紧缩土地供给可能催高地价水平
冯科

1月22日国土资源部下文通知，对中国城市建设用地审批做出重大调整：此前由国务院分批次审批的城市农用地转用和土地征收，将从今年起调整为每年由省级政府汇总后一次申报，待国务院批准后由省级政府负责组织实施、城市政府具体实施。此文一出，等于省级以下的地方政府的土地审批权被剥夺，原来“上有政策、下有对策”的政策弹性空间彻底丧失。地方政府通过化整为零、以租代征等手法变相违规批地的漏洞被彻底堵塞。出台如此严厉的土地管理政策，与2006年9月份国土资源部报送的《全国土地利用规划》被国务院常务会议驳回有关，国务院最后要求18亿亩耕地保有量底线必须维持到2020年。这意味着从2005年算起，未来15年只有0.3亿亩耕地可以转换成建设用地,平均每年200万亩,但是,仅仅2005年,全国耕地减少数量超过500万亩,2006年的数字没有出来,估计与05年相当,按照此等速度,用不了10年,所有用地指标将被消耗殆尽。面对如此严峻的形势，中央采取矫枉过正的措施实属无奈之举。
此项政策出台，对于拥有丰富的土地储备的房地产商而言属于一个利好消息，土地供应从紧，而需求依旧旺盛，地价上升就不可避免，地价是构成房价的重要因素，因此，2007年希望房价下降成为不可能实现的梦想。对于地方政府而言，早在04、05年就面临日趋偏紧的土地政策有所准备，各地城市纷纷成立了土地储备中心，提前将一些农用地提前征收转化为国有土地，同时也陆续收回一些闲置用地，或者由地方政府控股的国有房地产开发公司预先征用好部分建设用地以备不时之需，因此，地方政府的土地储备在此项政策出台后并不象一般人想象的那样紧张，估计供应一到两年开发的土地储备还是有的。目前，全国的存量土地在6-8亿平方米左右，此外，还有大量的工业用地可以转变为建设用地。尽管地方政府用地紧张，但是，如果按照“90平米70%”的政策建设经济适用房报批土地仍然能获得绿灯通行。
预计地方政府和开发商将被迫接受中央的调控政策，2007年的房地产市场将不同于往年，是历次调控政策渐次推行和实施的年份。受到土地供给的制约，房地产投资量可能会出现下降趋势，没有土地储备的地产商可能处于无事可干的状态，而拥有军用或仓储用地等划拨土地较多的公司如保利和中储等可能获得市场追捧，在歧形发展过程中证券市场出现百元地产股的可能性正在加强。


（作者为北京大学房地产金融研究中心主任）