“我抓住了房地产问题的要害”

——专访著名经济学家徐滇庆

经济学家徐滇庆刚一回到国内，就遭到各路媒体的“围攻”，劈头第一个问题就是“如何看待央行提高购房贷款首付至五成的传闻”。徐滇庆说，听到记者劈头一问，惊讶之余第一反应就是四个字——“胡说八道”。简洁有力的四个字，恰恰反映了他一贯的治学作风。

在竹林环抱的北大燕东园，刚刚回到国内的徐滇庆教授接受了专访。

“中国遭遇金融危机的可能性是100%”

葛云：国内有人说您“常年在国外，凭什么对中国经济指手画脚”，想必您也有所耳闻，要不要在此做个回应？

徐滇庆：其实完全没有必要（大笑）。我早就知道这种说法，我目前的时间分配状况是，一年之中在加拿大停留8个月，在国内4个月，期间经常到其他一些国家和地区考察研究。很难说一个学者要呆在中国，才能研究中国，这是一种不了解的说法。

葛云： “过热”这个词在中国宏观经济领域最近很热，您怎么理解？

徐滇庆：关于过热的话题，在5月13日清华大学中国与世界经济研究中心组织的“宏观经济是否过热”研讨会上我已谈过一部分想法。但有一点需要补充：我们讨论过热，要先明确我们的目标是什么？假如过热了会怎样，不过热又怎样？就拿房价来说，房价过高就部分代表过热吗？房价再高，也不会影响中国的整体走势，这个话题本身的实际意义没有学术意义大。

葛云：这么说，在您看来比“过热”更应引起注意的问题是什么？

徐滇庆：金融危机。房价高值得我们关注，但这一问题的高度没有金融危机对我们的震撼大，金融危机一来，中国就不再是中国了。问题就在于金融危机什么时候来，多大冲击力，我们能否控制住，不出现是不现实的。

葛云：您这么说的依据是什么？

徐滇庆：目前的不良贷款率很高。很多掩耳盗铃的手段我很清楚，你把灰尘扫到地毯下面就能解决问题吗？问题依然严重。那么，这个不良贷款是从哪来的呢？这是我们整个中国经济改革的成本，不是个人的错误。

俄罗斯、东欧在经济改革过程中都付出了沉重代价，中国没有那么严重，但不等于没有代价。我们的改革涉及了很多领域，但惟独没改金融，没有打破四大国有银行的垄断局面。不改金融的好处是保障了我们有一个稳定的转型过程，因为金融是心脏，一分钟都不能停止跳动。金融就像一个筐，不断地把国企、政策、体制等改革成本往里装，所以就会出现这样的结果。这是换取社会快速发展要付出的必然代价，但是最后我们不得不清算这些不良贷款。

为什么问题没有爆发出来呢？因为中国的储蓄率非常高，我们始终有存差。存进来的钱比贷出去的还多，所以银行出现再高的不良贷款都不怕，有些人被这种存差给麻痹了。在货币流动性问题上，有流动性银行才能保持稳定，可是正如巴曙松所说，目前流动性过高非常危险，而存差蒙蔽了大家的视线，很多人还认识不到流动性过高的危害。

目前我们的不良贷款分别隐藏在很多地方，比如华融、长城、东方、信达四大国有资产管理公司就承担了很多。每家吃进了被剥离出来的不良贷款4000亿元，而他们的承受能力充其量是1200亿元不良资产。这些空洞怎么办？开白条？增发货币？最终都由中国金融来承担。可以说，我们的金融目前处于相当脆弱的环节，这才是中国的心头大患。

房地产问题只是肌肤之疮

葛云：您被称为“中国民营银行之父”，近年来却频频关注国内房地产问题，听说您最近还准备出一本关于房地产的书，能否说说为什么把房地产纳入视野并如此重视？

徐滇庆：我关注房地产问题还是因为金融，房地产问题说到底是金融问题。研究房地产的目的就是要防范金融危机爆发。金融危机到底什么时候来？这不是简单的判断问题。现在金融的问题怎么治？我说，治不了，拖得起。只要我们能坚持住“双8政策”，即每年经济增长8%、通货膨胀率8%，再加上银行贷款余额以每年12%的速度稳步增长（目前是15%～18%），只要我们能“挺”10年，经济“盘子”一大，中国就能熬过金融危机这一关。但前提是这两年不能再出事了，不良贷款不能再增加了。因此，如果房地产再不抓紧的话，房价拼命涨，大家拼命投资，搞个泡沫经济出来，等房价一下跌，房贷的不良贷款一出来，问题就严重了。这正是我近几年关注房地产问题的道理。 

葛云：如果照您所说金融问题是关键，前提应是银行贷款是资金主渠道，那么有的开发商不再指望银行贷款，转而寻求国外基金的融资，这种情况对目前的局面有什么影响？

徐滇庆：没问题，不去管他，能借到就随他们去借。这种情况之所以不必管他，是因为你借了国外基金的钱，如果还不上就只有死掉，开发商不敢像对待国有银行的贷款一样对待国外基金。这里就不会涉及国家金融安全的问题，也不在我们担心范围之内。说到底，市场可以自我消化这类问题。但目前，房地产商70％的钱都是贷来的。只要贷款源源而来，房地产商就可以抬高空置率，不担心高房价，就不担心房子卖不出去资金链断裂。其实，是因为金融纪律不严才让房地产商有空子可钻。金融纪律说得简单一点，旧的贷款没有还上，新的贷款就不应该发放。

葛云：前一段时间，北师大金融研究中心钟伟主持发布的《中国房地产金融安全评估报告》，认为中国房地产业并不足以威胁中国金融行业稳定。这种说法在您看来是不是太乐观了？

徐滇庆：是的。房地产问题怎么会无关金融安全呢？顶多只能说目前还不到爆发金融危机的程度。但是听任其发展下去就很难说了。我们务必要有危机意识。日本、台湾的房地产泡沫无不说明了这一点。当然，每个学者在谈话时都有自己的背景，有自己的道理，就看谁的道理更“大”。比如一定要解决中低收入者住房问题，要控制房价上涨等等，这些都有道理，但金融危机一来，这些讨论都失去意义，一切就会崩塌。所以我讲的道理比他们“大”，我抓住了目前探讨的房地产问题的要害。所有的关于宏观调控、过热的讨论，都应该从这个思路上去认识。房地产问题再严重，钢材积压再多，也只是肌肤之疮。只要切断房地产业把祸水引向金融安全的渠道，“心脏病”就不会发作。

中国房价不会崩盘

葛云：房地产问题虽然只是肌肤之疮，但几乎成为压在金融问题上的最后一根稻草，这其中房价高涨的危害不可忽视。如何应对？

徐滇庆：房价上涨是全球的趋势。首先澄清，房价本身有其内在规律，从目前的态势来看，中国的房价无论是北京还是上海，绝对不会崩盘。崩盘的前提是资金流问题。如果资金大量外逃，才会引发房地产市场崩盘。只要有人接盘，资金流不断注入，怎么会崩盘？这是大规律。但是，房价乱涨是危险的，产生了财富转移效应。抑制房价的确是政府的责任，但直接干预未必带来良好效果。政府只要运用好货币政策、财政政策（包括税收政策和公共福利政策）、土地政策等，足以解决问题。

我早在1996年《政府在经济发展中的作用》一书中就说过政府的作用，政府应该做的是保证公平竞争、社会公正、提高效率、扶助弱势群体等，政府的工具不外乎货币政策，财税政策，土地政策，社会保障政策，环境保护政策等。比如在房价问题上，如果政府直接干预房价，结果很可能是“上有政策，下有对策”，因为中央和地方信息不对称，最后还是中央政府和老百姓吃亏。

加息不是针对房地产

葛云：如何理解货币政策的运用？比如此次加息以及准备提高房贷首付？

徐滇庆：此次加息是正确的，但加息的空间有限，从目前来看，还有两三次加息空间，再涨0.75个百分点没有问题，再多就不行了。全球对过度投资（Over- investment）都会抑制，但要认清这可不是针对房地产的，而是针对全体行业的。

至于房贷首付，为什么我们规定首付20％这一底线？这是根据大量数据统计得来的，是为了保证将房贷的不良贷款率降到0.5％以下，制定这个标准是为了银行安全。如果巴房贷的首付降到15％，不良贷款率就可能上升，危险剧增；而如果提高到30％甚至更高，即使不良贷款率下降为0.3％，微小降幅的意义不大，可是这样做却打击了正常的需求，打击了银行的信贷业务。打击正常需求的代价比得到的益处大，没必要。可以说，利率政策的运用可操作性较高，但功能有限。

葛云：那么目前房地产市场的问题中，哪些是由财政政策运用不好导致的呢？

徐滇庆：穷人的福利没解决好就是其一。比如经济适用房问题，我为什么要主张叫停排队发号？世界上没有哪个国家会允许几千人昼夜排队买房号，出发点虽好，但是没有解决分配机制问题。一旦出了问题老百姓还是骂政府。现在的经济适用房只限拆迁户购买，绝不可排队分配。如果有钱再多做一些的话，就应当给小学老师、警察、护士盖一些。世界上许多国家都是这样做的。目前情况下只能先给拆迁户。

税收政策可以调节、规范市场竞争。房地产市场很容易形成寡头垄断，所以要对利润严加监管，正常利润留足，但对超额利润要执行累进税制。

葛云：根据政府应如何运用政策手段的思路，看来国内争辩的“穷人区与富人区”问题完全可以靠土地政策解决了？

徐滇庆：首先，市场档次区分再正常不过。运用好土地政策就可以实现平衡，很多国家都做的很好。用土地政策完全可以做到照顾穷人，比如在某块土地上具体限制户型、面积、利润空间，签好协议开发商才能取得土地使用权。还要检查，对不符合协议的要罚款，谁不想干就走人。而招拍挂的土地政策不能适用在这种照顾穷人的地块上。拍卖的原则是价高者先得，高房价以及市场结构问题错不在企业，错在土地政策。

葛云：如果用一句话让您建议下一步的宏观调控手段，是什么？

徐滇庆：政府的这几个工具运用好，无须调控，剩下的就是市场的事。

我多说一句行不行？（笑）你们媒体要向民众普及教育，超前消费是不对的，“房子大而好”是奋斗结果，而不是开端。