中国楼市无疑是丑陋的，一如永远叫嚷着地产价格将长期上升的诸多专业人士一般。当房价已经远远超出居民可承受水平的时候，当普通居民家庭8年不吃不喝才能勉强供给一套按户均面积计算的75平米房子的时候，依然有诸多人士认为房价还有很大的上涨空间。理性在这里被解释为中国未来前景无限光明，中国资产价格具有极大的升值空间，人民币未来的升值之路还非常漫长……
　　笔者无意去分析这种逻辑背后的阴谋或阳谋，当上涨成为上涨理由的时候，当长期利率出现上升趋势的时候，当全球加息氛围逐渐形成的时候，当中国经济面临结构性战略调整的时候，真正有良知的人该问问：中国楼市还有多少理由可以无边界的上涨？中国楼市离泡沫破灭还有多远？
　　中国的国情无疑是具有其特殊性的，房地产开发的半垄断性质以及社会财富分配不均衡是导致目前楼市混乱的根源。房地产兼具有消费品和投资品的双重性质，这在国际上是通用的，但对于现阶段的中国来说，笔者以为房地产的本质依然应该被看作一种消费品，并且是生活必需消费品。因为中国的城市化进程才走了一半，中国大多数普通城市家庭依然处于住房短缺的年代，70年代、80年代出生的青年人对于住房的需求依然旺盛。中国并没有到房子富裕的年代，虽然我们所谓的住房私有率达到了80%（这个数字非常值得商榷，看看各个城市里那么多的租客，那么多的租赁信息，可以知道80%无疑又是一个数字游戏而已）。对于现阶段的中国来说，中国人还没越过财富积累的阶段，中国人依然处于初级消费繁荣的阶段，因此房地产的消费品性明显的更为突出。
　　但是，当前的中国楼市体现出来的特性是房地产的投资属性大大超越了其消费属性。少部分先富起来的人可以大批大批地购房炒卖，真正需要住房消费的普通家庭只能有苦难言，唯一的希望是政府能进行调控。但是，看看过去2年来的调控效果，只能说是一种悲哀，一种中国式的悲哀。政府失责导致真正有良知的人失语。"稳定房价""控制增幅""控制快速上涨"这些用词背后的逻辑是什么？"稳定，控制上涨"意味着对已经涨过头的价格的认可和默许，意味着对于房地产炒作的默许，意味着对于开发商、中介、投机客公开合谋的默许，这样的调控会有什么效果呢！
　　房地产开发的半垄断性质注定了政府是有责任对这个行业进行调控的。无边际的上涨，无疑是需要政府干预的。中国政府从来都不缺少智慧，政府无疑是有能力干预的。但是房地产作为拉动经济的主力，却是被众多地方政府寄予了厚望，在这个时候谁还会管现阶段的房地产到底是应该以消费品性为主还是以投资品性为主，只要房地产还是那么热乎，只要潜在需求量没有减少，只要中央政府没有下达明确的打压房价的红头文件，谁还会管到底房地产是在被炒作还是在被消费，谁还会记得什么叫防患于未然，谁还会关心什么是最真实的民众呼声。
　　这个时候我们要问问："公平"、"和谐"该到哪里去寻找？廉租房政策、调整房地产开发结构、增加普通房供应的政策是一种思路，但这能解决当前中国楼市的问题吗？不加大投资投机炒房的成本，不加大对于哄抬房价的处罚力度，中国楼市面临的将只能是混乱以及混乱过后对于金融体系的"核打击"。
　　还是让我们看看处在风口浪尖的中国楼市，处在癫狂末端的中国楼市，到底在发生一些什么，用数字代替情绪也许是最好的表达方式。

　　2003年—2005年房地产需求逐步释放

    从历史统计数据可以看到，中国房地产建设形成规模是始自于银行开始提供抵押贷款（92年）后的1993-1994年，而1998政府取消福利房制度的住房改革则拉开了中国房地产建设的序幕，自1999-2000年开始的大规模高增速的房地产投资迄今整整持续了7年多。根据统计局发布的历年数字，2000年开始，每年竣工商品房面积均超过了2亿平方米，在2005年达到4.8亿平方米。

    中国房地产行业自1999-2002年间累计的需求自2003年开始释放。出于对房价继续快速上涨的担忧，不少中国家庭开始贸然购房行为。商品房销售面积增速近年明显快于竣工面积增速是最好的解释。
　　2005年年度多建面积（当年度竣工面积-销售面积）出现负值，这是过去15年来的第一次。这一负值在一定程度上与统计口径调整有关（自2005年8月起，商品房销售面积统计包含期房和现房）。需求的增长是一方面原因，对于房价增长的预期使得不少消费者进入了提前买房的行列；人民币升值预期导致外来资本流入则是另外一个推波助澜的因素。
　　国家宏观调控对于房地产开发控制的影响是导致2004年以来竣工面积增速迅速滑落的原因。自2000年到2005年，销售面积增速一直高于竣工面积增速。特别是2004年开始，多建面积也明显出现下降势头。
　　05年下半年特别是人民币汇率改革正式实施以来，房地产行业爆发了一个全国性的购买高潮（甚至可以说是抢购高潮），因房价上涨预期导致的自住性需求者提前购买行为，人民币升值预期带来的外来资本投资以及大量社会闲置资金加快介入房市是形成购买高潮的主要原因。
　　在这种环境下，房地产开发的力度显然也受到刺激而有所加强，房地产开发投资再度升温的现象将在06年上半年的数据中得以真实的体现。到那个时候，也许对商品房供给过剩的担忧将大于对价格上涨预期的恐慌。这一刻何时会来临？7月中下旬公布的半年度数据也许能告诉我们答案。

    房价上涨压抑了居民其他消费性需求

    过去多年城市化加速推进下自住性需求的集中释放是近2-3年来房地产热潮的本质性推动因素。人民币升值预期下的资产升值期望则成为主要的外部推力。房地产价格的快速上涨成为过去两年来大部分居民最关心的事件。

    自2001年中下旬开始，土地交易价格摆脱了过去数年来有涨有跌且波幅不大的局面，开始了迄今长达近5年的上涨过程。每年的土地交易价格指数均维持在105以上，过去5年来土地交易价格累计涨幅为45%，房屋销售价格累计增长了31%，普通住宅价格累计涨幅为35%。与此同时居民消费品价格累计涨幅仅为7%。

    如上图显示，房屋价格增长和居民消费性支出增长之间存显著负相关关系。居民消费性支出与居民可支配收入增速一般来说是具有很高的一致性，但自房价开始快速上涨的2003年开始，居民消费性支出明显落后于收入增速。
　　社会消费品零售总额增长趋势似乎受房价走势的影响更小一些。我们认为这并不能代表房价增长对于居民消费的影响不大，这种情况可能更多的是因为对于房屋住宅需求的增长同时带来了对家居用品、用具的巨大需求所致。可以说过快增长的房价明显的压抑了城市家庭的消费支出。近期居民储蓄增长率的再度回升也从侧面反映了居民谨慎支出的意愿。

　　自住性购房需求拉力开始弱化

　　央行最近的一项调查显示，未来三个月打算买房的居民人数占比为18.2%，较上季及上年同期分别降低1和3.8个百分点。居民消费意愿不断降低，表明有效需求在减弱。持续高涨的房价是压抑这种需求的主要原因。
　　目前有媒体报道中国当前的房价/收入比达到了27.54，已经达到了发达国家平均水平的2-4倍。这个数字可能存在歧义，这个房价收入比可能与一般市场上所说的计算方式有不同，它是按房价除以人均可支配收入，而非房价除以户均克支配收入，其间涉及到一个户均人口的问题。对于这个数据我们应该更看重的是中国与发达国家之间的相对比较水平。
　　关于房价/收入比，我们按中等房价/中等家庭可支配收入（采用平均价格来计算）计算出来的比例为7.8倍，这一数字也是已经远远超出了发达国家3-6倍的平均水平。
　　

    中国的房地产市场尤其是居民住宅市场依然有很大的发展空间，这是一个不争的事实。（2005年城市化率为43%，2020年目标为55%，城市化进程对于住房的需求总量依然可观）
　　但是在房地产价格过快增长的情况下，居民自住性购房需求将被极大的抑制。此外过去累积多年的需求在过去几年已经得到较大程度的释放，预计未来1-2年这种需求的拉动力将会明显减小。

　　房地产供求增长即将面临失衡

　　自05年第4季度开始全国商品房竣工面积增速逐渐下降，但06年1-2月这一指标则出现大幅度反弹，同比增长44.3％。与此同时，商品房施工面积增速和新开工面积增速在06年均出现了大幅度的反弹。与之相对应的是商品房销售面积增速自05年下滑到15.3%后，06年1-2月继续下滑到7.8%。很明显，商品房竣工面积和销售面积之间的平衡被打破，供求增长即将面临失衡的局面。房地产价格的过快增长在很大程度上打破之前的相对均衡。
　　笔者推测上述这种情形的出现，可能是目前的房地产价格带来对高盈利的追逐，开发商主动加快工程进度，增大供应量。具体地数据方面，06年1-2月竣工面积/施工面积这一指标数值达到了0.042，这已经是过去15年来的最高水平。01、02、03、04、05年同一时期该指标的数值分别为0.032，0.029，0.0391，0.035和0.037。进一步上涨的房价以及大量资金在高盈利预期下再度大量涌入房地产开发投资的市场，有效需求则很明显已经受到限制，可以预见房地产行业激烈竞争的局面可能很快就要来临。
　　从总体上来，整个房地产行业似乎又将面临一轮新的扩张。供求关系的转折点也许会来得比预期中要快。供应量的快速上升将抑制当前房价的上升势头，而自住性购房需求拉力的下降则将导致房地产市场可能将面临供过于求的状况，除非通过房地产价格的回调来再次刺激自住性购房需求。由于房价以及房地产结构依然是政策调控的风向标，预计今年房地产价格在上半年可能会达到阶段性的顶峰，全年房价涨幅会比较有限。
　　对于房地产开发企业来说，可能将受到成本和盈利的双向挤压。一方面由于土地供应持续偏紧的情况下，开发商获取土地储备占用资金额度将会不断增加，另一方面，供应量的再度回升将抑制价格上涨，房地产企业的盈利将逐渐向常态回落，可以说整个行业的经营风险开始加大。这无疑将加快中国房地产市场阶段性调整的力度和深度，特别是高企的房价。
　　如果房地产疯狂的浪潮继续演绎，如果当前的市场在政府眼中依然被认为是在正常的轨道下行进，笔者担忧，新一轮"荷兰式郁金香"泡沫将会在中国楼市上演，如果要再加一个时间预言，答案将是：就在今天。因为在大多数普通家庭的心里，房价下跌是每天都在盼望的事情。