房地产市场的特殊性

  从生产的角度来看，房屋无法利用规模经济效益。象彩电、手机等生产商并不是十分介意降价。因为降价可以促进销售，生产商们可以扩大生产。对于这类产品的生产，先期要进行厂房和生产设备投资，即使在以后停产了，也会产生折旧费用。当生产达到一定规模后，生产的越多，平均成本越低。所以降价减少的利润可以通过平均成本的降低得到补偿。在90年代中期，长虹等彩电生产商往往通过率先大幅降价而而获得大的收入和利润。
  从销售的角度来看，房屋既是消费品，也是投资品。
  如果买家购买房屋作为自住房（消费品），那么这类房主很少会出售房屋。居住是人的基本生活需要，即便出售，以后也得租房子住，而这有要支付租金。以1997到2000年间的香港为例，这段时间，香港房价在快速下跌50%后，又在跌去一半的基础上下跌了30%。但即便如此，也很少有房主会出售自住房。他们坚持偿还住房贷款，即使由于房价的剧烈下跌，住房贷款已经超过房价。
  不过在以下的两种情况下，自住房主会选择出售。
  首先是住房贷款利率的大幅上升。以目前中国5.31%的住房贷款利率为例，如果该利率上升到10%，那么对于10年期贷款，其月供将上升31%；对于15年期贷款，其月供将上升41%；对于20年期贷款，其月供将上升45%。根据上文分析过的原因，按目前的房价,购房者支付的月供已经接近甚至超过月收入，如果在这个基础再再增加30%左右,将直接导致房主支付不起月供，从而使其迫出售房屋。
  其次是由于经济衰退导致的大规模失业，那些失业的人尤其是长期失业的人将由于还不起贷款而被迫出售房屋。
  上述的任何一种情况都会拉低房价。和房地产商捂着房子慢慢卖不同，被迫出售房屋者往往不惜代价千方百计出售住房。相对于市场价格，卖房者倾向于以低于市场价格快速卖掉住房。
  如果政府采取最极端的措施，禁止二手房交易，会导致房主中断住房贷款赔偿，银行只好对住房强行拍卖，我们知道这类拍卖的价格往往很低。但根据中国最高法院2005的一项司法解释，银行不得因为“房主还不起贷款”而拍卖住房，这又会导致不良贷款的大量增加，甚至会诱使那些有工作或有其他资产还贷款的人故意拖欠贷款。总之，笔者人为这是一个不能被控制的市场。
 
  和汽车这类刚买了就要掉去20%价钱的消费品不同，投资者不用担心刚买的房子掉价。房屋与股票、债券、黄金白银等一样也可以作为投资品。投资者既可以利用房屋赚钱租金，也可以期待房屋升值，尤其是在通货膨胀时期，房屋可以作为保值的手段。
  当房地产市场处于萧条期时，投资者主要利用房屋来赚取租金，投资者用租金偿还银行贷款的同时，还会有一些剩余作为投资所得，读过《富爸爸 穷爸爸》的读者对这种投资行为会有比较深的印象。当房地产市场升温时，投资者除了赚取租金，还期待房价能够上升，不过这时租金收入相对于投资已经降低了。当房价高涨，大众会产生强烈的升值预期，大量的投资/投机者进入市场，他们急匆匆买入房屋（这种买入通常是不计代价的），并满怀希望地等待房间上升，这时的租金汇报率已经很低，租金也远远不够用来偿还贷款，不过买家毫不介意，因为他们认为房价的上升将抵消这些因素。
  从表面上看，无论是什么样的购买行为都会增加需求，为了投资的购买行为也不例外。问题是这种购买行为一旦完成，投资者的下一个步骤就是寻找机会（通常是比较高的价格）卖出,所以我们可以看到这种需求并不是真实的需求。
  就像零售商从批发商那里批发商品只是让批发品变成了零售品一样，投资者从房地产开发商或其他投资者那里购买房屋只不过是让一部分商品房变成了二手房（或仍然是二手房），市场的总供给并没有改变。这种不真实的需求会诱使开发商开发越来越多的房屋，并造成一种供销两旺的繁荣幻象。根据第章“部析投资品市场”的观点，当创出天量后，积累得越来越多的买盘将顷刻间变成巨大的卖盘，加上开发商还未卖出的房地产项目，巨大的卖盘犹如泰山压顶，迅速压垮不真实的价格。很多投资机构更关心成交量，而不关心成交价格，因为它们知道，成交量的不断上升意味着还是处于繁荣，而成交量下跌却意味着市场进入了停滞期或者萧条期。