城市化和房地产是一对“孪生兄弟”，主要是因为住宅既是城市的功能要素.同时又是城市市民必不可少的、最昂贵的生活资料，二者关系密切，相互促进。正因为如此，1996年在伊斯坦布尔召开的联合国第一届人类住区大会上，将“人人享有适当的住房”和“城市化进程中人类住区的可持续发展”列为最重要的2个议题。

    城市化和房地产业有二个基本关系：一是城市化打开了房地产业发展空间。根据美国学者诺瑟姆( Ray M . Northam)提出的“S”型城市化发展轨迹所揭示的加速期以及世界银行的统计，城市住房在城市化水平达到30%后将出现紧缺状况，一直到70%才会缓解。目前，我国城市化水平是37%左右，平均每年增长一个百分点，2010年我国城市化水平将达到46%，即全国有6.3亿人口在城市生活。按每人住房建筑面积25平方米算，要兴建住宅70亿平方米。这样的规模对世界上任何一个国家来讲都是一个奇迹。二是房地产业服务于城市化。住宅在很大程度上代表了房地产业，其为城市化服务，主要是解决城市新居民的住房问题。由于实行住房贷币化分配，住房的主体已由单位转为个人，还有每年由农村进入城市的人口，构成新建住房的消化者。

   西方发达国家房价收入比大多在2:1-- 7:1之间。其中，日本为6. 7: 1，人口密度为336人/平方公里，高于中国的132人/平方公里。我国房价收入比为1：12.4，远远超过了一般公民的的承受能力，也超过了国际公认的公平标准。 城市房价虚高给城市化带来了负面影响。第一，这必然导致我国城市化成本过高：一是私人成本，主要包括市民个人支付的生活成本、智力成本、自我保障成本、住房成本。其中住房成本平均高达30.7%，占家庭收入的20%，而西方国家房租收入比在5--8%以内。二是公共成本，主要包括政府支付的基础设施成本、生态环境成本、公共管理成本。第二，高房价在客观上消减了市民其他消费支持，而这种消减实质上是以牺牲其他产业为代价，造成市场上有效需求不足，从长期看将消弱城市经济的创造力。

    对调控房价虚高，促进我国城市化，我提出：

    1、调节供应，保障供需总量和结构平衡。一是加大经济适用房、廉租房的投放量，合理限制开发的利润空间，并把政府的各项优惠不再给房地产企业，而是改为用货币形式直接补帖给中低收入购房者，变“暗补”这“明补”，变“补砖头”为“补人头”。二是加大房产开发的土地投放量，政府作为土地供给的垄断者，不应以获利最大化为目标；完善土地出让管理制度，根据地价涨幅调控供给计划，科学制定土地供应计划，在地价涨幅过快时，增加土地供应量，以免高地价推动房价的进步上涨。

   2、降低拥有住房的成本。这主要表现为降低市民在城市购房时(特别是购买符合国家人均住房标准的小型住房、二手房)所承担的税收、银行贷款利息和规费支出。在涉房税收上，市民购买符合国家标准的住房时，可考虑部分减免其契税和房屋租金所得税，因为房屋租金所得税最终仍将被转嫁到承租人头上。为遏止大众炒房，制定针对居民购房数量的累进制税率。随着个人买房数量的增加，其缴纳的税收费用逐级提高。

  3、重新定位“经营城市”理念，合理规划城市建设，公平城市房价，建立城市房价干预机制。城市的竞争力来自城市居民，国外的知名大城市的发展莫不追随这一理念。今年5月深圳的“不买房行动”己经为我们的城市经营管理者敲了警钟。未来我国城市将因自己的经营理念和经营水平不同而招引来不同数量、不同层次的市民成员。在这一过程中，城市规划和定位、城市的房价起着至关重要的作用。一个基于合理规划的房价公平的城市所产生的吸引力是不言而喻的。在国外，地方议会通过立法建立价格干预机制的做法就很值得我国城市的地方人大借鉴。