房地产业的“两会高峰论坛”仍在继续。温总理的政府工作报告中，提及房地产的篇幅也分外惹人注目。加强和完善宏观调控已成为今年房地产业的主旋律，“第三轮宏观调控”观点已被圈内人士抛出。事实上，清算土地增值税扮演了2007地产新政“当头炮”的角色，且刺鼻的“硝烟味”弥久不散。
那么，又该如何看待这一动作。放在中国房地产业发展的时代背景下考量，清算土地增值税具有必然性。近几年持续的宏观调控，促使房地产业各个环节都在一步步紧缩，原先扶持行业发展的政策，如购房退税、蓝印户口、契税优惠等都已取消；而早已出台但从未严格执行的部分税费政策重新启动，如房地产交易环节的营业税、个调税等。同样，土地增值税也并非新生事物，早在1993年国务院就发布《中国人民共和国土地增值税暂行条例》，原则上是自1994年开始征收，但许多地方未全面严格征收，不仅没有落实清算制，而且还因为楼市低靡而特赦五年。
“人怕出名猪怕壮”。楼市的非理繁荣，房价的一路凯歌，使地产商成为“暴发户”的代名词。继续在土地增值税方面对地产商网开一面，中央政府有意见，饱受房价之苦的老百姓也不答应。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。而自今年2月1日开始清算式征收的对象，只限于开发商，并不涉及个人房产转让。
此番针对开发商的清算，按30%-60%四级累进税实施，具体内容不再详述，笔者在此重点解析其影响力。首先，对于开发商利润的挤压力度较大。1月16日，国家税务总局网站发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，第二天地产股即开始全线大跳水，至今地产股的元气都未恢复。这充分反应了市场对于地产商盈利前景的担忧。
目前各地土地增殖税的征收主要是按照销售收入的1%-2%进行征收，如果严格按照累进税率的计算方法，开发商的利润空间将被压缩，其中毛利率越高的项目税率越高，对于开发别墅、高档住宅等毛利率较高项目的开发商来说影响较大。预计地产企业净利润受影响的比例将集中在9-15%的范围内，其中毛利率50%以上的高端项目净利润将减少24%，毛利率30%以下的项目受到的影响不大。由于对项目利润的影响较大，这一新政出台后，一些谋划海外IPO的地产商，以及部分打算进入高档物业开发领域的海外基金，无奈陷入观望状态。
但多数地产商也非等闲之辈，又岂肯束手就擒、坐以待毙。对于中小地产商而言，极有可能再次上演去年征个调税时的一幕：如果项目利润过高，则会谎称帐本失踪，税务机关只能“参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况”，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。由于土地增值税归地方政税管理，而地方政府往往倾向于优待地产商，因此其制定的预征税率很有可能偏低。对于大型开发商而言，出于维护品牌美誉度的目的，一般不会以帐目不全相塞责，但他们完全可能在“扣除项目”上做文章，通过合理性或违规性手段进行避税，这里面的“花花肠子”可就多了，甚至部分企业可能涉及造假帐。连法律体系成熟的美国也有大做假帐的安然（跨国公司）做了多年的“伪君子“，凭什么就能完全相信中国的地产上市公司？
长远来看，清算土地增值税政策将在一定程度上改变很多开发商的发展战略。主要体现在三个方面。其一、“如果产权未发生转移，不征收土地增值税”。这必然导致越来越多的开发商持有并经营物业，尤其是商场、商铺、办公楼、酒店式公寓、高档住宅等便于长期出租谋利的物业类型。其二、“建造普通标准住宅出售，增值额未超过可除项目金额之和20%的，免征土地增值税。”这一条其实与中央倡导开发中小户型、中低价格住宅的思路一脉相承。出于避税目的，很多开发商将会把开发重心向普通住宅倾斜。其三、“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。”开发企业可以在装修环节寻求加大成本的空间，未来装修型商品住宅更趋于普遍。
普通买房人和投资者关心的重点，是清算土地增值税将对房价产生什么影响。很多人都在担心这一项收虽然落在开发商的头上，但开发商必定会把成本转嫁给消费者，从而提高房价。笔者认为，房价因此而明显上涨的可能性极小，因为开发商虽然具备这样的动机，但在持续宏调控之下，投资和投机型需求萎缩，自住型需求也被抑制，买方市场特征越来越明显。地产商借此推高房价，绝大多数消费者必然不买帐，则没有任何意义。最大的可能性是，在千方百计谋求避税的前提下，地产商只能牺牲部分利润。
最后还得提个醒。针对开发商的清算制落实之后，接下来针对个人的二手房交易，也极有可能大范围重新开征土地增值税。去年12月1日，北京市已开始对二手房交易征税，对象为140平米以上的非普通住宅和商办类等物业，若不能提供相关资料，则按转让全额的1%征收。在二手房交易环节，未来将形成营业税、个调税、土地增值税“三税”并驾齐驱的格局，其目的皆在于挤压需求泡沫、引导住宅消费。
那么，又该如何看待这一动作。放在中国房地产业发展的时代背景下考量，清算土地增值税具有必然性。近几年持续的宏观调控，促使房地产业各个环节都在一步步紧缩，原先扶持行业发展的政策，如购房退税、蓝印户口、契税优惠等都已取消；而早已出台但从未严格执行的部分税费政策重新启动，如房地产交易环节的营业税、个调税等。同样，土地增值税也并非新生事物，早在1993年国务院就发布《中国人民共和国土地增值税暂行条例》，原则上是自1994年开始征收，但许多地方未全面严格征收，不仅没有落实清算制，而且还因为楼市低靡而特赦五年。
“人怕出名猪怕壮”。楼市的非理繁荣，房价的一路凯歌，使地产商成为“暴发户”的代名词。继续在土地增值税方面对地产商网开一面，中央政府有意见，饱受房价之苦的老百姓也不答应。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。而自今年2月1日开始清算式征收的对象，只限于开发商，并不涉及个人房产转让。
此番针对开发商的清算，按30%-60%四级累进税实施，具体内容不再详述，笔者在此重点解析其影响力。首先，对于开发商利润的挤压力度较大。1月16日，国家税务总局网站发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，第二天地产股即开始全线大跳水，至今地产股的元气都未恢复。这充分反应了市场对于地产商盈利前景的担忧。
目前各地土地增殖税的征收主要是按照销售收入的1%-2%进行征收，如果严格按照累进税率的计算方法，开发商的利润空间将被压缩，其中毛利率越高的项目税率越高，对于开发别墅、高档住宅等毛利率较高项目的开发商来说影响较大。预计地产企业净利润受影响的比例将集中在9-15%的范围内，其中毛利率50%以上的高端项目净利润将减少24%，毛利率30%以下的项目受到的影响不大。由于对项目利润的影响较大，这一新政出台后，一些谋划海外IPO的地产商，以及部分打算进入高档物业开发领域的海外基金，无奈陷入观望状态。
但多数地产商也非等闲之辈，又岂肯束手就擒、坐以待毙。对于中小地产商而言，极有可能再次上演去年征个调税时的一幕：如果项目利润过高，则会谎称帐本失踪，税务机关只能“参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况”，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。由于土地增值税归地方政税管理，而地方政府往往倾向于优待地产商，因此其制定的预征税率很有可能偏低。对于大型开发商而言，出于维护品牌美誉度的目的，一般不会以帐目不全相塞责，但他们完全可能在“扣除项目”上做文章，通过合理性或违规性手段进行避税，这里面的“花花肠子”可就多了，甚至部分企业可能涉及造假帐。连法律体系成熟的美国也有大做假帐的安然（跨国公司）做了多年的“伪君子“，凭什么就能完全相信中国的地产上市公司？
长远来看，清算土地增值税政策将在一定程度上改变很多开发商的发展战略。主要体现在三个方面。其一、“如果产权未发生转移，不征收土地增值税”。这必然导致越来越多的开发商持有并经营物业，尤其是商场、商铺、办公楼、酒店式公寓、高档住宅等便于长期出租谋利的物业类型。其二、“建造普通标准住宅出售，增值额未超过可除项目金额之和20%的，免征土地增值税。”这一条其实与中央倡导开发中小户型、中低价格住宅的思路一脉相承。出于避税目的，很多开发商将会把开发重心向普通住宅倾斜。其三、“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。”开发企业可以在装修环节寻求加大成本的空间，未来装修型商品住宅更趋于普遍。
普通买房人和投资者关心的重点，是清算土地增值税将对房价产生什么影响。很多人都在担心这一项收虽然落在开发商的头上，但开发商必定会把成本转嫁给消费者，从而提高房价。笔者认为，房价因此而明显上涨的可能性极小，因为开发商虽然具备这样的动机，但在持续宏调控之下，投资和投机型需求萎缩，自住型需求也被抑制，买方市场特征越来越明显。地产商借此推高房价，绝大多数消费者必然不买帐，则没有任何意义。最大的可能性是，在千方百计谋求避税的前提下，地产商只能牺牲部分利润。
最后还得提个醒。针对开发商的清算制落实之后，接下来针对个人的二手房交易，也极有可能大范围重新开征土地增值税。去年12月1日，北京市已开始对二手房交易征税，对象为140平米以上的非普通住宅和商办类等物业，若不能提供相关资料，则按转让全额的1%征收。在二手房交易环节，未来将形成营业税、个调税、土地增值税“三税”并驾齐驱的格局，其目的皆在于挤压需求泡沫、引导住宅消费。