最突出的特点：一是消费者愤怒了，在讨伐房地产暴利的同时，想方设法揭房价成本的老底，房产商的处境非常尴尬；二是房价虽然还在涨，但是涨幅回落了。因为疯涨的房价已经对国民经济的健康发展带来危害，也激起消费者的愤怒，中央和有关部门展开了一系列的针对房地产的调控措施，消费者和开发商形成了你不买我也不降价的对峙局面。如果对2006年的房地产消费者进行一项情绪调查，可以肯定的是，弥漫在消费者心中的最大的情绪，就是愤怒。愤怒的原因，当然是高房价，以及高房价背后的暴利。在这种愤怒的情绪引导下，整个2006年，与房地产有关的舆论，成一面倒的形势，对高房价、房地产暴利、部分房产商、房地产利益集团展开了大范围、高强度、长时间的大讨伐、大批判，其反应之迅速、观点之鲜明、情绪之激越、语言之痛快淋漓、论证之言之凿凿，可称得上快意恩仇、蔚为大观。从中长期来看，房价暴涨不利于房地产业的长期稳定发展。如果房价上升速度超过居民收入上升速度，必然改变社会财富的分配，扩大贫富差距。过高的房价/收入比限制了年青一代的购房能力，使得房地产市场缺乏可持续性。房价暴涨有可能形成泡沫经济。在泡沫经济形成过程中，大量资金被固定资产投资所吸收，导致金融系统资金紧张，制造业的衰退和外贸赤字。一旦人们的预期转向，房地产泡沫有可能突然崩溃。房价骤跌将给银行带来大量不良贷款，严重地威胁金融体系的安全。抑制房价暴涨的主要目的在于保护金融体系。

尴尬三：房地产市场连续制造了无数的暴富神话，而房地产开发商却仍主张“先满足富人论”和“房地产品牌暴利论”。房地产的利润率到底有多少？这个谜随着2005年福州市有关部门公布的商品房价格成本对照表而揭开：开发商的利润率平均约50%，最低的约为20%，最高的超过90%。考虑到有关部门的“难处”，开发商的实际利润率要远远高于这个公布出来的数据。另据曾经在中国建设银行总行从事过近10年投资研究工作的李清明估算：2004年，北京全市实现商品房销售额1249.1亿元，按20%的利润率计算，该产业一年的利润高达249.8亿元，不到两天就要催生一个亿万富翁。我国房地产业利润过高，是吸引投资者蜂拥对房地产进行投机操作，吹大了房地产的投机泡沫。据建设部领导透露，中国投资房地产的利润大大高于国际水平，也高于发达国家。国际上房地产的平均利润率基本为6-8%，有些国家只有2%，但国内平均利润率在20-25%，连安居工程也有15%的利润，大大高于一般产业的水平。专家认为，用1元钱的自有资金赚取80多元的利润，我国房地产业显然已成为暴利行业。开发商们在地方政府的“呵护”下，不想赚钱都难。房地产市场造就了无数暴富神话，而这些神话常常是真实的，以神话称之，是因为其暴富的速度而非暴富的事实本身。然而事实面前，开发商的看法则令人震惊。北京华远集团总裁任志强于2005年初1月8日放言声称，“我坚持一个观点，不要让所有的老百姓都买房子，因为我们没有那么大的生产量。在供应量很少的情况下，一定是先满足最富的人。”同年11月19日，任志强又说，“没有巨大的利润支持，无法建设品牌，因此房产品牌就应该是具有暴利的。”毫无疑问，开发商们所抛出的“先满足富人论”和“房地产品牌暴利论”，如同两个浑然炸响的巨雷，正在挑战着消费者的耳膜和心理承受能力。

尴尬四：消费者对房市怨声载道，而开发商则声称买不起房子“活该”。“房奴”本是众多购房者不堪房贷压力的戏谑调侃之词，可是随着房事讨论的升级，已然成为2006的年流行词之一。可是在当前房价不断上涨的今天，能够尽早当上“房奴”似乎逐渐成了一个不得已的明智选择。然而面对众多消费者的无奈和尴尬，北京万通集团董事长冯仑2006年4月26日的一句话令人震惊。他说：“成为房奴那是活该啊……其实，解决住房的方式有很多种，可以租房等，如果不理性消费，买不起房的去买房，最后日子难过，那是活该。”原以为只有银行才会“嘲笑”“房奴”，因为很多人买房都是从银行贷款，从某种程度上讲是银行的“奴隶”，银行有这个资本“嘲笑”，因为事实就是这样，没有银行的帮助，很多人就不可能圆自己的住房梦。按照常人的理解，地产开发商应该是同情“房奴”的，因为他们成为“房奴”的原因是买了房子，试想，如果他们不买房子，怎么可能成为“房奴”呢，那些成片的住宅楼也不会很快卖出去，地产开发商就没有钱赚，“房奴”实际上是地产商的“衣食父母”，怎么也不会到“活该”的位置啊。明明是“房奴”帮助了地产商，地产商却不领情，这说明地产商根本没有把解决居民住房问题当成社会责任，而是自己赚钱是大事，由此才会嘲笑“房奴”。试想，如果房价虚高的“泡沫”消失，房子价格走向正常，“房奴”会当得很轻松，这个时候地产商还敢嘲笑他们吗。或许，开发商们赚钱太容易了，又或许，他们在捡钱的过程中冲昏了头脑，以为是自己的智商和能力而不是畸形的环境在带给他们财富，以至于一些开发商常有惊人之言。诸如“历史证明房价永远都是上涨的”、“成为房奴那是活该啊”、商品房市场就是“富人可是”的市场这样的言论，表现出的不仅是霸道，更是一个企业家社会责任感丧失殆尽的冷血。

二、纷繁复杂的问题解读

争论一：房价到底是涨还是跌？建设部权威专家陈淮认为，房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。但在本次房价争论中，社会的普遍预期似乎并不一致。在关于房价涨跌的争论中，社科院专家易宪容的观点，显得更加中立和理性。他认为，从长期来看，一个真正繁荣的房地产市场，应该是一个完全平民化的市场，只有大多数民众有能力进入了，房地产业才能持续发展与繁荣。但房产商则普遍认为房价还会继续上涨，有人甚至认为2006年的房价将会上涨20%。有专家从进出口贸易的角度，得出明年房地产市场将再现荣景，并乐观预期明年将是鼓励住宅消费年。在一片看涨的声音中，也有专家做出了不同的判断。知名专家许小年不久前撰文指出，中国楼市不久将步入大熊市，尤其是上海、杭州、南京、北京这些在过去几年里持续狂热的大中城市，房价将从明后年起明显向下转折，步入五年以上的大熊市。许小年表示，之所以得出这样的结论，是因为当大家都坚信房价将上涨之后，需求方会狂热地抢购房产，开发商则会全力开发房产，这样的状况持续两年后，居民的购买力将大幅衰减，而开发商供给的喷发却要滞后两年到三年，居民有限的购买力将无法消化越来越大的供给量，大熊市因此产生。笔者大致总结了关于房价讨论的几种观点，发现了以下三个特征：一是普通消费者普遍期待房价下跌；二是开发商普遍认为房价将会继续上涨；三是专家学者们的看法则是众说纷纭，但多半学者认为，短时期内房地产价格将会继续上涨，但涨势将会趋缓。

争论二：房价有没有超出居民的承受能力？联合国人居中心在1996年《城市化的世界——全球人类住房报告》中指出，衡量住房可承受性的最常见的一个指标是房价收入比。报告认为，当房价收入比的比值在2：1和3：1之间时，才意味着有相当大的一部分人能够购买住房。比值超过5以后，多数人购买住房的希望就变得比较“非常渺茫”。其实，在世界上任何一个国家都存在如下现象，即一方面，再好的房子也有人买，而另一方面，总有一些穷人和年青人买不起房子。从居民的收入情况来看，在最穷和最富的两个极端当中分布着各种收入组别，而收入不同的居民对于住房的需求和支付能力自然也不一致。全国政协常委、国务院参事任玉岭研究员提出，目前中国城市房价之高已经远远超出了居民收入的承受能力，并对房价过高所引发的种种社会问题表示忧虑。但《2006房地产蓝皮书》主编、中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞却认为，我国房价平均上涨幅度低于国民经济和国民收入的增长幅度，在此期间虽有个别城市房价升幅较大，但是总体上看，全国各地的房价并未超出居民承受能力。但在这次讨论中，开发商和国内的一些“既得利益集团”对“房价收入比”这一标准以及国际比较似乎极为“反感”。他们认为发达国家的房价收入比低是因为他们的经济水平所决定的，发展中国家本身由于经济实力的问题，房价收入比高是“很正常的”，在我国房价收入比高于6并不等于居民没有承受能力，也不能说明房地产行业存在泡沫。但不管这些声音如何不一致，其分布特征则极为明显：一是近80％的居民表示无力承受房价的继续上涨；二是房地产开发商普遍认为房地产销售业绩不断攀升说明持续上涨的房价并未超出居民的承受能力，三是专家学者的观点较为离散，但多数专家认为目前房价上涨趋势认为可容忍区间。

争论三：当前房地产业是否有泡沫？自2004年出现房地产泡沫之争开始，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠一直坚定地认为“中国的房地产市场存在泡沫”。日前，谢国忠更是语出惊人，他说：“出口的快速发展引发国内房地产市场的繁荣，这其中有很多泡沫成分。一旦出口下降，房地产市场将出现崩盘。” 他认为，中国的房地产泡沫并不仅仅局限在某个地区，而是存在于全国范围内，只是各个地区泡沫出现的原因及时间有所不同。除了谢国忠的明确表示外，也有不少人坚定地认为中国房地产存在泡沫，他们应用国际通用的房价收入比指标进行测算发现：我国房价的总价值已超过城镇住户年平均收入的6倍，已超出了居民的承受能力，泡沫显然存在。但也有部分学者并不认同中国房产存在泡沫的说法。殷剑峰通过对1991－2004年的数据分析指出，就全国房地产市场而言，房地产价格的形成是由供求基本面决定，房价工资倍数基本合理。“泡沫”论得不到数据支持，因而难以成立。[1]中国住宅与房地产研究会常务副会长包宗华也指出，从供需是否基本平衡、房价是否狂涨狂跌、住房积压是否过多、房地产企业的利润是否过高等几个主要指标来看，过去5年来我国房地产业的发展，属于健康发展的范围。高力国际多元商务集团总裁约翰·卡弗也认为，中国房地产市场不存在泡沫。保得信不动产投资公司全球研究部主任梁有国也认为，中国现在的房价虽然很高，但这并不是中国特有的情况，泡沫经济并不存在。另外，高盛集团全球投资研究部在新近的研究报告中也指出，中国房地产泡沫即刻破灭的说法缺乏证据。他们认为，现阶段中国的房地产市场的不规则发展还是有限的，总体而言市场是强劲而且健康的。对于房地产是否存在泡沫的问题，我们综合各方的观点发现：一是多数普通消费者在声讨房价暴涨的同时支持泡沫论；二是开发商们则拒绝承认国内房地产市场存在泡沫；三是学者们观点分歧较大，部分学者认为房价处于合理区间，房市没有泡沫；也有部分学者认为房市存在泡沫；个别学者认为房市泡沫随时可能崩溃。

三、泡沫还是繁荣——我们应该相信什么？

在任何国家房地产业都是一个政府高度干预的行业，因为土地是政府掌握的。房地产业市场秩序问题，主要是指产生在各个地区以及各个城市的规划问题，以及对这个城市房地产秩序的管理问题；更多的情况下它不是宏观经济问题，而是因为某种投机的原因，或者是政府规划上的失误，导致局部地区房地产业市场秩序的混乱。目前的房地产市场有没有泡沫？这个问题充满了争议。对于房价收比的指标数据，人们似乎无法确认应该相信哪一种说法。

据《上海证券报》今年10月11日报道，我国目前房价收入比已经达到甚至超过了10至20倍。而部分研究成果对房价收入比的测算结果则只有5倍，多数研究结果的比值在6-10倍之间。但是如果依据世界银行关于房地产泡沫的判断，我国房地产业肯定存在泡沫，且居民面临无力购房的困局。但是目前，有一种很极端的现象，无论哪位经济学家或研究者，只要一提出我国有产生房地产泡沫的风险，就立即被一些官员、学者嗤之以鼻，乃至群起而攻，有关我国房地产市场很健康的言论立即如蝉鸣一般地聒噪而起。面对凶猛上涨的房价，一切危险似乎都在被忽略。这种忽略比风险本身更令人担忧。

住房价格上涨过快，不仅造成大量普通群众买不起房，直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，同时，也会导致银行信贷结构的不合理，加剧银行信贷风险，进而影响金融安全和社会稳定。然而，令人意外的是房地产这个连年入选暴利排行榜的行业，却连续在纳税排行榜上成为“侏儒”。这种鲜明的对比暴露出的不仅是开发商这个群体责任感的缺乏，也暴露出权力庇护的坚固。在权力的羽翼之下，开发商们偷逃税收乃是一种必然。2005年公布的2004年度中国纳税500强企业排行榜中，前300名内没有一家房地产企业，500强中也只有一家。在今年的纳税500强企业中，房地产企业的表现亦非常“谦卑”。[2]

最理想的房地产状况应当是对政府有利、对老百姓也有利，是在房地产价格相对稳定上涨的趋势下，保持宏观经济发展协调、居民住房状态和谐、房地产市场秩序稳定。然而，面对疯狂上涨的房价和销售形式一片大好的房市，越来越多的人觉得莫衷一是。令人尴尬的房事困局似乎正在考验着人们对于房市的判断能力。一边是关于房地产市场暴利的声讨，一边却是房地产开发商张扬跋扈的傲慢和霸气；一边是泡沫危机濒临崩溃的呼告，另一边却是一切正常毫无泡沫的辩解；人们在用惊奇的眼光看着房地产市场上一个个暴富神话的同时，却还要做好足够的心理准备接受房价上涨的事实和开发商标榜的“先满足富人”和“房地产品牌暴利”霸道言论。人们似乎不禁要问，中国的房地产市场到底怎么了？我们又该相信什么呢？是相信泡沫，期待崩盘；还是相信繁荣，继续面对房价的上涨？是坦然无奈的面对房地产市场的暴利合理和造富神话，还是寄希望于政府对楼市的调控？

四、乐观还是悲观——中国房事的趋势

本文认为，要客观正视房地产业存在的问题，就应当慎言“房地产泡沫”。近年来国内关于中国房地产泡沫的主导概念一直处在动态变化中，尽管不可否认目前中国的房价偏高，但是，从理性评价房地产业在国民经济中地位和作用的角度观察，不能说全国到处都是房地产泡沫，尽管这确实已经是一个带有全局性的问题。分析所谓房地产泡沫，要看价格偏离实际价值的程度；要让价格机制在一个逐渐成熟起来的市场框架内正常地发挥其符合客观经济规律的积极作用，而不是仅仅依据某种或者一些表象就轻言“泡沫”。

若要判断房事的总体趋势，我们认为，首先应当正确分析与掌控房地产市场总供给与总需求。要关注投资与供给的相互挤压关系，宏观政策上压投资，实际效应就是压供给。要正确分析供给和需求的异动性。首先，总需求在未来仍将稳定增长。我国每年1500-1800 万人进城，还有约4 亿人口要稳定扩容，市场整体需求增长强劲。其次，由于房地产的需求弹性和价格弹性很大，房屋消费的替代性极强，租售的代替、新旧产品的替代与自住和租售的替代可能放大供求关系的复杂性，调控决策判断失误则政策会出偏差，应当谨慎选择。再次，房地产市场的区域差异应当客观分析，共性政策和个别市场要关联。房地产市场地域性很强，是高度个性化的市场；在相关宏观政策主要呈共性特征的情况下，极容易造成投机和泡沫，形成特殊的需求弹性，需谨慎把握。就目前房市价格变动来看，一、二线城市价格在调整中滞胀，三、四线城市进入上升周期：一、二线城市由于价格的过度透支，再加上土地供应结构的调整和消费者的成熟，整体价格还会持续至少半年的调整，而且即使复苏也要1年左右的探底回升的缓慢过程。而三、四线城市由于投资的洼地效应和城镇化进程的加快，包括产品提档升级等因素，将会进入底部抬高和加速上扬的阶段，这种区域性和梯次性的平衡将会伴随着一、二线城市的调整完成，统领中国的房地产和城市化进入下一轮的稳健发展时期。针对这种发展趋势，我们认为，首先应当通过政策手段具体解决优化住房供给结构的相关问题。目前的状况是中高档房比较多，中低档房比较少，经济适用房也比较少。因此就优化房地产结构而言，宏观调控的政策取向，重点可能不是发展中低档房，也不是积极建设经济适用房，而是重点打击房地产的暴利。从全国房地产市场发展大趋势看，因地制宜、多策并举可能是应当予以肯定的政策取向。

针对我国房地产企业过度依赖银行信贷的现实，我们认为问题可能在于，政府未能在实践中对这种金融支持产生的负效应采取足够有效的政策措施。银行承担房地产开发的风险是有限的，否则必然危及金融稳定。鉴于我国房地产与金融市场的利益寄生关系和依附特征可能引发的风险，建议政府应当考虑在2010年左右启动房地产投资信托基金的办法直接融资，以便缓解企业和居民对金融信贷的依赖，这可能是房地产业可持续发展和解决房屋租赁市场投资来源的重要政策选择。从国际经验来看，只要房地产市场占有金融系统的资金比例不超过40%，就很难将整个经济认定为泡沫经济。我国房地产二手市场并不十分活跃，规模也较小，尚不足以对整个金融体系产生颠覆性的冲击。目前还看不出房地产市场崩溃的征兆。因此，可以做出如下判断：在短期内房价肯定还会继续上升，但涨势趋缓。政府启动楼市调控抑制房价上涨只是表层现象，其深意则是要防患于未然，防止出现泡沫经济冲击金融体系。说到底，房地产价格飞涨固然会给社会带来一些负面影响，只有泡沫经济才可能给国民经济造成致命性的伤害。

参考文献：

[1]中国证券市场研究设计中心研究开发部，《2003年中国房地产投资分析报告》。

[2]中国人民银行房地产金融分析小组，《2004中国房地产金融报告》。

[3]2006年中国房地产国际研讨暨《2006年房地产蓝皮书》发布会实录。

[4]时寒冰，《2006,中国房事困局黑皮书》，新浪网财经专栏。

[5]《房地产市场2005 年回顾》，国信证券行业动态跟踪报告。

[6]张辉，《房地产行业分析报告 》华泰证券研究所研究报告。

[7]陈国胜，《房地产业：明天会更好——房地产行业分析报告》，闽发证券行业研究报告。

[8]《房地产行业跟踪报告》大成基金管理有限公司行业跟踪报告。

[9]《2005年房地产综合研究报告》，北京金典银桥国际投资有限公司研发部。

[10]田世欣，《政策调控、区域分化与资产泡沫》，长江证券行业深度报告。

[11]《中国房地产业市场研究报告》，广州方舟市场研究有限公司研究报告。

[12]综合开发研究院（中国·深圳）公共政策研究部，《中国房地产业发展态势分析及政策选择——中国房地产[13]政策综合效应分析座谈会综述》，《脑库快参》2005年第38期。

[14]徐滇庆，《对现阶段中国房地产市场形势趋向的解读》，中国房地产信息网http://shop.soufun.com.