地产融资波澜不惊
——北京大学房地产金融研究中心主任冯科专访 文章来源：独家关注 发布日期 ：2007-01-05 文章作者：周亚玲
至2006年10月,先后有河南建业、成都置信等业内的知名公司,东奔西走地焦急寻求融资渠道,最后牵手外资,引起业内诸多观察人士的唏嘘感喟。
种种趋势表明,金融创新势在必行。证监会发文,警示地产公司纷纷配股增发带来的系统风险。显然,地产融资需要更为丰富的渠道建设。正因如此,北京大学房地产金融研究中心主任冯科博士,比2005年忙了许多,仅仅在2006年月,平均10天,就要坐一次飞机。
在2006年8月,冯曾提出夹层融资是新宏观调控下地产融资的出路,“由于我国公司法暂时没有‘优先股’的规定,通过信托‘夹层’持股,然后在收益权上加以区分。”作为金融学者,他长期关注房地产行业融资状况的变化和整个金融大背景下行业的改变。
11月,中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌向媒体透露,针对房地产业融资渠道单一的问题,金融部门正在制定拓宽融资渠道的政策。
经济观察报:北京2006年10月开始禁止向非封顶楼盘贷款,意味着向银行贷款的难度加大,那您是怎么看待这个问题的出台?
冯科:地产市场区域情况不同。而类似问题广州在九十年代末期就解决了。每个开发商都要向政府相关部门交保证金,不达到预售条件的,收了全额房款,保证金就没收。北京3年前就出台了这个政策,现在是强制推行,我觉得起因就是传闻上海有一部分的房子存在个人贷款违约。贷款违约产生的连锁反应对金融市场的影响是很深重的。
经济观察报:您是怎样看待今年地产公司的融资情况的变化的?
冯科:92-95年这个地产开发的第一个阶段,地产公司的资金大部分都来自银行,但这几年来,开发商都有了积累,而银行的贷款低利率,资金也面临流动性过剩的问题,民间融资结构发生了重大变化。民间融资也较过去容易了很多。以数据为例,开发商仅有19%的资金来自开发贷款,剩余的是自筹资金和其它。其它占了45%。这些都说明了地产公司的自我融资的能力在加强。虽然面临着开发贷款,信托贷款等方门槛的不断提高,总体看来地产商自我增值,发展的能力在提
经济观察报:能谈谈明年地产金融的整体形势和融资情况的变化吗?
冯科:明年的货币政策还是偏紧,加息也有可能,但提高准备金的可能性高过加息。资本市场上,上市,投资基金,REITS等各种融资方式比例会加大。总体上看,银行贷款和今年的体量还是会差不多。银行也会需要地产来消化过剩的流动性。一般的制造业都存在产能过剩的问题。贷款给它们,风险更大。至少在目前看来,房地产的需求还属于刚性,而且会持续很多年。
房价依然会上涨,即便融资成本上升,高成本一样会转嫁出去。银行肯定也会乐意贷款。而公众的认识和实际是有偏离的。从统计数据看。个人按揭贷款还款的良好率是所有贷款里最好的。地产公司的开发信贷也是很好。两个指标都远低于全部的贷款不良率。在我国房地产金融只占了16%—20%),而在美国,欧洲的大部分国家,这个比例是20%—40%,房地产金融从这个绝对比例上看是安全的。但是资本市场在融资中只占了5%。不仅仅是房地产,中国的所有行业都依赖于银行,间接融资比重高达90%以上。房地产行业也有潜在的风险过大的问题,除了19%直接贷款外,很多钱都是从购房者,个人按揭贷款转化而来。有的地方甚至给个折扣,就要求收全款收房,这样的购房者融资方式风险很大,一旦资金链条断裂,北京都发生过1,2起地产商卷款潜逃的事件。当然也不能一下子切断银行和地产公司的连接,不然加快了风险爆发。
经济观察报:宏观调控的加强,银行监管加大,融资渠道的改变,对地产行业和房价会有什么影响?
冯科:可能会出现某些城市地产公司的兼并,集中的趋势,20/80定律显像。而目前的宏观调控的方式是减少供给,反而使得房价上扬。不考虑供求,利率等因素。行业竞争的加剧反而会使得房价下跌。因为垄断性质的地产行业,定价是以最低效率的公司为基准的,好企业只是搭车涨价。
经济观察报:据说一些公司宁可承受信托贷款的高利率,甚至于向地下钱庄借贷,是不是和地产行业高风险,高收益有关?
冯科:静态地看地产行业的利润不是很高,但一旦运用了金融杠杠,就放大了利润,当然这样也会放大了亏损,地产行业肯定是个周期性行业,这样的击鼓传花,谁也不知道什么时候会进入低谷。谁也不知道什么时候会血本无归。资产沉淀和风险都是成正比关系的。国家的管理关键是在于对个人的具体行为不加以多干预,更多的是规范金融机构的行为。
经济观察报:能否谈谈对2007年REITS的看法?
冯科:明年估计也是波澜不惊的一年。因为它需要更多的沉淀资产。商业物业买下来还需要20-30年的出租。不符合目前开发尚资金情况和开发模式。而且REITS资产的前期开发需要很大的资金。现在的开发商更多的是希望盖好物业卖掉赚钱。目前国内的公司不太具备这样的成熟物业,成熟的现金流。而在政策方面,属于多头管理。产业基金的出台恐怕要多费时日,个人并不乐观。但学界希望早日出台。不然好的物业都被别的资本市场吸收了。
现在政策需要考虑时间,效率的问题。在宏观调控的背景之下,推动者收到的反对的声音会更多。发改委,证监会,人民银行都希望得到更多的话语权。
经济观察报:对信托形式的创新有什么看法?
冯科:目前信托有两种可能,一种是链式信托,不特定的,前基金结构的。属于在法律框架里的。另外的一种方式就可以突破200份的限制,譬如一个项目,有5个信托来弄,就是1000份,是在现有体制中的变通。不然公募就要证监会批准。在现有的法律定义中,房地产基金存在着是公司还是基金这样界定,会存在是否重复税的问题。修改法律,突破法律的创新只有等待法律的修改,但这些都需要时间来解决,所以暂时只有这些。
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国六条的细化执行年
——中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一专访
明年的房价将会是稳中有升,涨幅趋缓,更趋于合理。……
需求可能回落
——发改委研究院的经济学家王建专访
由于没有最终的需求在前面带动,始于2003年的投资周期大约会持续5年,当本轮投资周期结束时,巨大的产能开始集中释放的时候,全面的生产过剩危机就会不可避免地到来。我预计这个时间会是在2007年。……
物业税试行之难
——财政部财政科学研究所税收政策研究室副主任张学诞专访
如果不施行储蓄实名制,每个人一个号,那么目前的情况是连金融部门都不知道某个人有多少财产。偷逃税的人多,就起不到调节贫富差距的作用。目前60%至70%的个人所得税都是工薪阶层交纳的。日前提出的高收入阶层的自行申报纳税意义就非常重大。……
权利时代
——《物权法》草案起草人之一尹田教授专访
随着违宪风波的持续,占有保护和不动产登记制度中的一些在国外早已被确定,在国内也被司法解释和一些法规所肯定的重要规则不得不被删去。……
利率弱杠杆
——安邦集团首席分析师陈功专访
我从来不从供求关系角度来分析房地产市场。人们的欲望是无穷的。过去福利房的时代,一套房子不够,想办法走关系,也要再搞一套。现在也依然如故,90平米不够,就要120平米的;两居室不够,还想要三居室的。你说这个“求”如何衡量,这个“供”又怎么计算?……
公共交通优先，已无争议
——北京市城市规划设计研究院研究室主任工程师李伟专访
前些年北京的发展从客观结果来讲,给小汽车提供了太大的方便。以前总以为道路拥堵,就再增加一条道路,但实际上没有解决,反而恶化了。与10年前相比,拥堵很严重了,达到一定的程度以后,才能迫使人们进行反思,反思完了,才提出发展公共交通。……
少数派报告
——新华信正略钧策企业管理咨询公司董事长赵民专访
集中化程度越高,达成价格默契的可能性越大。由少数十几家公司占据市场主流,所造成的主要问题是供求关系变化。供应减少之后,房价可能持续高涨。……
独重开发商的掮客体系
——首钢研究院企业研究所所长王育琨专访
中国房地产业独特的现象是一切围绕拿地。按照目前的体制,能够实际行得通的只有开发商和农民自用住宅两种拿地方式。而拿地之外的产业链条都被集合在惟一能够合法获得土地的开发商手中,这是一个极其不平衡的产业链条。……
合作建房：首场胜利之后
——温州集资建房发起者赵智强专访
我供职于温州市市场营销协会,经常和温州民企的职业经理人打交道。三年前,温州一家民企的广告部经理辞职离开了温州,临行前他对我说:“老板对我也不薄,但温州房价太高了。”当时温州鹿城区的房价就已达9000元/平方米左右。……
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——北京大学房地产金融研究中心主任冯科专访 文章来源：独家关注 发布日期 ：2007-01-05 文章作者：周亚玲
至2006年10月,先后有河南建业、成都置信等业内的知名公司,东奔西走地焦急寻求融资渠道,最后牵手外资,引起业内诸多观察人士的唏嘘感喟。
种种趋势表明,金融创新势在必行。证监会发文,警示地产公司纷纷配股增发带来的系统风险。显然,地产融资需要更为丰富的渠道建设。正因如此,北京大学房地产金融研究中心主任冯科博士,比2005年忙了许多,仅仅在2006年月,平均10天,就要坐一次飞机。
在2006年8月,冯曾提出夹层融资是新宏观调控下地产融资的出路,“由于我国公司法暂时没有‘优先股’的规定,通过信托‘夹层’持股,然后在收益权上加以区分。”作为金融学者,他长期关注房地产行业融资状况的变化和整个金融大背景下行业的改变。
11月,中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌向媒体透露,针对房地产业融资渠道单一的问题,金融部门正在制定拓宽融资渠道的政策。
经济观察报:北京2006年10月开始禁止向非封顶楼盘贷款,意味着向银行贷款的难度加大,那您是怎么看待这个问题的出台?
冯科:地产市场区域情况不同。而类似问题广州在九十年代末期就解决了。每个开发商都要向政府相关部门交保证金,不达到预售条件的,收了全额房款,保证金就没收。北京3年前就出台了这个政策,现在是强制推行,我觉得起因就是传闻上海有一部分的房子存在个人贷款违约。贷款违约产生的连锁反应对金融市场的影响是很深重的。
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冯科:92-95年这个地产开发的第一个阶段,地产公司的资金大部分都来自银行,但这几年来,开发商都有了积累,而银行的贷款低利率,资金也面临流动性过剩的问题,民间融资结构发生了重大变化。民间融资也较过去容易了很多。以数据为例,开发商仅有19%的资金来自开发贷款,剩余的是自筹资金和其它。其它占了45%。这些都说明了地产公司的自我融资的能力在加强。虽然面临着开发贷款,信托贷款等方门槛的不断提高,总体看来地产商自我增值,发展的能力在提
经济观察报:能谈谈明年地产金融的整体形势和融资情况的变化吗?
冯科:明年的货币政策还是偏紧,加息也有可能,但提高准备金的可能性高过加息。资本市场上,上市,投资基金,REITS等各种融资方式比例会加大。总体上看,银行贷款和今年的体量还是会差不多。银行也会需要地产来消化过剩的流动性。一般的制造业都存在产能过剩的问题。贷款给它们,风险更大。至少在目前看来,房地产的需求还属于刚性,而且会持续很多年。
房价依然会上涨,即便融资成本上升,高成本一样会转嫁出去。银行肯定也会乐意贷款。而公众的认识和实际是有偏离的。从统计数据看。个人按揭贷款还款的良好率是所有贷款里最好的。地产公司的开发信贷也是很好。两个指标都远低于全部的贷款不良率。在我国房地产金融只占了16%—20%),而在美国,欧洲的大部分国家,这个比例是20%—40%,房地产金融从这个绝对比例上看是安全的。但是资本市场在融资中只占了5%。不仅仅是房地产,中国的所有行业都依赖于银行,间接融资比重高达90%以上。房地产行业也有潜在的风险过大的问题,除了19%直接贷款外,很多钱都是从购房者,个人按揭贷款转化而来。有的地方甚至给个折扣,就要求收全款收房,这样的购房者融资方式风险很大,一旦资金链条断裂,北京都发生过1,2起地产商卷款潜逃的事件。当然也不能一下子切断银行和地产公司的连接,不然加快了风险爆发。
经济观察报:宏观调控的加强,银行监管加大,融资渠道的改变,对地产行业和房价会有什么影响?
冯科:可能会出现某些城市地产公司的兼并,集中的趋势,20/80定律显像。而目前的宏观调控的方式是减少供给,反而使得房价上扬。不考虑供求,利率等因素。行业竞争的加剧反而会使得房价下跌。因为垄断性质的地产行业,定价是以最低效率的公司为基准的,好企业只是搭车涨价。
经济观察报:据说一些公司宁可承受信托贷款的高利率,甚至于向地下钱庄借贷,是不是和地产行业高风险,高收益有关?
冯科:静态地看地产行业的利润不是很高,但一旦运用了金融杠杠,就放大了利润,当然这样也会放大了亏损,地产行业肯定是个周期性行业,这样的击鼓传花,谁也不知道什么时候会进入低谷。谁也不知道什么时候会血本无归。资产沉淀和风险都是成正比关系的。国家的管理关键是在于对个人的具体行为不加以多干预,更多的是规范金融机构的行为。
经济观察报:能否谈谈对2007年REITS的看法?
冯科:明年估计也是波澜不惊的一年。因为它需要更多的沉淀资产。商业物业买下来还需要20-30年的出租。不符合目前开发尚资金情况和开发模式。而且REITS资产的前期开发需要很大的资金。现在的开发商更多的是希望盖好物业卖掉赚钱。目前国内的公司不太具备这样的成熟物业,成熟的现金流。而在政策方面,属于多头管理。产业基金的出台恐怕要多费时日,个人并不乐观。但学界希望早日出台。不然好的物业都被别的资本市场吸收了。
现在政策需要考虑时间,效率的问题。在宏观调控的背景之下,推动者收到的反对的声音会更多。发改委,证监会,人民银行都希望得到更多的话语权。
经济观察报:对信托形式的创新有什么看法?
冯科:目前信托有两种可能,一种是链式信托,不特定的,前基金结构的。属于在法律框架里的。另外的一种方式就可以突破200份的限制,譬如一个项目,有5个信托来弄,就是1000份,是在现有体制中的变通。不然公募就要证监会批准。在现有的法律定义中,房地产基金存在着是公司还是基金这样界定,会存在是否重复税的问题。修改法律,突破法律的创新只有等待法律的修改,但这些都需要时间来解决,所以暂时只有这些。
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国六条的细化执行年
——中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一专访
明年的房价将会是稳中有升,涨幅趋缓,更趋于合理。……
需求可能回落
——发改委研究院的经济学家王建专访
由于没有最终的需求在前面带动,始于2003年的投资周期大约会持续5年,当本轮投资周期结束时,巨大的产能开始集中释放的时候,全面的生产过剩危机就会不可避免地到来。我预计这个时间会是在2007年。……
物业税试行之难
——财政部财政科学研究所税收政策研究室副主任张学诞专访
如果不施行储蓄实名制,每个人一个号,那么目前的情况是连金融部门都不知道某个人有多少财产。偷逃税的人多,就起不到调节贫富差距的作用。目前60%至70%的个人所得税都是工薪阶层交纳的。日前提出的高收入阶层的自行申报纳税意义就非常重大。……
权利时代
——《物权法》草案起草人之一尹田教授专访
随着违宪风波的持续,占有保护和不动产登记制度中的一些在国外早已被确定,在国内也被司法解释和一些法规所肯定的重要规则不得不被删去。……
利率弱杠杆
——安邦集团首席分析师陈功专访
我从来不从供求关系角度来分析房地产市场。人们的欲望是无穷的。过去福利房的时代,一套房子不够,想办法走关系,也要再搞一套。现在也依然如故,90平米不够,就要120平米的;两居室不够,还想要三居室的。你说这个“求”如何衡量,这个“供”又怎么计算?……
公共交通优先，已无争议
——北京市城市规划设计研究院研究室主任工程师李伟专访
前些年北京的发展从客观结果来讲,给小汽车提供了太大的方便。以前总以为道路拥堵,就再增加一条道路,但实际上没有解决,反而恶化了。与10年前相比,拥堵很严重了,达到一定的程度以后,才能迫使人们进行反思,反思完了,才提出发展公共交通。……
少数派报告
——新华信正略钧策企业管理咨询公司董事长赵民专访
集中化程度越高,达成价格默契的可能性越大。由少数十几家公司占据市场主流,所造成的主要问题是供求关系变化。供应减少之后,房价可能持续高涨。……
独重开发商的掮客体系
——首钢研究院企业研究所所长王育琨专访
中国房地产业独特的现象是一切围绕拿地。按照目前的体制,能够实际行得通的只有开发商和农民自用住宅两种拿地方式。而拿地之外的产业链条都被集合在惟一能够合法获得土地的开发商手中,这是一个极其不平衡的产业链条。……
合作建房：首场胜利之后
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我供职于温州市市场营销协会,经常和温州民企的职业经理人打交道。三年前,温州一家民企的广告部经理辞职离开了温州,临行前他对我说:“老板对我也不薄,但温州房价太高了。”当时温州鹿城区的房价就已达9000元/平方米左右。……
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