二手房升值的考察

二手房是指已由土地房屋管理部门颁发房屋所有权的有效证件，可在房地 产 二 级 市 场 流 通，卖 房 人 具 有 完 全 处 置 权 利 的 房屋。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房以及单位自建住房，办完了产权证后再次上市买卖，这些住房都称为二手房。简言之，凡经过一手买卖后再行上市交易的房屋，都可称为二手房。根据这个定义，二手房应该具有如下特征：1、有明确的权属关系；2、第二次或者多次进入交易市场；3、卖房人可以自由支配。

考察二手房升值情况，要考慮以下几个因素：

一是位置，在诸多影响房产增值的因素中，位置因素是首要的，是投资取得成功的最有力保证。二手房所处的位置因素就是地段。决定地段好坏的最活跃因素是交通状况，一条马路或城市地铁的修建可以使不旺的地段变旺，相应的房产价格自然也就直线上升。购房者要仔细研究城市建设的发展规划，以便寻找具有升值潜力的二手房，分析地段因素时，并不一定要看它是否在繁华市中心，相反，城郊结合部可能具有更大的升值空间。

二是商圈。商圈也是决定房屋升值的关键因素。所购二手房地处的商圈的成长性将决定该房价的增长潜力。所谓商圈，由几部分构成，其一，就业中心区，即一个能吸收大量就业人口的商务办公楼群或 经 济 开 发 区。就 业 人 口 是 周 边 住 宅 的 最 大 需 求 市场，这个就业中心区的层次将决定周边住宅的定位，其成长性将决定周边住宅开发在市场上的活力。其二，在离就业中心区3---5公里的地带集聚的一个有规模的统一规划的成片住宅区.一般由一定数量的街道组成..在就业中心区与住宅区之间，有完整多样化的交通线路相交和相连。其三，在住宅区中，有一个以大卖场为中心 的 商 业 中 心辐 射15 分 钟 路 程. 就 业 中 心 区、住宅区、大卖场三者之间将会形成一种互动的关系。二手房选择在这样的商圈环境中，就具有很大的升值潜力。

三是环境，包括生态环境、人文环境、经济环境等。任何环境条件的良性改善都会使二手房升值。生态环境要看有无空气水流等公害污染及污染程度等。如果小区内开辟有大量的绿地或建园林，这样的小区就可因局部区域绿地的增加而使空气有所改良。小区内的植被会吸收噪声，阻隔尘埃，可将受污染的空气渐渐净化。除了生态环境外，有的社区有自己的背景，特别是文化背景。在知识经济时代，文化层次越高的社区，二手房越具有增值的潜力。

四是配套。在关注二手房本身的同时， 还 要 注 意 其 配 套 设施。配套设施的齐全与否直接决定着该地段二手房的附加价值及升值潜力，同时也是决定着入住后居家生活方面舒适与否的关键因素。同交通条件类似，配套条件也主要针对城郊新区的居住区而言，在城市中心区域大多不存在配套问题，很多小区是逐步发展起来的，其 配 套 设 施 也 是 逐 步 完 成 的。

五是品质。随着科学技术的发展，住宅现代化被逐步提到了日程，选择二手房时，要特别注意该房屋所处大楼的品质，这主要是考虑其抗“落伍”性。如该栋楼房的规划设计的理念是否超前，是否具有时代感，是否符合物业发展的趋势。一栋造型别致的建筑物，可以提高二手房的附加值。房屋的内部空间布局也很重要，一栋经过良好规划的建筑物，不仅室内空间结构方正、采光、通风功能分隔的考虑也都要符合使用要求。这样的二手房具有较好的抗“,落伍性”，日后升值潜力大。