崇本抑末，本是我国农业社会的基本治国方略。本，原特指农业；末，则指手工业、商业。由于当时生产力水平所决定，国家长治久安，必须重视农业这个根本，而不能使手工业和商业冲击农业这个基础。我认为，如果把它作为方法论，对解决我国民众的住房问题则同样具有极强的指导意义。所谓崇本，就是要重视政府的主导地位与作用；所谓抑末，就是要通过限制它的市场经济特性，使其成为在构建和谐社会的大框架内推动房地产业健康发展的积极力量。这就要求对房地产问题的根本解决，不能简单地寄希望于“国几条”的调控上，而必须将其作为一个系统工程标本兼治，综合治理。其中，各级政府的作为是主导性的、第一位的。
我国政权的基本性质，决定了我国各级政府对于解决中国老百姓住房问题负有义不容辞的责任。这个责任的内涵，绝不仅仅是一些专家所说的监管责任，它还必须是解决这个问题的积极参与者与主导者。同时，由于民众住房不仅仅是一种商品，更重要的它是全国人民共有的不可再生的基本资源。这些就决定了中国老百姓住房问题的解决，不可能等同于西方国家主要靠市场经济运作、政府宏观调控的解决方式，而应确立其半市场经济属性，制定符合现阶段经济发展实际状况的基本住宅分类供应框架，实行政府主导开发与鼓励民资开发相结合的发展道路，并确立双方大体的开发比例。
1998年国家住房改革的时候，按照国家设计的住宅分类供应体制，对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定住房社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多住房社会保障的廉租房。
这个原则是对的。但是由于没有明确对各个类别相应的比例关系，更没有制定贯彻这个“住宅分类供应体制”所必需的刚性细则，这个原则，在能左右地方官员升迁的GDP面前，在地方财政囊中羞涩的窘境面前，在不良房地产商的利诱面前，也就不可能得到积极的贯彻。那些不能为地方政府带来财源，甚至还要从财政中拿钱去补贴的经济适用房与廉租房建设，当然也就不会有任何驱动力量。这样，在解决居民住宅问题上，地方政府所值得称道的基本上就一件事：1998年在住房体制改革中完成了公房出售，使巨额存量资产得以释放。而在廉租房、经济适用房、商品房等开发上，则把责任基本上都推给了那些房地产商来进行。其理论根据就是市场经济条件下，必须运用市场经济的办法解决居民住房问题。这个大背景给这些房地产商提供了无与伦比的暴富机遇。正是地方政府的角色缺位，使国家银行的巨额贷款在这些房地产商的“运作”下，逐步失去其“全民”属性，变成这些不良商人唯利是图、引导中国房地产供求关系走向畸形的工具。经济适用房建设的微不足道，廉租房的难见踪影，迫使大量中低收入者的住房需求不得不通过商品房市场来实现，不但创造了令人惊叹的住宅私有率，还推高房价并使其成为敏感的社会问题。这就是政府角色缺位，完全依靠市场运作的必然结果。今年4月30日《瞭望》杂志发表了《中国住宅私有率超过美英的隐忧》一文。该文引用媒体披露的调查显示，有91.1%的人购房使用了按揭，其中31.75%的人，月供占到收入的50%以上，超过房贷按揭占月收入1/3的警戒线，成为“房奴”。有评论称，居高不下的房价已形成构建和谐社会的阻力。在如火如荼的议论背后，是中国城镇住宅私有率超过80%的现实。对比美国和英国住宅私有率均为60%多的情形，中国住宅私有率之高令人深思。
现在解决中国老百姓的住房问题，不但需要坚持1998年国家住房改革时确定的基本原则，更要在这一原则指导下制定符合现阶段经济发展实际状况的基本住宅分类供应框架，实行政府主导开发与鼓励民资参与开发相结合的发展道路，并确立双方大体的开发比例，同时赋予贯彻这个原则、构建这个框架的所必需的刚性细则与措施。有几点必须加以明确：
一、确立政府在解决住宅建设中的主导地位，有利于形成符合现阶段经济发展实际状况的、我们政权性质所独具的住宅解决机制。我国政权的基本性质和我国居民住房在普通民众生活中的重要地位，决定了这个问题的半市场经济性质。而这个半市场经济属性拒绝完全的市场化运作，它要求通过各级政府的主导以保持其正确的发展方向，保持其与构建和谐社会方向的一致性。当然，也只有这样，才能保证这个产业的持续健康发展。如果政府的主导地位得到了确立，政府主导开发与鼓励民资积极参与开发得到有机结合，二者之间又有一个大体的合适比例，眼前这种窘况就都是不可能出现的。据各种媒体介绍，住宅市场成熟的国家和地区，政府均将持续供应可负担住宅（即廉租房）列为重要的施政目标。伦敦中心区可负担用房占1/3，2004年伦敦新规划要求中心区新增房屋的1/4为可负担用房。法国为抑制房地产市场可能出现的泡沫规定各大城市必须建设一定数量的廉租房，其比例约为总住房面积的15%至20%。廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少，房价因此处于稳定状态。除此之外，政府还长期推行租房补贴等福利制度，社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府补贴。德国联邦、各州和地方政府都把解决百姓的居住问题作为施政的重中之重。多年来，德国投入巨额资金，大规模兴建“福利住房”。所谓“福利住房”，是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。据统计，战后60年来，德国先后建造了近1000万套“福利房”。英、法、德等发达资本主义国家尚能如此，我们这个经济水平尚不发达的人民当家作主的社会主义国家为何就不能呢？如果我们在房地产开发中，坚持政府主导，合理安排高级住宅、商品房、经济适用房、廉租房建设比例，我们还用担心私人住宅的高私有化率吗？
二、充分利用税收杠杆，确保我国基本住宅分类供应框架的实现。政府对房地产市场如何进行宏观调控，抑制房地产市场泡沫，保证社会经济秩序的正常运行，一定程度上也是对政府执政能力的考验。要根据国家设计的住宅分类供应体制，充分利用税收杠杆，加大对豪华住房、商品房、经济适用房和廉租房的税率级差调整，抑制豪华、高级住宅建设，支持、鼓励经济适用房、廉租房建设，引导住房建设与国家构建和谐社会目标的趋同性发展。你既要住豪华、高级住房，事实上就多占了其他居民的住房资源，课以重税理所当然。比如，2004年12月6日，一家名为世界地产研究院的组织发布的“2004中国十大超级豪宅排行榜”，单套最高价总和达到4.6亿元人民币，平均为4602．5万元，单栋售价最高达1．3亿元。《国际先驱论坛报》曾载文说北京的豪宅：“这里的高层住宅，有仿希腊式的廊柱，浮华的金色大门，只有了不起的盖茨才会住在这里，如果他是个中国人。”对这些把大量占有其他民众住房资源、不把民众感受当一回事的“奢豪居所”，按其购房价格的百分之一百甚至二百征收消费税有何不可？同时，在遏制投机谋利的炒房行为的同时，取消对居住五年以上的经济适用房（相对于经济适用房而言，各地可以根据当地实际情况核定标准）和廉租房二次交易税，鼓励其合理流动。据建设部专家介绍，从国外经验看，政府“兜底”可分为三个层次。第一个层次是针对低收入群体的半市场化方式。例如，由政府通过土地补贴、减免税费等方式建设经济适用房、廉租房等。第二个层次是针对困难群体的非市场化方式。例如，人均收入低于某一个水平的家庭购买经济适用房时由政府贴息。第三层次是针对特困群体的救济方式。例如，对贴息也买不起房的特困家庭采取政府贴租的方式。
提起通过税收杠杆对房地产业进行调控，老是有人为房地产商鸣不平，拿影响经济发展说事，但世界上那些搞市场经济比我们老练得多的资本主义国家，却从不顾忌这些，并不敢不把老百姓的需求放在心上。在法国，建造廉租房的房地产企业可以获得中央政府补贴，建成后由各地方政府下属的“廉租房管理办公室”管理，一方面严格控制房源，大部分廉租房只租不卖；另一方面对社会公开廉租房出租情况，接受大众监督。同时，政府通过征收高额地皮税、住房税或空房税，也有效抑制了房地产投机行为，这也使法国人长期以来不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域。在韩国，亚洲金融危机过后，韩国住宅平均价格指数从1998年10月的61．8%猛增到2002年12月的93.7%，涨幅超过50%。近两年，更有大量资本源源不断地拥入房地产市场，房价迅速上涨，并呈现明显的泡沫迹象。为了抑制房价过快增长，韩国政府从今年4月开始先后出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策。首先就是加大房地产税收力度。对居民拥有的第二套以上住宅征收重税，将转让第二套以上住宅的交易税从9%至36%提高到50%；同时为抑制土地倒卖，从明年１月１日起，政府将对非土地所有者自住的土地交易征收60%的交易税。新政策出台后，韩国的土地价格涨幅开始放缓，当月土地成交量减少了36.3%。再加上其他措施，对房产投机者造成巨大的心理压力，当月多个地区房价明显下跌。以江南开浦住宅区为例，面积在40至57平方米的小户型公寓价格1个月内下滑了2万美元。墨西哥政府则是通过上调高档住宅土地使用许可申请费和抵押贷款利率、控制贷款规模，以及提高产权评估等行政收费和税收标准等多项举措，抑制高档住宅的开发。同时，银行和全国性抵押贷款机构也根据房屋预定售价制定阶梯式贷款利率，房价和利率成正比，进一步减少高价房的开发。政府还通过全国劳动者住房基金机构推动低价房的建设。对于每套房价在15.5万比索（1美元约合11比索）以下的房地产项目，该机构可以低于市场利率2%的水平为开发商提供贷款；中央和各州政府降低甚至免除其获得土地使用许可的费用，同时政府还拨款用于项目周围道路、学校及医疗机构等配套设施的建设。可见，进行宏观调控的力度，关键也在于能否解决屁股坐在哪一边的问题。
三、适时推出物业税，调整中央和地方财政收入比例，解除地方后顾之忧。国务院国资委经济研究中心、北京大学中国经济研究中心研究员赵晓提出，要适时推出物业税。这对于从经济根源上消除地方政府消极对待中央调控措施现象，是一个好办法。地方政府为什么会消极对待中央的调控措施？问题就出在两者的事权与财权不一致。简单来说，中央政府是财大而事小，地方政府特别是省以下各级政府，则是财小而事多。有关统计表明，分税制后，地方政府的财政收入占整个财政收入的比重逐年下降，从1993年的78%下降到2004年的42.7%；中央政府的财政收入占整个财政收入的比重却明显上升，从1993年的22%上升到2004年的57.2%。但另一方面，地方政府的财政支出占整个财政支出的比重却没有相应的变化，一直在70%左右的水平上波动。也就是说，地方政府用43%左右的相对财政收入支撑了70%的相对财政支出责任，与分税制改革前地方政府用68.4%的相对财政收入仅仅支撑59.0%的相对财政支出责任恰恰相反。这说明分税制在明显提高中央政府财政收入的同时，给地方政府带来了一定的事权与财权不统一、收支不平衡等问题。根据赵晓的分析，如能适时推出物业税，全国房价可能下跌18%。同时，物业税的施行，也能显著提高地方政府的财政收入。在美国物业税占地方收入的比例是很高的，有些地方甚至高达70%。这样，地方政府事权与财权不统一、收支不平衡等问题也就能够得到较好的解决，他们也用不着为那一点房产税而低三下四地受夹板气了，贯彻中央调控措施自然也就有了积极性。
我国政权的基本性质，决定了我国各级政府对于解决中国老百姓住房问题负有义不容辞的责任。这个责任的内涵，绝不仅仅是一些专家所说的监管责任，它还必须是解决这个问题的积极参与者与主导者。同时，由于民众住房不仅仅是一种商品，更重要的它是全国人民共有的不可再生的基本资源。这些就决定了中国老百姓住房问题的解决，不可能等同于西方国家主要靠市场经济运作、政府宏观调控的解决方式，而应确立其半市场经济属性，制定符合现阶段经济发展实际状况的基本住宅分类供应框架，实行政府主导开发与鼓励民资开发相结合的发展道路，并确立双方大体的开发比例。
1998年国家住房改革的时候，按照国家设计的住宅分类供应体制，对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定住房社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多住房社会保障的廉租房。
这个原则是对的。但是由于没有明确对各个类别相应的比例关系，更没有制定贯彻这个“住宅分类供应体制”所必需的刚性细则，这个原则，在能左右地方官员升迁的GDP面前，在地方财政囊中羞涩的窘境面前，在不良房地产商的利诱面前，也就不可能得到积极的贯彻。那些不能为地方政府带来财源，甚至还要从财政中拿钱去补贴的经济适用房与廉租房建设，当然也就不会有任何驱动力量。这样，在解决居民住宅问题上，地方政府所值得称道的基本上就一件事：1998年在住房体制改革中完成了公房出售，使巨额存量资产得以释放。而在廉租房、经济适用房、商品房等开发上，则把责任基本上都推给了那些房地产商来进行。其理论根据就是市场经济条件下，必须运用市场经济的办法解决居民住房问题。这个大背景给这些房地产商提供了无与伦比的暴富机遇。正是地方政府的角色缺位，使国家银行的巨额贷款在这些房地产商的“运作”下，逐步失去其“全民”属性，变成这些不良商人唯利是图、引导中国房地产供求关系走向畸形的工具。经济适用房建设的微不足道，廉租房的难见踪影，迫使大量中低收入者的住房需求不得不通过商品房市场来实现，不但创造了令人惊叹的住宅私有率，还推高房价并使其成为敏感的社会问题。这就是政府角色缺位，完全依靠市场运作的必然结果。今年4月30日《瞭望》杂志发表了《中国住宅私有率超过美英的隐忧》一文。该文引用媒体披露的调查显示，有91.1%的人购房使用了按揭，其中31.75%的人，月供占到收入的50%以上，超过房贷按揭占月收入1/3的警戒线，成为“房奴”。有评论称，居高不下的房价已形成构建和谐社会的阻力。在如火如荼的议论背后，是中国城镇住宅私有率超过80%的现实。对比美国和英国住宅私有率均为60%多的情形，中国住宅私有率之高令人深思。
现在解决中国老百姓的住房问题，不但需要坚持1998年国家住房改革时确定的基本原则，更要在这一原则指导下制定符合现阶段经济发展实际状况的基本住宅分类供应框架，实行政府主导开发与鼓励民资参与开发相结合的发展道路，并确立双方大体的开发比例，同时赋予贯彻这个原则、构建这个框架的所必需的刚性细则与措施。有几点必须加以明确：
一、确立政府在解决住宅建设中的主导地位，有利于形成符合现阶段经济发展实际状况的、我们政权性质所独具的住宅解决机制。我国政权的基本性质和我国居民住房在普通民众生活中的重要地位，决定了这个问题的半市场经济性质。而这个半市场经济属性拒绝完全的市场化运作，它要求通过各级政府的主导以保持其正确的发展方向，保持其与构建和谐社会方向的一致性。当然，也只有这样，才能保证这个产业的持续健康发展。如果政府的主导地位得到了确立，政府主导开发与鼓励民资积极参与开发得到有机结合，二者之间又有一个大体的合适比例，眼前这种窘况就都是不可能出现的。据各种媒体介绍，住宅市场成熟的国家和地区，政府均将持续供应可负担住宅（即廉租房）列为重要的施政目标。伦敦中心区可负担用房占1/3，2004年伦敦新规划要求中心区新增房屋的1/4为可负担用房。法国为抑制房地产市场可能出现的泡沫规定各大城市必须建设一定数量的廉租房，其比例约为总住房面积的15%至20%。廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少，房价因此处于稳定状态。除此之外，政府还长期推行租房补贴等福利制度，社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府补贴。德国联邦、各州和地方政府都把解决百姓的居住问题作为施政的重中之重。多年来，德国投入巨额资金，大规模兴建“福利住房”。所谓“福利住房”，是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。据统计，战后60年来，德国先后建造了近1000万套“福利房”。英、法、德等发达资本主义国家尚能如此，我们这个经济水平尚不发达的人民当家作主的社会主义国家为何就不能呢？如果我们在房地产开发中，坚持政府主导，合理安排高级住宅、商品房、经济适用房、廉租房建设比例，我们还用担心私人住宅的高私有化率吗？
二、充分利用税收杠杆，确保我国基本住宅分类供应框架的实现。政府对房地产市场如何进行宏观调控，抑制房地产市场泡沫，保证社会经济秩序的正常运行，一定程度上也是对政府执政能力的考验。要根据国家设计的住宅分类供应体制，充分利用税收杠杆，加大对豪华住房、商品房、经济适用房和廉租房的税率级差调整，抑制豪华、高级住宅建设，支持、鼓励经济适用房、廉租房建设，引导住房建设与国家构建和谐社会目标的趋同性发展。你既要住豪华、高级住房，事实上就多占了其他居民的住房资源，课以重税理所当然。比如，2004年12月6日，一家名为世界地产研究院的组织发布的“2004中国十大超级豪宅排行榜”，单套最高价总和达到4.6亿元人民币，平均为4602．5万元，单栋售价最高达1．3亿元。《国际先驱论坛报》曾载文说北京的豪宅：“这里的高层住宅，有仿希腊式的廊柱，浮华的金色大门，只有了不起的盖茨才会住在这里，如果他是个中国人。”对这些把大量占有其他民众住房资源、不把民众感受当一回事的“奢豪居所”，按其购房价格的百分之一百甚至二百征收消费税有何不可？同时，在遏制投机谋利的炒房行为的同时，取消对居住五年以上的经济适用房（相对于经济适用房而言，各地可以根据当地实际情况核定标准）和廉租房二次交易税，鼓励其合理流动。据建设部专家介绍，从国外经验看，政府“兜底”可分为三个层次。第一个层次是针对低收入群体的半市场化方式。例如，由政府通过土地补贴、减免税费等方式建设经济适用房、廉租房等。第二个层次是针对困难群体的非市场化方式。例如，人均收入低于某一个水平的家庭购买经济适用房时由政府贴息。第三层次是针对特困群体的救济方式。例如，对贴息也买不起房的特困家庭采取政府贴租的方式。
提起通过税收杠杆对房地产业进行调控，老是有人为房地产商鸣不平，拿影响经济发展说事，但世界上那些搞市场经济比我们老练得多的资本主义国家，却从不顾忌这些，并不敢不把老百姓的需求放在心上。在法国，建造廉租房的房地产企业可以获得中央政府补贴，建成后由各地方政府下属的“廉租房管理办公室”管理，一方面严格控制房源，大部分廉租房只租不卖；另一方面对社会公开廉租房出租情况，接受大众监督。同时，政府通过征收高额地皮税、住房税或空房税，也有效抑制了房地产投机行为，这也使法国人长期以来不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域。在韩国，亚洲金融危机过后，韩国住宅平均价格指数从1998年10月的61．8%猛增到2002年12月的93.7%，涨幅超过50%。近两年，更有大量资本源源不断地拥入房地产市场，房价迅速上涨，并呈现明显的泡沫迹象。为了抑制房价过快增长，韩国政府从今年4月开始先后出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策。首先就是加大房地产税收力度。对居民拥有的第二套以上住宅征收重税，将转让第二套以上住宅的交易税从9%至36%提高到50%；同时为抑制土地倒卖，从明年１月１日起，政府将对非土地所有者自住的土地交易征收60%的交易税。新政策出台后，韩国的土地价格涨幅开始放缓，当月土地成交量减少了36.3%。再加上其他措施，对房产投机者造成巨大的心理压力，当月多个地区房价明显下跌。以江南开浦住宅区为例，面积在40至57平方米的小户型公寓价格1个月内下滑了2万美元。墨西哥政府则是通过上调高档住宅土地使用许可申请费和抵押贷款利率、控制贷款规模，以及提高产权评估等行政收费和税收标准等多项举措，抑制高档住宅的开发。同时，银行和全国性抵押贷款机构也根据房屋预定售价制定阶梯式贷款利率，房价和利率成正比，进一步减少高价房的开发。政府还通过全国劳动者住房基金机构推动低价房的建设。对于每套房价在15.5万比索（1美元约合11比索）以下的房地产项目，该机构可以低于市场利率2%的水平为开发商提供贷款；中央和各州政府降低甚至免除其获得土地使用许可的费用，同时政府还拨款用于项目周围道路、学校及医疗机构等配套设施的建设。可见，进行宏观调控的力度，关键也在于能否解决屁股坐在哪一边的问题。
三、适时推出物业税，调整中央和地方财政收入比例，解除地方后顾之忧。国务院国资委经济研究中心、北京大学中国经济研究中心研究员赵晓提出，要适时推出物业税。这对于从经济根源上消除地方政府消极对待中央调控措施现象，是一个好办法。地方政府为什么会消极对待中央的调控措施？问题就出在两者的事权与财权不一致。简单来说，中央政府是财大而事小，地方政府特别是省以下各级政府，则是财小而事多。有关统计表明，分税制后，地方政府的财政收入占整个财政收入的比重逐年下降，从1993年的78%下降到2004年的42.7%；中央政府的财政收入占整个财政收入的比重却明显上升，从1993年的22%上升到2004年的57.2%。但另一方面，地方政府的财政支出占整个财政支出的比重却没有相应的变化，一直在70%左右的水平上波动。也就是说，地方政府用43%左右的相对财政收入支撑了70%的相对财政支出责任，与分税制改革前地方政府用68.4%的相对财政收入仅仅支撑59.0%的相对财政支出责任恰恰相反。这说明分税制在明显提高中央政府财政收入的同时，给地方政府带来了一定的事权与财权不统一、收支不平衡等问题。根据赵晓的分析，如能适时推出物业税，全国房价可能下跌18%。同时，物业税的施行，也能显著提高地方政府的财政收入。在美国物业税占地方收入的比例是很高的，有些地方甚至高达70%。这样，地方政府事权与财权不统一、收支不平衡等问题也就能够得到较好的解决，他们也用不着为那一点房产税而低三下四地受夹板气了，贯彻中央调控措施自然也就有了积极性。