2007年广州文具玩具精品专业市场研究报告
（节选）
前 言
广州文具玩具精品批发市场基本位于海珠广场、北京南及一德路地段，基本形成了规模效应，以精品、饰品、礼品、喜庆用品等小商品为主要经营种类，成为了广州最大的精品饰品小商品批发群之一。相比起谊园，我们的经营面积有限，并且未能在附近地段形成规模效应，但通过对一德路批发群的市场调查与分析，发现这一批发群对于文具品类的十分缺乏，而谊园则应该坚持原来的定位方针，做广州最专业的文具、办公用品专业市场。
一、广州主要文具玩具精品专业市场经营状况
(一)万菱广场(万菱精品批发市场)
经营面积达七层，规模超过40，000平方米，其中由负一层至六层的“万菱玩具精品华南总汇”已于04年10月份开业，并成功吸引1200多间各大小厂商、制造商及批发商户进驻，商品种类亦超过1，000，000种，各式货源齐备，自开业后已成为一德路批发商圈内的地标性项目。其定位以精品家居饰品类批发为主，经营品种繁多，硬件设施较好，依靠原精品批发市场海珠广场一带市场氛围，并且立足于国际，同时兼顾零售业务，使其在短期内迅速火爆，并且招商面积已扩展到七层。目前1-6楼以分割成10-20平方米小商铺，7楼以大品牌商家展示产品厅为主，店铺面积教大，8楼以家纺饰品定位，正在招商，租金80元/平，管理费29元/平，1-7楼将近1500多间商铺，几乎没有空置（仅发现1楼1间、3楼2间、5楼2间）。
主要经营特色：
一是玩具礼品，包含了毛公仔、电子游戏机、电动玩具、娃娃公仔、塑料玩具、充气玩具、益智玩具等；
二是包装类，包含了休闲包、学生书包、钱包腰包；
三是礼品类，包含了电子礼品、皮具礼品、金属礼品、广告礼品塑料礼品、玉石礼品、工艺礼品、烟酒器具等；
四是家居装饰类，包括灯具，树脂摆设、贫景、树藤制品、民族工艺品、木制品、布艺、家具、玻璃制品、陶瓷、相框灯；
五是饰品，包括首饰头饰、手机饰品、装饰盒、钥匙扣、胸章、汽车用品、挂饰灯；
六是日常用品，包括餐具、水壶、雨伞、床上用品、鞋帽、毛巾、架柜、电子用品；
七是精品类，包括时尚精品、指甲钳、香熏、贴纸、手电筒、相架、钟表、五金精品、水晶灯；
八是文具类，以学生文具为主，办公种类比较少，品牌中只有齐心、科密等少数大品牌，种类并不齐全，产品丰富程度无法和黄沙谊园比较。
租金情况
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楼层 |
铺位号 |
面积建筑 |
租金（元/平米/月） |
管理费（元/平米/月） |
进场费 |
实用率 |
其他 |
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一楼 |
011-012 |
36平米 |
530 |
29元/平米/月 |
10000元（2间） |
50% |
三押一租，合同期三年，改签合同进场费 重新收取，转让须经过发展商同意，并交纳过户费用 |
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二楼 |
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11平米 |
298 |
5000元/间 |
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三楼 |
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150均价 |
5000元/间 |
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六楼 |
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18平米 |
83（04年价格） |
5000元/间，顶手费另收4.2万 |
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八楼 |
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80均价 |
5000元/间 |
各楼层功能规划及商铺分布
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楼层 |
功能定位 |
商铺数量 |
经营面积 |
特点 |
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负一楼 |
毛绒玩具世界 |
150 |
约3000平米 |
1. 前期招商只进行了宏观上的定位，对品类未做过多限制，因此各楼层的经营品类混杂在一起，没有明显的主题，但从近期负一层和八楼的招商来看，万菱广场已经开始重视经营主题； 2. 万菱广场的品类结构经过市场的选择，逐步发生了某些变化，商务礼品和文具的很多商家已经退出，并在不断缩小面积，玩具精品种类和花样则不断增加。 3. 万菱广场满租率非常高，楼层从负一楼到七楼满租率都超过了99%，调查中，近有两家在转让，三间铺因合同问题被收回，与德宝广场等相比较，人流旺盛，零售生意很好。 4. 大部分商家都依托与工厂，能够紧跟市场变化，不断推出新品，并且拥有广泛的客户资源，经营并不受楼层高低的影响 5. 很多商家重视对自己商品知识产权的保护，门上书有“同行勿进，面斥不雅”字样 |
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一楼 |
玩具精品家居饰品 |
106 |
约4000平米 |
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二楼 |
玩具精品家居饰品 |
255 |
约5000平米 |
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三楼 |
玩具精品家居饰品 |
258 |
约5000平米 |
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四楼 |
玩具精品家居饰品 |
162 |
约5000平米 |
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五楼 |
玩具精品家居饰品 |
176 |
约5000平米 |
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六楼 |
玩具精品家居饰品 |
97 |
约5000平米 |
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七楼 |
玩具精品家居饰品 |
不详 |
约5000平米 |
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八楼 |
家居广场 |
在招商中，不详 |
约5000平米 |
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合计 |
1004 |
42000平米 |
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万菱的成功与其地理位置、商场硬件、市场定位、物业管理都有很大关系，在很多展会上都可以看到万菱广场的招商宣传推广。
通过对万菱批发市场的调查发现以下几个特点：
1、商铺面积规划不大，容易招租；
2、经营品类繁多，并无十分明显地定位制约；
3、兼顾零售业务，使人流兴旺；
4、购物环境较为舒适；
5、积极进行各种宣传，以提高其知名度；
6、招商初期价格低廉，吸引商户。
对比一年前万菱的经营情况，我们发现了一些变化：
1、办公文具类商铺大大减少，据统计，目前仅剩下22家，占比非常小；
2、以前在3、4楼占比例较大的商务性礼品、精品的比例也减少很多，主要以个人饰品、家居饰品为主。
3、零售客户越来越多，客流量大增；
4、定位随着市场逐渐淘汰，定位越来越不明显，国际化的趋势越来越大。
5、商户为生产厂家的越来越多，炒货商家越来越少。
（二）艺景园精品广场位于广州一德东路85号的艺景园位于中心城区，越秀区的海珠广场侧，总建筑面积约5万平方米，拥有商铺1000档位，年营业额达到30多亿元人民币，是目前华南地区最大型的工艺品、精品、饰品的专业市场及出口基地。
主要经营特色：
(1)主要产品:工艺品、精品、饰品、布艺、礼品、玩具等
(2)经营区共分为A、B、C、D、E、F六个区，建筑分为上下两层，总建筑面积约5万平方米一是面向家庭的家居饰品，如仿古、时尚的藤艺灯饰、木艺灯饰、竹艺灯饰、竹木家具、园林工艺品，各种仿真鲜花蔬菜水果等工艺品 ，二是面向个人的人造首饰、礼品精品。
（三）德宝交易广场
位于广州市一德东路190号，总建筑面积13500M2，是广州节日礼品、喜庆用品最集中的市场，有大小几百多家生产厂、经销、零售商，成行成市，交易火爆；以经营精品礼品喜庆用品为主。负一层、首、二层已开业，第三层为品牌展示商务中心。
管理公司：广州市幸福物业管理有限公司德宝交易广场管理处
经营特点：
（1） 属于喜庆节日礼品，商品随着节日的变化特别快，如春节、元宵节、国庆节、尤其是圣诞节和元旦，更是市场最为火暴的时候。
（2） 产品种类繁多，有春联、彩带、喷雾、礼炮、利是等，基本囊括了节日所需。
（3） 因为调查期间属于淡季，下午四点半就有三成左右的商家关门，商铺面积普遍比较小，面积一般在10-20平米之间，二楼部分商家将商铺当作仓库来使用。整个市场管理混乱，卫生条件差，货物乱堆乱放。
（4） 负一楼有部分文具经营，其余各楼层主题并不明显，三楼铺面比较大，为展示中心。基本租赁完毕，满租率超过90%
租金情况
2004年 首层铺租为65～150元/平方米，二层铺租约为35~ 65元/平方元/，2005年展示中心招商，每月租金60元/M2。物业管理费18元/M2（含公共水电分摊）。
（四）北京大厦精品饰品批发城
发展商：由保利地产开发和管理，
经营管理：广州市葆成企业管理有限公司
物业管理：保利广州物业管理有限公司
作为中国饰品行业的集散地之一，广州的饰品业始于上世纪70年代中后期，是我国最早生产和销售饰品的地区和中国饰品行业的发源地。广州从事饰品生产的大、小厂家达4000多家，从业人员100多万，是中国饰品的生产和批发基地。从早先广州市内唯一的精品批发市场、东南亚最大的饰品市场仰忠街，到如今泰康路、珠光路和湛塘路一带辐射整个华南地区的成熟的饰品、精品批发零售专业市场商圈，广州的饰品市场带领全国饰品行业不断成长、成熟。这其中，很多老广州人一定对仰忠街这个名字记忆犹新。开发于1983年的仰忠街精品市场，正是以时尚潮流饰品专卖享誉全国乃至东南亚地区，而在一度的辉煌后，于2000年正式拆迁。仰忠街精品市场已经成为历史，但它的影响力使得它成为广州饰品业发展史上的一座丰碑。
租金情况（举例）
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楼层 |
面积建筑 |
租金（元/M2/月） |
管理费（元/M2/月） |
广告宣传费 |
实用率 |
其他 |
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一楼 |
23平米 |
290 |
25元/平米/月 |
100元/平米 |
50% |
两押一租，合同期四年，2007年租金打三折，2008年原则上八折 |
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一楼 |
11平米 |
220 |
市场状况：
（1）首层满租率超过70%，已经开始营业，但二楼大部分尚空置
（2）保利地产提出二层少量商铺实行自营，邀请大量有实力的厂家合作经营，具体合作方式如下：
A、无偿提供商铺给厂家摆货经营，商铺员工由我司统一聘请，薪酬由保利负责。
B、厂家提供货源，货品卖出后以货价结算给厂家，剩余货品厂家自行收回。货价由厂家自行确定，卖价由保利确定，互不干涉。货品每月盘点及结算一次。
C、若厂家有意于长期经营的，可优先获得摆货商铺的租赁权。
（五）广州泰康城广场
广州最大的饰品批发中心位于越秀区泰康路，是广州市大型室内小商品精品交易市场。场内设有4层交易区，共有500多户商家经营，主要经珠宝首饰品、头饰、襟花、腰带、工艺项链、手镯、珠链、帽子、丝袜、手机饰物等。商品辐射全国30多个省、市、自治区及港澳台地区、东南亚、东欧、中东等国家，日均客流量近万人次，年交易额超亿元。
市场状况
（1）精品、饰品、水晶、珠宝首饰等产品种类繁多，珠宝以仿真为主，单件价值并不高，批发量很大，客户每单必须在1000元以上才给予批发价格。
（2）市场满租率很高，超过90%，大部分铺面比较小，在10-30平米左右，部分铺面超过100平米。
租金水平
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楼层 |
铺位号 |
面积建筑 |
租金（元M2/月） |
管理费（元/M2/月） |
广告宣传费 |
实用率 |
其他 |
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三楼 |
3155 |
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360 |
25元/平米/月 |
无 |
50% |
三押一租，合同期三年 |
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二楼 |
2110 |
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625 |
二、谊园C馆现状及项目调查结论（略）
1． 谊园C馆目前的状况分析
2．调查结论
广州文具玩具精品批发市场基本位于海珠广场、北京南及一德路地段，基本形成了规模效应，以精品、饰品、礼品、喜庆用品等小商品为主要经营种类，成为了广州最大的精品饰品小商品批发群之一。相比起谊园，我们的经营面积十分有限，并且未能在附近地段形成规模效应，但通过对一德路批发群的市场调查与分析，发现这一批发群对于文具品类的十分缺乏，而谊园则应该坚持原来的定位方针，做广州最专业的文具、办公用品专业市场。目前，我们C馆面临的问题是部分商铺未能出租，而我们到底应该是在目前已出租的商户组合的基础上继续通过扩大招商品类将其完善，还是将其重新调整定位招租？
通过我们的分析，认为定位调整是长远的目标，在原有商家组合的基础上，迅速将空置商铺招满是短期目标。
三、定位调整（略）
四、招商建议（略）
参考资料来源：广州批发市场网