住宅是公共产品(物品)吗？从去年开始，部分知房产专家、政府官员都在呼吁张扬住宅的公共产品属性。在房地产宏观调控、住宅产业转型、住房保障加速发展的行业背景下，关注住宅民生化的行为，当然值得赞赏。但是，如果换个角度思考，在《物权法》业已通过,明确保护公民私有财产权的情况下，大兴“住宅公共产品”之风，是否意味着“住宅私权”仍存有质疑之处？

矛盾来了。其实，问题的关键是——很多人并没闹明白公共产品是个什么东东。经济学中，把所有物品分为四种：私人物品、公共物品、公有资源和自然资源。划分的标准是物品是否具有消费的排他性和竞争性，排他性是指可以阻止非购买者使用的特性，所有私权或收费的物品都具排他性；竞争性是指一个人的使用会减少其他人的使用，比如一块面包你吃掉了别人就无法再填肚子。如果简化性分类，也可把所有物品（包括服务）分为公共品和私人品两类。

根据这种界定，我们分析一下住宅的属性。私人产品同时具有排他性和竞争性，公共产品既无排他性、也没竞争性。很显然，所有住宅都有竞争性，张三家住进去某套房子后，李四家就不可能在同一时间段也搬进去。因此，所有住宅都不是公共产品。从排他性来看，农村宅基地和福利化分房时代的公房，基本上没有排他性；凡是私有产权的住宅都有排他性——也包括经济适用房和房改房，目前只有廉租房具有非排他性。以此衡量，则住宅根本算不上公共产品。

这种对公共产品的严格定义，由经济学大师萨谬尔森于1954年首先提出，包括灯塔、国防、广播等。歌德曾说“理论是灰色的，而生活之树常青”，事实上，现实社会中“纯公共产品”并不普遍，倒是“准公共产品”——或者说广义上的公共产品更常见，也更具现实研究价值。学校、公园、高速公路、博物馆、医院等都属于“准公共产品”。而住宅中的廉租房也可归入此类，但对于商品住宅而言，还是得呆在准公共产品的“大门”外面。因此，笼通地说住宅属于公共产品，既不准确也不科学，若是打着“公共利益”的口号，侵害私人产品的应有权利及市场机制的效率，则谬大矣。

人生来拥有居住的权利，这是文明社会对人权的基本尊重，联合国宪章中也有相关约定。我国今年的“两会”，也把解决民生问题作为主旋律。然而，针对住房，还须明确公共产品和私人产品的边界。只有这样才能弄清楚政府该扮演什么角色，市场又该承担多少戏份。

所有的公共产品，都是用来增加多数人经济福利的，如城市街道是为了便于人们行走，警察局是为了维护公共治安。由于容易产生不用付费即可享受的“搭便车”现象，有盈利诉求的企业都不愿提供公共产品，所以必须由政府出面做这种事。对于部分准公共产品，也可以在政府协调下，让企业参与生产和经营，比如收费的高速公路，可由企业投资并由其经营一定年限。

作为准公共产品的那部分住宅，惠及的对象是无法通过市场解决居住问题的弱势群体，其重要特征之一是不能转化为私权，而只能作为公有或集体所有物品，动态地让居住困难群休享用。廉租公房正是这种准公共产品。所谓“动态”，是指某套住房的使用权不能永久地为某户家庭所占有，正如公共厕所不允许某人一直霸占着一只马桶。

而通过市场购买的商品住宅，其私人产权是非常明确的，也是受《物权法》保护的，至少在70年期限之内，只能单单为业主所享有，这是一种百分百的私人产品。经济学研究早有定论，对于私人产品，通过市场经济机制进行生产、和分配是最有效率的。政府的过多干预只会扭曲价格机制，损害社会资源的合理配置。

可是，在我国现实经济生活中，出现了经济适用房这种有点特殊的住宅产品。从生产模式上看，它由政府主导、企业开发、享有政策优惠；从分配对象上看，它面对中低收入阶层；从价格上看，属于政府控制的非市场价格；从产权上看，先前规定五年内不准转售，北京等城市的新规定是只能由政府回购，其私有产权具有不完整性。如此衡量，经济适用房既非准公共产品，又非纯私人产品。这种性质上的混乱必然导致现实操作中的诸多弊端，如混水摸鱼、炒卖谋利现象等。 

前不久，有新闻说北京于去年5月公布的6块限价房用地的从入市时间，从9月延至年底，又从年底拖到今年一季度，现在看来，希望又破灭，前景迷离。限价房成为“老大难”有一定的必然性，虽然“国十五条”对其寄于厚望。上海“两个1000万工程”流产，深圳限价房用地出让流标，广州限价房一路坎坷，都已证明了这一点，北京“两个1000万工程”亦难言胜券在握。症结与经济适用房相似，限价房混淆了准公共产品和私人产品之间的边界。

解决这一矛盾的方法并不复杂，国家应把住房保障的重点放在具有准公共产品性质的廉租房上，集中力量把廉租房的覆盖率由现在的不足1%，提高到20%左右。这样基本上就可以把城镇居民中最低收入和低收入两个阶层的居住问题解决掉。按这一思路，则性质暧昧的经济适用房应该全部只租不售，将其纳入到公房租赁体系中去。中等以上收入阶层的住房消费，则完全属于私人产品，应通过完全的市场机制解决。针对占城镇居民40%左右的中低收入和中等收入两个阶层，政府可以通过引导住房供应结构，为其提供户型紧凑、总价适中的住宅，其性质应属于产权清晰的私人产品；另外，个人集资建房等社团性质的合作建房模式也应成为有益的补充。

关于占城镇居民家庭40%左右的中间群体，其住宅问题最为复杂。笔者建议政府最好仅限于少量干预，“70/90”政策是个好思路，但一定注意时效不能太长，每年都须对市场供求情况做一次全面评价，应及时调整比例，以防局部出现中小户型过剩现象。政府对于这部分住宅，切勿视为准公共产品，而应按私人产品的前提下，给予少量的政策优惠和财政补贴，如减免契税、贷款利息补贴等。

至于限制住宅价格，笔者认为鉴于操作流程过于复杂，管理成本过高，并不是上佳选择。如果以成本收益进行衡量，就会发现，有效率的提供公共产品比有效率的提供私人物品难得多，因为一种公共产品的社会效益极难评估。比如花巨资兴建的上海磁悬浮轨道和世界最长的杭州湾跨海大桥，其未来的经济效益加上社会效益能否抵得上社会成本，谁都不敢拍胸脯。把经济适用房当作公共产品去生产，效率不高已成定论。而私人产品，只需拿成本价格与销售价格相较，即可轻而易举地判断其是否具有效率，如果供求失衡，市场本身即可自我调节至均衡状态。