和谐社会不制造拐点

拐点的出现，意味着转折，并且是一较长时期，当然，还将拌随振荡。由此，我理解当下之房市，是自我调适，而非拐点。

一、从房地产供应方面，除土地的自然限制因素外，在土地的制度因素(国有或集体)、土地的技术因素(规划条件指标)、土地的经济因素(划拨或批租)等方面可以设定其调控性。比如新农村建设中宅基地置换、城乡统筹中宅基地入股、不宜适耕作地的转变、城市与远郊工业用地的兑换、划拨到出让的转换、出于增值而启动收回-调规-出让的操作等等，存在诸多调控形式。在18亿亩耕地红线之外，国家宏观政策鼓励与导向之内，控制足以确保房地产供应。换句话说，供应没有问题。除非想让他有问题。

二、从房地产需求的直接因素分析，房地产需求的直接因素主要有：自动需求(新增人口)、自主需求(城镇化率)、被动需求(拆迁安置)、主动需求(升级换房)、经营需求、投资需求、投机需求等。以重庆为例，我们从直接因素来看区域房地产市场的需求容量。

Q=Q1(g,p)+Q2(c,p)+Q3(s,y)+Q4(m,△p)+Q5(v,n)+U

Q1：新增需求容量。       Q2：城镇化需求容量。

Q3：拆迁安置需求容量。   Q4：人均面积增加需求容量。

Q5：升级换代需求容量。   g:人口自然增加量。

P：人均面积。            c：城镇化人口。

s：存量面积。            y：折旧年限。

m：非农业人口。          △p：人均面积增量。

v：升级物业比重          n：恩格尔系数

U：误差调整项

2008-2012年重庆区域房地产市场的需求容量(万㎡)

重庆2005年商品房销售面积为2017.66万㎡，2005年商品房销售面积为2,228.46万㎡。对全国也可以作出同样的预测。仅就每年毕业的普通高校及各类职业学院学生1000万人来分析，他们将生活在城市并肯定会置业。按照2006年全国城市人均27㎡计，需2.7亿㎡。2006年全国商品房销售面积为6.18亿㎡。当然，测算一下新增人口、城镇化率、拆迁安置、升级换房、经营需求、投资需求、投机需求，更能看出其差距十分巨大。

商品房销售面积是实现的需求，可见不管是重庆，还是全国，区域房地产市场的需求容量有空间，也就是说，这是趋势。换句话说，想逆转趋势，是逆向而动，或称反动。

三、从宏观分析

全国房地产开发企业投资完成额占GDP比重(亿元)

2006年房地产开发企业投资完成额占GDP比重区域排名(亿元)

    从区域来比较，2006年开发企业投资完成额占GDP的比重全国极不平衡。而除北京、重庆外，全国开发企业投资完成额占GDP的比重偏低。换言之，无异常。

四、从区域来看

2006年商品房平均销售价格区域排名(元/㎡) 

2006年商品房平均销售价格35个大中城市排名(元/㎡) 

商品房平均销售价格区域间、城市间极不均衡。也就是说房地产产品有极强的产地属性。有一个故事：一个叫风的开发商，在北海和南海分别做一项目，对外宣称北海项目价格狂涨了之后往下调整。南海项目也可能会作调整。这就是《左传》僖公四年“君居北海，寡人居南海，唯是风马牛不相及也”。

从供应与需求分析，全局与地方来看，当下之房市有调整而非拐点。现在的政策出台于流动环节，政策的效应是替代效应。当政策出台于保有环节，效应产生直接效应时，鉴时，我们要真正地用心讨论拐点，并且防止出现。毕竟和谐需要平滑而非拐点。不要有事无事喊“狼来了”。若狼真来了，我们齐心协力也不怕。就怕有时无时喊“狼来了”！狼真来了，大家又不相信！那是会出人命的！