在商品房、经济适用房、廉租房三条住房保障线中，商品房属于市场调节范围，近年来房价偏高，宏观调控短期内无法见效，商品房逐渐成为中高收入者和投资者的禁脔；经济适用房由于存在规格偏高、资质审查不严、供应有限等问题，难以满足中低收入者的购买需求。因此，建立住房保障体系的主要任务就落在了廉租房方面，“两会”的提案中也有增加廉租房建设用地，甚至有与商品房建设用地正比例增长的建议。

　　作为住房保障体系的最后一道屏障，廉租房建设的确需要加强，但如何加强却是一个需要认真思考的技术含量很高的课题，并不是增加多少建设用地那么简单。直接按照商品房建设用地的比例增加廉租房用地面积，的确是增加廉租房数量的一个最简单有效的办法，但是却会由此带来一系列的“不虞效应”。

　　在任何一座城市，城市中心区的地价房价无一例外都是当地的“最高水平”，建设用地也最稀缺，土地的价值也最大。作为地方城市管理者，有必要发挥土地的最大价值，一般都会在城市中心区建设商业中心、金融中心、写字楼或者高档公寓，不要说廉租房，就是经济适用房和普通商品房也难以进入这寸土寸金之地。城市越大，这一点也就越明显。在北京，一季度预计140个楼盘入市，其中六成在五环以外，四环内项目仅占二成，且多以公寓、商业项目为主，四环内均价基本都已上万。因此，如果新增廉租房建设用地，四环以内基本没有可能，五环以内恐怕都很难见到。

　　城市越大，交通成本越高。美国住宅政策中心的一项最新研究报告表明，美国工人家庭在交通上的花费甚至超过了他们在城市郊区购房所节约下来的钱。调查显示，全美范围内，工人家庭每在住房上节省一美元，其中就有77美分最终用于交通。美国住宅政策研究中心早些时候的发现已揭示出了工人家庭必须面临的困境：是将收入中更多的钱用于住宅还是忍受长途往返以及它的昂贵费用。这种困境其实距离像北京、上海这样的大城市并不遥远。廉租房的住户理论上都是低收入家庭，主要劳动力一般都会在城市中心区从事一般的体力服务性工作，家庭与工作地点相距远，增大的通勤成本基本可以抵消廉租房所带来的好处。这样的廉租房建设是否真的能解决低收入者的困难，恐怕值得存疑。此外，城市低收入者在很大程度上是由于家庭负担重，对于一个大家庭来说，上有老下有小，家住偏远的郊外，照顾老人，接送孩子都会耗费大量的时间，实质上增加了低收入家庭的负担。从整个城市来看，交通压力也将增大，道路拥堵情况也将更加严重。

　　要解决上述问题，一个可行的办法是增大区域面积，扩大廉租房规模，增加社区内就业机会，新建医院、幼儿园、学校等配套设施。这样做，不仅成本高，而且将对城市区域功能产生严重影响。大片的廉租房将在城市局部形成新的贫民区，加剧城市内部的贫富分区和对立。一个配套设施“完备”的贫民区所带来的后果更为严重，社区内居民与周围社区无法交流和融合，社区内长大的孩子会遭受事实上的歧视，他们对其他社区的恐惧感将逐渐演变成对社会的敌意。这种情绪无疑对社会稳定是极其有害的。巴黎骚乱就是前车之鉴。而这种情况如果发生在中国，后果恐怕不堪设想。

　　因此，大面积新建廉租房的想法，如果不是出于短期内出某种“政绩”的需要，万万不可实行。那么，廉租房建设应该从哪方面着手呢？

　　首先是充分利用二手房存量。城市的中心区域往往存在着大量的二手房，这些房屋一般比较旧，户型老，面积小，但位置好，交通方便。政府可以从市场上收购一部分二手房，作为廉租房房源，这样就能避免上述问题。虽然市场价格不低，但与新建廉租房需要的各种成本相比较，只会少不会高。这样能解决低收入者交通、就业等诸多困难，还能预防“大城市病”，缺点是房源比较分散，不易管理。

　　其次是采用实物补贴和货币补偿相结合的办法。新建廉租房和收购二手房，都是直接从房源本身着手，这是一个方面。应该看到，与实物补贴相比，货币补贴显然更加灵活和有效。货币补贴可以直接给房源提供者，也可以以代金券的形式发放给符合条件的低收入者。前一种形式，相当于政府部门与房主签订民事合同，房主愿意以商定价格租给符合条件的低收入者，然后向政府部门定期领取补贴。后一种形式，则直接把货币补到“人头”，低收入者直接在市场上选择自己合适的房源租住，房主再拿代金券兑换现金。用这种方法既要强调不能对使用代金券进行歧视，又要采取税收减免，比如对租金收入免收个税等方式，对房主向低收入家庭提供廉租房予以鼓励。

　　再次是在新建商品房中混搭进部分政策性住房。深圳不久前出台了一项新政策，要求开发商须建15%政策性住房，包括经济适用房和公共租赁房，房子竣工后无偿移交给深圳市国土房产局，开发商须按规定交纳政策性住房的公用设施专用基金。应该说，这种思路是非常正确的，这种政策性住房由开发商建造，符合市场规律，效率较高，而且与其他住宅形成了天然的混搭格局。但缺点是强制性味道太浓，对市场形成了行政干预。国外也经常采用这一办法，但国外的通行做法是政府通过对开发商进行税收减免优惠等方式对开发商进行补偿，市场色彩比较浓厚，开发商也更容易接受。

　　最后才是建设新房。应该说，适当建设新房也是必需的。在对这些新建廉租房的管理上，应该采取更加灵活的方式。由于廉租房不是产权房，因此，范围可以适当放宽。在租金上，应该在相对准确掌握个人收入变化的情况下，采取“梯级房租”的办法，把经济适用房和廉租房之间的“夹心层”也包括进来。对于不同收入等级的人采取不同的房租政策，随着收入的变化收取相对较高的房租。对于隐瞒收入的情况，应该予以处罚，直至取消租住廉租房的资格。当然，这些都需要一个相对完备的个人征信体系来予以保证。在我们的信用体系不完备，整体信用较差的情况下，廉租房不宜建得太好，如果我们没有一个强有力的“退出机制”，太好的廉租房会使社会丧失向上的动力。

　　2007年3月6日星期二