经过多年来的改革开放，人们对市场经济的两面性已经多有了解：它既能给经济发展带来巨大活力，同时又具有唯我独尊、不顾一切的“魔鬼”特性。我国房地产业要“崇本抑末”，就必须通过强有力的监督机制，把它的“魔鬼”特性装回到潘多拉盒子里去，让它沿着我们指引的正确方向发挥积极的推动作用。
确立房地产业的半市场经济属性，并不是要回到过去的计划经济体制中去，而是要强化政府在解决民众住宅问题上的主导地位与主要责任。但发展需要活力。在明确地方政府的主导地位、确立政府主导开发与民资积极参与开发的大体比例的前提下，具体的经营、运作，仍离不开市场经济原则。比如房屋开发的运作模式、成本核算，土地价格的招投标等等，仍然要按照市场经济的原则办理。这样，无论是政府主导的开发，还是民资参与的开发，强化政府的监管，都是必不可少的。
一是成本监督。我国房地产业之所以能够混乱到如此境地，恐怕猫腻都在成本这个环节上。成本似乎成了一块橡皮泥，任凭开发商随意揉捏；于是，虚报成本也就成了哄抬房价的最得心应手的武器。所以，把成本搞实，是平抑房价的有力武器。而要核实成本，最关键的就是对房地产业实行国家会计委派制（其实，在我国现阶段，要实行公平竞争，就必须推行国家会计委派制。只有这样，商业贿赂才能从根本上得到遏制，国有企业才能在项目竞争上与民企处于平等的地位。对这一问题，本人将另作论述）。这样，国家就可以通过真实的成本核算，加上合理利润，实行指导价销售。
2005年8月，新华社记者曾就房地产成本问题采访了广西一位不愿意透露姓名的房地产开发商。这位开发商向记者解剖了一个楼盘的真实运作过程，从中可以看出房地产“利润大厦”是如何砌成的。这位开发商说，2003年底他与朋友合股开发某城市楼盘。楼盘并没有建在市区繁华路段，确定的均价为2600元/平方米，看上去价格并不算高。目前楼盘一期已售罄，二期顺利开建。算下来，每平方米挣600元，但整个楼盘是36万平方米，全部卖出去之后就可获利近2亿元。这位开发商解释说，实际上的利润率远不止这些，没有哪个房地产商那么傻会把总投入砸下去搞一个项目，都是分期滚动开发的，因为前期只需投入1．4亿的土地成本加上四五千万元左右土建资金就可启动楼盘。再加上通过预售实现资金滚动，实际利润率应该是100％甚至更高的回报。这位开发商还说，其实一些房地产商手上都有猎头公司招来的资深会计，可以将楼盘账目上的成本金额加大，如明明赚1亿元的楼盘，可以处理成只赚4000万元。对外界造成楼盘成本高不得已提高售价的假象。当然，有的还善于利用城市高新区、开发新区的税收优惠政策，想办法在销售新楼盘时注册一个新公司，仅这一项也可以省下数百万甚至上千万元的税款。他透露，楼盘开建后也暗藏着一些省钱的猫腻。像外墙涂料、塑钢门窗、铝材、防水作业等诸多土建环节，开发商都可以想出办法节约成本，最常见的就是采购便宜原材料，有的甚至直接减免一些程序。楼盘的容积率也是回旋余地很大的环节。这位开发商说，目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过2。而有“实力”的房地产商通过特殊的途径，打通有关关系，可以把楼盘的容积率调高到3到5，这就意味着在同样一块土地上可以开发3倍甚至5倍于土地面积的商品房。
“国六条”下达以后如何呢？新华社于今年7月7日播发消息，海南中海银投资有限公司负责人向媒体透露：一般而言，海口高层房产项目的综合成本，每平方米1810~1900多元，低层项目的综合成本会更低些。国家统计局调查显示，5月份海口房产均价达3137元/m2。中海银负责人断言，海口大多数房产项目的毛利高达1000元/m2以上，有的高达2000元。此举赢得了老百姓和主管部门的赞赏，认为这种做法有利于房价的理性回归，但也引起不少开发商的反感。他们为何反感？原因就在中海银把大家一直讳莫如深的“成本”抖搂给了民众。
所以，成本是要害，而实行国家会计委派制则是实行成本监督的治本之策。
二是质量监督。既然在房地产经营中还要坚持市场经济原则，那就必须实行房地产用地的挂牌竞拍。近一个时期，政府对土地挂牌竞拍的做法成了众矢之的，似乎这既是推动房价持续走高的重要原因，也是政府借地敛财的道德沦落。这种说法，看似理直气壮，客观上则同样为开发商张目。因为这种说法的基本特征是把开发商的利润无论多高都要“合法”地固化起来，然后再说房地产价格。所以，我认为，政府对土地挂牌拍卖做法本身并没有多少错，不妥的仅仅是没有实行另一半——那就是同时也应把压低房价一并纳入竞争——这就难免给开发商伺机抬高房价提供了口实。这样，通过“高价竞地，低价竞房”，一方面可以逼迫房地产商千方百计提高经营水平，逐步培养合法经营意识，另一方面又可以把竞价带来的溢出收益补贴到经济适用房和廉租房建设上来。要坚持挂牌竞拍，建设过程中的“猫腻”就必须通过强化另一种监督，即质量监督来实现公平与公正。有分析人士就提出：建筑成本在价格构成中占有相当大的比重，若一味地高价竞地，低价竞房，那么开发商为保证其开发利润空间而必定会偷工减料，使建筑质量难以保证，埋下安全隐患。这个担心是有道理的。但是不低价竞房就没有偷工减料么？要害还是监督是否到位的问题。据了解，不少地方的工程监理，都是由建设方自己找监理代理人，工程监理实际上形同虚设。媒体曝光的那么多劣质工程，恐怕带有省级优质工程光环的就不在少数。房地产能否保证质量，关键不在是否实行土地挂牌竞拍，而在于必须切断工程监理方与建设方的经济联系，像实行国家会计委派制一样，建立起能够确保工程质量的管理体制与监督机制。
三是信息监督。利用买卖双方信息的严重不对称，利用伪信息“造市”是房地产商抬高房价，牟取暴利的重要手段。新华社在一篇述评中引用了江苏一位不愿透露姓名的房地产商爆出的行业秘密：“只要有几个大发展商联手，把一个地方的楼价抬上去还是比较容易的。首先，找到一个题材——这个题材越稀缺越好，因为这样参考比较的机会便很少——比如地铁、高速轮轨、山水什么的，接着找些人排队或根本不找，放出销售火爆的信息，再接着某家或几家楼盘同时小幅提升均价，试探市场底线，成功的话，区域内所有楼盘都会跟进，不断将房价推向高点。”同时，从该述评中，我们也可以看到上海市民对房地产信息的了解渠道：“我们只看到这个报纸上说成交火爆，那个报纸说某楼盘通宵排队。房地产市场到底怎么样？房地产商赚了多少钱？我们用现在的价格买房子有多大风险？这些我们真的不知道，也没有办法知道。”兰州大学经济学院教授程学真认为，群众的信息渠道主要是媒体，但由于开发商本身就是一些媒体重要的广告客户甚至是投资方，于是这些媒体往往就成了开发商占领群众思想阵地，替开发商炒作的“急先锋”。所以，加强信息监督，实现房地产信息的公开、透明，是确保房地产业健康发展的重要方面。不但各级政府义不容辞，各种媒体更有不可推卸的责任。列宁在《国家与革命》中曾引用《圣经•创世纪》中以扫为了一点饼和一碗红豆汤把自己的长子权卖给弟弟雅各的典故，批判那些只顾眼前利益而不顾无产阶级长远利益的机会主义者。我们的媒体，同样要保持清醒的头脑，要时刻记着自己在代表谁。不能把这种信息简单地看作广告经营，要甄别信息的真伪，适时发布。这既是维护社会正义的要求，也是维护自身在民众中的公信力的必要做法。不能为了那几个小钱，失信于民，堕落为不良商人牟取暴利的工具。
四要密切关注新动向，“既往”也要咎。一些开发商很会反弹琵琶，国家的任何调控措施，都能成为他们“变害为利”的机遇。据2006年6月9日《经济参考报》：近期在不到一个月的时间里，中央先后出台“国六条”及配套细则“国十五条”，从土地供应、银行信贷等方面，启动房地产市场的新一轮调控。但不少地方的房价不仅没有应声回落，反而呈现出“逆调整”持续上涨的态势。值得关注的是，一些原本想抑制房价过快增长的政策，反映到市场上，却成为开发商炒作的“新概念”。因为这些调控措施本身，就意味着今后市场上的大面积豪宅将十分稀缺。一些专业人士甚至建议经济实力非常雄厚的买家，不妨考虑购置豪宅，即使不自住，只要市场上大面积住房稀缺时，豪宅的升值幅度将立刻显现，投资回报率必将相当可观。所以有人认为，“国十五条”给人的另一个信号，就是直接刺激别墅类、跃层大户型等楼盘的价格上涨。据有关媒体报道，在天津水上公园附近的一个售楼处，销售人员告诉记者，他们所开发的都是大户型，最小的面积都在200平方米以上。因为国家要限制类似高级豪宅的建设，像他们这种楼盘以后将会减少，是典型的“稀缺产品”，所以销售价格一直看涨，由开盘之时的7000多元一平方米，上涨到目前超过一万元一平方米。现在，天津水上公园附近的楼盘，价格上涨幅度都超过30%。一些销售人员说：“某某楼盘能涨得那么快，我们楼盘跟它的距离很近，就是面积小了点，房子质量并不比它差，涨是理所当然的。”据悉，北京市出台的“二环以内不再建商品住宅”的规定，也被二环路以内的开发商拿来“做文章”。富卓房地产售楼处的售楼小姐对记者说，北京二环以内不再建设住宅楼，意味着二环路以内的商品住宅楼盘越来越少。这个楼盘的均价原来是8000元，目前涨了2000元，再犹豫还要涨。
商业地产也是不良房地产商另辟的又一暴利“蹊径”。据《大河报》报道，2005年以来，郑州商业地产在经历多年沉积后，爆发出火一样的行情。郑州火车站附近的商业街，卖出了每平方米6万多元、8万多元的天价；二七商圈另一主干道上的商业改造项目，也在半年多时间里，完成了一期数十万平方米的销售；而今年新开盘的一些商业地产项目，刚一推出，投资者就蜂拥而至。“三年包租”、“四年回购”、“8%回报率”，这样的口号响彻云霄。而“一铺养三代”的投资理念，经过商业地产的一遍遍宣传，已经深入投资者心中。甚至专门调控房地产市场的“国六条”出来后，郑州商铺热也没见受到什么影响。销售人员反倒对住宅市场幸灾乐祸……与地产商高声叫卖相对应的是：市民岳先生几年前购买的人民路上某商场的商铺，至今没有租出去，还得月月“输血”还供，更谈不上收回投资了；郑州二七路上十年前热卖的金运大厦底层商铺，由于工程烂尾，至今还“烂”在那儿。
所以，如果不能采取适当措施对那些借机发财的不良商人进行制裁，让国家宏观调控再次变为他们牟取暴利的道具，我们所进行的“调控”也就真的成了笑柄。
然而，上述问题都属于“抑末”的范畴，根本问题是我们的政府屁股究竟坐在哪一边的问题。只要这个“本”的问题解决了，无论多么复杂的“末”都能得到抑制，我国老百姓的住房问题必将能够朝着健康的方向顺利发展。
确立房地产业的半市场经济属性，并不是要回到过去的计划经济体制中去，而是要强化政府在解决民众住宅问题上的主导地位与主要责任。但发展需要活力。在明确地方政府的主导地位、确立政府主导开发与民资积极参与开发的大体比例的前提下，具体的经营、运作，仍离不开市场经济原则。比如房屋开发的运作模式、成本核算，土地价格的招投标等等，仍然要按照市场经济的原则办理。这样，无论是政府主导的开发，还是民资参与的开发，强化政府的监管，都是必不可少的。
一是成本监督。我国房地产业之所以能够混乱到如此境地，恐怕猫腻都在成本这个环节上。成本似乎成了一块橡皮泥，任凭开发商随意揉捏；于是，虚报成本也就成了哄抬房价的最得心应手的武器。所以，把成本搞实，是平抑房价的有力武器。而要核实成本，最关键的就是对房地产业实行国家会计委派制（其实，在我国现阶段，要实行公平竞争，就必须推行国家会计委派制。只有这样，商业贿赂才能从根本上得到遏制，国有企业才能在项目竞争上与民企处于平等的地位。对这一问题，本人将另作论述）。这样，国家就可以通过真实的成本核算，加上合理利润，实行指导价销售。
2005年8月，新华社记者曾就房地产成本问题采访了广西一位不愿意透露姓名的房地产开发商。这位开发商向记者解剖了一个楼盘的真实运作过程，从中可以看出房地产“利润大厦”是如何砌成的。这位开发商说，2003年底他与朋友合股开发某城市楼盘。楼盘并没有建在市区繁华路段，确定的均价为2600元/平方米，看上去价格并不算高。目前楼盘一期已售罄，二期顺利开建。算下来，每平方米挣600元，但整个楼盘是36万平方米，全部卖出去之后就可获利近2亿元。这位开发商解释说，实际上的利润率远不止这些，没有哪个房地产商那么傻会把总投入砸下去搞一个项目，都是分期滚动开发的，因为前期只需投入1．4亿的土地成本加上四五千万元左右土建资金就可启动楼盘。再加上通过预售实现资金滚动，实际利润率应该是100％甚至更高的回报。这位开发商还说，其实一些房地产商手上都有猎头公司招来的资深会计，可以将楼盘账目上的成本金额加大，如明明赚1亿元的楼盘，可以处理成只赚4000万元。对外界造成楼盘成本高不得已提高售价的假象。当然，有的还善于利用城市高新区、开发新区的税收优惠政策，想办法在销售新楼盘时注册一个新公司，仅这一项也可以省下数百万甚至上千万元的税款。他透露，楼盘开建后也暗藏着一些省钱的猫腻。像外墙涂料、塑钢门窗、铝材、防水作业等诸多土建环节，开发商都可以想出办法节约成本，最常见的就是采购便宜原材料，有的甚至直接减免一些程序。楼盘的容积率也是回旋余地很大的环节。这位开发商说，目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过2。而有“实力”的房地产商通过特殊的途径，打通有关关系，可以把楼盘的容积率调高到3到5，这就意味着在同样一块土地上可以开发3倍甚至5倍于土地面积的商品房。
“国六条”下达以后如何呢？新华社于今年7月7日播发消息，海南中海银投资有限公司负责人向媒体透露：一般而言，海口高层房产项目的综合成本，每平方米1810~1900多元，低层项目的综合成本会更低些。国家统计局调查显示，5月份海口房产均价达3137元/m2。中海银负责人断言，海口大多数房产项目的毛利高达1000元/m2以上，有的高达2000元。此举赢得了老百姓和主管部门的赞赏，认为这种做法有利于房价的理性回归，但也引起不少开发商的反感。他们为何反感？原因就在中海银把大家一直讳莫如深的“成本”抖搂给了民众。
所以，成本是要害，而实行国家会计委派制则是实行成本监督的治本之策。
二是质量监督。既然在房地产经营中还要坚持市场经济原则，那就必须实行房地产用地的挂牌竞拍。近一个时期，政府对土地挂牌竞拍的做法成了众矢之的，似乎这既是推动房价持续走高的重要原因，也是政府借地敛财的道德沦落。这种说法，看似理直气壮，客观上则同样为开发商张目。因为这种说法的基本特征是把开发商的利润无论多高都要“合法”地固化起来，然后再说房地产价格。所以，我认为，政府对土地挂牌拍卖做法本身并没有多少错，不妥的仅仅是没有实行另一半——那就是同时也应把压低房价一并纳入竞争——这就难免给开发商伺机抬高房价提供了口实。这样，通过“高价竞地，低价竞房”，一方面可以逼迫房地产商千方百计提高经营水平，逐步培养合法经营意识，另一方面又可以把竞价带来的溢出收益补贴到经济适用房和廉租房建设上来。要坚持挂牌竞拍，建设过程中的“猫腻”就必须通过强化另一种监督，即质量监督来实现公平与公正。有分析人士就提出：建筑成本在价格构成中占有相当大的比重，若一味地高价竞地，低价竞房，那么开发商为保证其开发利润空间而必定会偷工减料，使建筑质量难以保证，埋下安全隐患。这个担心是有道理的。但是不低价竞房就没有偷工减料么？要害还是监督是否到位的问题。据了解，不少地方的工程监理，都是由建设方自己找监理代理人，工程监理实际上形同虚设。媒体曝光的那么多劣质工程，恐怕带有省级优质工程光环的就不在少数。房地产能否保证质量，关键不在是否实行土地挂牌竞拍，而在于必须切断工程监理方与建设方的经济联系，像实行国家会计委派制一样，建立起能够确保工程质量的管理体制与监督机制。
三是信息监督。利用买卖双方信息的严重不对称，利用伪信息“造市”是房地产商抬高房价，牟取暴利的重要手段。新华社在一篇述评中引用了江苏一位不愿透露姓名的房地产商爆出的行业秘密：“只要有几个大发展商联手，把一个地方的楼价抬上去还是比较容易的。首先，找到一个题材——这个题材越稀缺越好，因为这样参考比较的机会便很少——比如地铁、高速轮轨、山水什么的，接着找些人排队或根本不找，放出销售火爆的信息，再接着某家或几家楼盘同时小幅提升均价，试探市场底线，成功的话，区域内所有楼盘都会跟进，不断将房价推向高点。”同时，从该述评中，我们也可以看到上海市民对房地产信息的了解渠道：“我们只看到这个报纸上说成交火爆，那个报纸说某楼盘通宵排队。房地产市场到底怎么样？房地产商赚了多少钱？我们用现在的价格买房子有多大风险？这些我们真的不知道，也没有办法知道。”兰州大学经济学院教授程学真认为，群众的信息渠道主要是媒体，但由于开发商本身就是一些媒体重要的广告客户甚至是投资方，于是这些媒体往往就成了开发商占领群众思想阵地，替开发商炒作的“急先锋”。所以，加强信息监督，实现房地产信息的公开、透明，是确保房地产业健康发展的重要方面。不但各级政府义不容辞，各种媒体更有不可推卸的责任。列宁在《国家与革命》中曾引用《圣经•创世纪》中以扫为了一点饼和一碗红豆汤把自己的长子权卖给弟弟雅各的典故，批判那些只顾眼前利益而不顾无产阶级长远利益的机会主义者。我们的媒体，同样要保持清醒的头脑，要时刻记着自己在代表谁。不能把这种信息简单地看作广告经营，要甄别信息的真伪，适时发布。这既是维护社会正义的要求，也是维护自身在民众中的公信力的必要做法。不能为了那几个小钱，失信于民，堕落为不良商人牟取暴利的工具。
四要密切关注新动向，“既往”也要咎。一些开发商很会反弹琵琶，国家的任何调控措施，都能成为他们“变害为利”的机遇。据2006年6月9日《经济参考报》：近期在不到一个月的时间里，中央先后出台“国六条”及配套细则“国十五条”，从土地供应、银行信贷等方面，启动房地产市场的新一轮调控。但不少地方的房价不仅没有应声回落，反而呈现出“逆调整”持续上涨的态势。值得关注的是，一些原本想抑制房价过快增长的政策，反映到市场上，却成为开发商炒作的“新概念”。因为这些调控措施本身，就意味着今后市场上的大面积豪宅将十分稀缺。一些专业人士甚至建议经济实力非常雄厚的买家，不妨考虑购置豪宅，即使不自住，只要市场上大面积住房稀缺时，豪宅的升值幅度将立刻显现，投资回报率必将相当可观。所以有人认为，“国十五条”给人的另一个信号，就是直接刺激别墅类、跃层大户型等楼盘的价格上涨。据有关媒体报道，在天津水上公园附近的一个售楼处，销售人员告诉记者，他们所开发的都是大户型，最小的面积都在200平方米以上。因为国家要限制类似高级豪宅的建设，像他们这种楼盘以后将会减少，是典型的“稀缺产品”，所以销售价格一直看涨，由开盘之时的7000多元一平方米，上涨到目前超过一万元一平方米。现在，天津水上公园附近的楼盘，价格上涨幅度都超过30%。一些销售人员说：“某某楼盘能涨得那么快，我们楼盘跟它的距离很近，就是面积小了点，房子质量并不比它差，涨是理所当然的。”据悉，北京市出台的“二环以内不再建商品住宅”的规定，也被二环路以内的开发商拿来“做文章”。富卓房地产售楼处的售楼小姐对记者说，北京二环以内不再建设住宅楼，意味着二环路以内的商品住宅楼盘越来越少。这个楼盘的均价原来是8000元，目前涨了2000元，再犹豫还要涨。
商业地产也是不良房地产商另辟的又一暴利“蹊径”。据《大河报》报道，2005年以来，郑州商业地产在经历多年沉积后，爆发出火一样的行情。郑州火车站附近的商业街，卖出了每平方米6万多元、8万多元的天价；二七商圈另一主干道上的商业改造项目，也在半年多时间里，完成了一期数十万平方米的销售；而今年新开盘的一些商业地产项目，刚一推出，投资者就蜂拥而至。“三年包租”、“四年回购”、“8%回报率”，这样的口号响彻云霄。而“一铺养三代”的投资理念，经过商业地产的一遍遍宣传，已经深入投资者心中。甚至专门调控房地产市场的“国六条”出来后，郑州商铺热也没见受到什么影响。销售人员反倒对住宅市场幸灾乐祸……与地产商高声叫卖相对应的是：市民岳先生几年前购买的人民路上某商场的商铺，至今没有租出去，还得月月“输血”还供，更谈不上收回投资了；郑州二七路上十年前热卖的金运大厦底层商铺，由于工程烂尾，至今还“烂”在那儿。
所以，如果不能采取适当措施对那些借机发财的不良商人进行制裁，让国家宏观调控再次变为他们牟取暴利的道具，我们所进行的“调控”也就真的成了笑柄。
然而，上述问题都属于“抑末”的范畴，根本问题是我们的政府屁股究竟坐在哪一边的问题。只要这个“本”的问题解决了，无论多么复杂的“末”都能得到抑制，我国老百姓的住房问题必将能够朝着健康的方向顺利发展。