2007年房地产行业发展现状分析
文/董成竹
一、 房地产行业发展面临的挑战分析
今年以来，房地产市场呈现较快的发展态势，一定程度上偏离了调控的目标。具体表现在：房地产开发投资增速高位上扬比06年出现了反弹之势、房价上涨过快出现轮动效应、外资助推楼市继续上涨，保障性住房供应仍显不足。总体上，房地产市场在调控之下热度有增无减。造成这种情况的主要原因是房地产市场的高回报率吸引了大量的资金以及市场供需矛盾突出、住房供应结构不合理等。
1、投资热再现反弹之势
据国家发改委最新统计数据显示，2007年我国房地产开发投资增长进一步加快。1-9月，房地产开发投资完成16814亿元，增长30.3%，增速同比上升6个百分点，比今年1-8月上升1.3个百分点，高于同期城镇投资增速3.9个百分点。房地产开发投资占城镇投资的比重为21.5%，同比提高0.6个百分点。07年房地产开发投资增速进一步加快对比增速相对较缓的06年出现了快速反弹之势。
07年房地产市场投资的过快增长主要是由于房地产市场的高回报率吸引了大量的资金（有相当一部分是外资）以及市场供需矛盾突出、住房供应结构不合理等原因造成的。投资过快增长不利于房地产市场的健康发展，为了抑制房地产投资的过快发展，保障房地产业健康发展，国家出台了一系列的调控措施，包括央行加息、限外投资政策等。但是，07年特别是下半年房地产投资受到宏观经济的影响，还是出现了过快增涨的态势。如何有效抑制房地产投资的过快增长保持房地产行业的健康发展，成为我国房地产行业亟待解决的问题。
2、房价上涨出现轮动效应
在我国房地产开发投资加速反弹的同时，各省和各地区房价上涨出现了涨跌互现的轮动效应。“十五”中后期，当上海和江浙地区房价快速上涨的时候，北京和广东地区的房价基本没有大的波动，而进入“十一五”初期，当上海和江浙地区房价步入调整阶段的时候，北京和广东地区的房价却再次快速崛起。而当北京2008年奥运会即将召开使房价增长预期开始降温时，上海2010年世博会的举办又将促使房价增长预期开始上涨。
导致我国房地产价格出现轮动效应的一个根本原因是公权力和开发商的联姻，造成地方政府与开发商共同分享房地产财富的局面。据不完全统计：目前我国商品房开发成本只占房价40%，开发商能够得到其中30%的利润，剩余30%的利润却全部被地方政府和相关部门层层消化和获取了。“十五”期间，我国房价上涨的地区主要集中在东部和东南沿海地区以及北京地区，如今却呈现出此起彼伏的上涨格局，调控的难度正在进一步加大。特别是我国中西部地区居民收入较低，倘若房价步入上涨轨道，将会引发比沿海地区房价上涨更为严重的民生问题，成为建立和谐社会的重大障碍和挑战。
3、外资助推楼市继续上涨
06年国家就出台了有关外资准入和限制外资购房的政策，商务部办公厅年初发布了关于2007年全国吸收外商投资工作的指导性意见，提到严格限制外商投资房地产，但外商投资地产项目或并购国内房地产企业的势头有增无减。仲量联行发布的全球房地产投资报告提供的数据是，2006年房地产新兴市场交易强劲增长，交易总额超过400亿美元，其中中国房地产市场的交易额达到90亿美元，创下历史新纪录。仅今年1—4月，房地产开发到位资金9552.3亿元，同比增长26%，是完成投资额的1.8倍。分资金来源看占比居前的仍是自筹资金、国内贷款和定金及预付款。利用外资尽管仅占资金来源的1.7%，但呈现快速增长，增速高达91.7%，其中绝大部分是外商直接投资，前四个月共125.57亿元，同比增速更是高达136.5%。
限外背景下外资继续大量涌入的原因主要是：行业调控使得国内房地产开发企业的资金链不断绷紧，人民币升值趋势和国内房地产业的高额回报也对外资构成了较大的吸引力，因此内外双方都有合作的意愿。
此外，随着此轮我国针对房地产业宏观调控的不断深入和调控力度的不断加大，外商和外资在我国一线沿海和中心城市房地产投资成本上升和具备吸引力的项目减少的时候，已经开始在进行房地产投资的战略转移。据国家统计局的最新统计数据表明：今年进入我国房地产投资领域的外商和外资已从过去单纯投资一线沿海和中心城市的房地产发展策略，开始向二线新兴城市和内陆城市转移。并且外商和外资的房地产投资领域，也从过去较为单一的住宅和办公楼，扩大至商业、物流和工业地产。
4、保障性住房供应仍显不足
今年以来，房价并未向广大购房者预想的那样，随政府调控而下跌，反而逆势上扬，偏离消费者的实际购买力越来越远，出现这一问题的关键之一是我国保障性住房的供应仍大大落后于市场需求。
从北京市今年的土地供应情况上分析，今年计划供应的经适房、廉租房用地仅220万平米，两限房用地也只有180万平米，虽然国六条政策实施了一年多了，但实际情况并不理想，许多项目配建的经适房、廉租房数量很少，未能从根本上改变低收入购房者的消费需求。至于限价房，截至07年10月底，北京供应了8块限价地，土地面积仅155万平米，对于保障性住房需求巨大需求，区区一百五十万的土地面积显然是杯水车薪。况且，限价房平均6500元/平米的价格还是让低收入家庭望而却步。
加大保障性住房供应量，对于逐步解决低收入者的住房问题、降低低收入家庭和住房困难户对市场的过度依赖、抑制房价的过快上涨，具有非常明显的效果，新加坡等国外经验表明：廉租房或经济适用房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%至4%，反之则会同比推动房价上涨。我国近年来的房价上涨与保障性住房供应的短缺密切相关，凡是保障性住房供应量不足的时期和城市，该时期和该城市的房价上涨必然过快。
保障性住房的建设涉及到广大的中低收入家庭的切身利益，能否解决好中低收入家庭的住房问题是涉及到国计民生的大事情，切实解决中低收入家庭的住房问题，不仅是政府最急需解决的问题，也是广大房地产企业的责任。中国的房地产行业要步入和谐发展的轨道还有很长的路要走。
二、2007年我国房地产企业的现状分析
随着我国经济的持续快速增长，我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时期，人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加，使房地产市场供求关系、市场消费主体、消费者需求等不断变化。在我国加入WTO的背景下，世界知名实力雄厚的国外房地产开发商加速抢滩中国房地产市场。同时，房地产业经历了国家宏观调控，影响到房地产业未来的竞争格局。我国数量多、规模小、集中度低，抵御风险能力差，市场竞争力弱的房地产开发商如何在新的形势下生存发展做大做强，是我国房地产企业不得不面对的一个重要而紧迫的问题。面对日益激烈的市场竞争环境，房地产企业应全力构建其独有的核心竞争力，实现可持续发展。
1、房地产企业面对的机遇与挑战
07年，我国房地产行业进入了一个前所未有的发展时期，受人民币升值、奥运效应、证券市场回暖等多重因素的影响，全国的房地产市场一片火爆，不断高升的房价为众多的房地产企业注入了一剂强心针。从机遇方面看，十七大之后，我国政府提出了科学发展、构建和谐社会的要求，对房地产行业的和谐发展也规划了新的蓝图，近几年我国经济的高速平稳增长，居民的消费水平不断提高，国际大的投资环境的改善使得国外更多的基金愈加关注国内的房地产企业，这些利好都使得当前的房地产行业充满了发展机遇。
然而，就当前的房地产行业现状来看，挑战与风险还是不可忽视的。众多房地产企业面临的挑战主要有两个方面，一是土地。二是资金。这两个因素是影响房地产企业能否生存与发展的重大因素。
对于那些土地储备充足、资金雄厚的房地产企业来说，04年之后的三年时间他们的日子过得相当的舒服，每开发一个项目都能获得丰厚的回报，07年北京有一项目开盘时定价12000元/平米，当时他们的营销总监还担心定价太高，但是开盘后，销售火爆，价格一路飞涨至18000元/平米，一个项目多赚几个亿。用他们自己的话说“赚钱赚的都不好意思了！”
比起那些过好日子的房地产企业，手中没有什么土地、资金又不充足的企业，日子就十分艰难了。没有土地储备就没有项目开发，没有项目开发就没有资金收益，没有资金就搞不到土地------那些没有土地储备的房地产企业就陷入了这样尴尬的境地。
土地与资金是房地产企业能否生存发展的重要因素。
2、房地产企业的变革
当前的我国的房地产企业正经历着巨大的变革，房地产企业两极化趋向也愈加明显，那些实力雄厚的企业通过上市获得的大量的资金，如地产新富碧桂园今年四月份香港上市以来已筹集到数百亿的港元，土地储备将近五千万平米，其土地规模可以建设一个中型城市了。而众多的中小房地产企业面临着不断上涨的低价束手无策，他们随时面临着断顿的危险。
3、房地产企业的生存之道
未来的房地产企业如何生存，是许多业内人士关注的热点，地产大佬任志强曾经说过，未来的房地产企业，要想日子过得舒服，积极上市、积极进入资本市场是的必经的途径，不能与资本市场结合只能有三种结果，要么退到二三级城市去开发项目，要么只能做房地产开发链条中的一部分小活，要么就被这个行业淘汰出局。
未来的房地产企业已经进入了资本运作阶段，不能进入资本运作的企业，生存境遇令人担忧。