集资建房“卡”在哪里？
刘正山

最近学术界对集资建房的讨论非常热闹。其中有一些较有代表的观点，例如认为集资建房是走计划经济的老路。

这是对集资建房的重大误解，也是对市场经济的误解。实际上，在国外，个人建房、集资合作建房等形式，非常普遍。我认为，之所以各方面对于集资建房缺乏积极性，集资建房难以起步，主要原因在于：

第一，影响了地方政府的政绩，进而影响官员的升迁。当前，地方经济增长中，房地产起着重要的作用，从土地财政到政府从房地产中获得的各种税收，直接支撑了地方经济的高速增长。一旦允许集资建房，地方政府从房地产中获得的税收、GDP将大大降低，从而影响了当地GDP的增长，进而可能影响地方官员的政绩。一位温州房管局的官员接受某报采访的时候，直言不讳地说：土地增值税怎么办？营业税怎么办？所得税怎么办？这些占温州全年税收的比例相当高。如果谁都去集资建房了，这一税收漏洞如何填补？这是一些政府部门对集资建房态度暧昧的主要原因。

第二，影响了房地产开发商的暴利，乃至其生存，从而想方设法进行遏制。道理很简单，一旦允许集资建房，那么，居民直接从政府手中拿地、直接找建筑施工单位建设，减少了各种寻租开支、销售渠道的开支、一些税收、暴利等等，这样一来，房子不需要经过销售渠道，回归了其准公共产品的属性。

但是，房地产开发商的利益将直接受到损失。因为，允许个人集资建房之后，居民不必从开发商手中购房，不必支付高额房价，房地产商手中的房子，如果不大幅度降低价格，必然无人购买，大量的房地产商就面临破产。

从当前的情况看，房地产存在大量的暴利。从海外经验看，利润率高于10%，就可以视为暴利。从国内各方面的数据可见，房地产绝对是暴利。据新华社2005年8月24日电，福州市有关部门测算的结果显示，房地产开发项目的利润率平均约为50%，最低的超过20%，最高的超过90%。当然，这样的测算没有考虑自由资本利润率，如果考虑这个因素，利润率肯定高于100%。《上海证券报》2006年9月27日的报道也说，房地产的回报率几近100%。

所以，在利益以及生存的驱动下，房地产商不愿意个人集资建房。马克思说，利润率超过300%，资本家可以冒上绞刑架的风险。而今，如果允许个人集资建房，开发商的利润化为灰烬，且面临破产风险，它们会甘心让集资建房成功运作？他们不会采取种种措施包括寻租来抵制集资建房？(E-mail:[email protected])