房价飞涨逾二成：再敲响中国楼市"高烧"警钟
上海证券报记者李和裕／宏观调控一年后的楼市，再度因其“发热”的现状和扑朔迷离的前景引发全国关注。来自深圳市房地产估价中心的最新统计报告显示，今年一季度，深圳市商品房均价高达每平方米8753元，比去年同期上涨20.62%%；其中，商品住宅均价为每平方米8126元，同比更是急升了25.63% %，成为全国楼王。与此同时，北京、上海、广州等大城市的一季度房价也均在上扬。
基于政府的调控之手不放松，业内此前判断今年将成为楼市“普涨时代”的终结年，然而数据似乎表明中国楼市“火气”依然很旺。“一片红火”下到底有多少真实的购房需求？这样的热闹局面是否健康？能维持多久？一场热烈的大争论由此引发。
深圳房价的异动引起全国性的关注。官方统计数据，深圳去年商品住宅均价为每平方米7040.10元，而如今短短3个月，每平方米就上涨1000多元，不免让人想起去年这个时候“疯狂”的上海楼市。
这样的忧虑并非没有道理。深圳市房地产估价中心的报告显示，深圳的楼市正处于“量缩价升”阶段，即在房价不断攀升的同时，成交量却在下跌。一季度深圳商品房销售面积为208.50万平方米，同比减少11.77%%，其中商品住宅销售面积同比减少12.63%%。而去年调控前的上海楼市也是如此进入“缩量空涨”的不健康阶段。
世联地产研发中心的分析师告诉记者，一手商品住宅的急速蹿升还令二手房市场“不甘寂寞”，在不少购房者将眼光移向价格相对便宜的二手房后，深圳一些地区的二手房交易量甚至超过了一手房，二手房成交价也出现了两位数的涨幅。就在刚刚过去的3月，深圳商品房市场的日可售总面积和日可售总套数逐日下降，同比分别下降了约160万平方米和16000套，供应形势不容乐观。
另外截至今年3月底，深圳住宅空置面积为73.14万平方米，同比下降了19.48%%，也显示了需求加快。“供小于求的不平衡状态是造成深圳房价快速上涨的根本原因。”世联房地产顾问上海有限公司常务副总经理袁鸿昌也表示。虽然自去年底全国目光聚焦深圳楼市后，怕楼市“虚热”的深圳政府部门已接连采取行动控制房价，但整顿市场销售行为、打击非法炒房等几项措施看来并没有对房价产生抑制作用。
对于其他主要城市的楼市，美联物业分析师认为，一方面是这些主要城市的吸引力依然很大，“新移民”及“阶段性”购房者增加，观望了许久的自住购房者也在城市建设步伐加快中逐步入市；另一方面，一些城市产品结构失衡，高端产品增多，也是导致房价呈结构性上涨的原因。
“2006年的房价仍然是整个房地产市场关注的中心，面对全国范围内都已经过热的房地产，政府显然不会袖手旁观。可以说，今年房价的涨跌很大程度上取决于政府对房地产市场的理解。房地产市场应该是广大民众都能够进入的市场，政府要力求该市场生产出民众有支付能力的住房。”中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为。
除了深圳，去年在宏观调控中降温过的主要城市在这个春天也迎来楼市复苏。北京市统计局的数据显示，一季度北京的商品房均价自去年7月后再次突破7000元大关，达到每平方米7046元，同比上涨14.8%%，其中商品住宅均价为每平方米6885元。并且，一季度北京的住宅投资同比增长了31.1%%，涨幅远超去年同期的11.9%%。
北京一“明星地块”以11.5亿的天价拍出，该地块楼面地价接近每平方米4900元。在现场竞拍前，该地块的争夺就已经进入白热化。北京土地储备中心交易部主任叶向忠透露，就在竞拍前的一个小时内，该地块报价由7亿上升到9.035亿。现场竞价更让人热血沸腾。在短短30分种时间里，竞价达88次，一路涨到11.5亿元，平均每分钟上涨1500万元。
面对如此高的价格，中国房地产龙头老大万科也不得不知难而退。而现场的华远、万通、海开等地产巨头，则变成了看热闹的旁观者。“地价太高，拿贵了。”事后，北京富力副董事长谢强表示，富力曾参与报价，但退出了今天的竞价，9亿是他们的底线。本想充当黑马的正源地产副董事长姜长龙表示10.6亿已经是可以接受的极限了。
北京建筑设计研究院市场部经理、高级工程师徐晨给《上海证券报》记者算了一下账，11.5亿意味着楼面地价达到每平方米4900元。“这比该地块最初每平方米3000元的价格整高出80%%，房价则必须达到每平方米10000元以上。”
上海商品住宅市场在3月表现出的强劲反弹也是业内皆知，179.67万平方米、共16140套的成交规模已达到了去年调控新政前的水平，商品住宅目前的成交均价也在每平方米9000至9400元间震荡，依然领衔全国楼市。近期上海住宅市场在多项因素作用之下，显现部分回暖趋势，宏观调控政策出台后一度不再活跃的投资客，如今也出现“复苏”迹象。记者多方了解下来，目前的确有部分投资客回归市场。但是，与以往不同，目前的投资客往往着力于长线投资，投机行为较少。
美联物业上海古北分行经理温超向记者表示，春节后古北区域的投资客入市比例明显增加。“过年前还是以自住客为主力，过年之后投资客与自住客比例各占一半。”他透露，“银行对于贷款有所宽松，对购房起到了鼓励作用，因此投资客结束观望心态，入市的人多了起来。”
记者从当地一些中介了解到，古北区域市场挂牌均价在每平方米18000元左右，而成交均价则在16000元。“古北二期尚未全部完成，但考虑到商业配套日益完善、周边领事馆集中的利好因素，投资客多注重那些升值空间大、性价比高的项目。”
据了解，投资客介入之后，楼盘上涨现象较为明显，一些知名楼盘如古北瑞仕花园挂牌均价明显上涨，较之年前有每平方米1000元的升幅；古北嘉年华的小房型也表现明显，年后挂牌总价升高6万－8万元。
此外，上海新房市场的回暖对二手房市场也有一定推动。美联物业分析师向记者介绍，相比以往短期热炒的操作手法，如今的投资客基本以中长期为主，对于回报率首先要求平稳。因此投资回报率稳定的房源便成为追捧热点。
国内大部分城市房价上扬趋势依旧不减甚至出现“转暖”迹象，房地产宏观调控一年之际，一个无法回避的事实是，楼市调控正在遭遇地方、银行与开发商的“多向突围”。对此，有关专家的看法是，房地产宏观调控效果刚刚开始显现，房价相对于前两年仅略有松动，在这个时候积极“救市”无异饮鸩止渴。
以“新老国八条”为标志，国家上半年实行的楼市宏观调控可以归结为抑制投资、遏制投机、收紧地根、把好银根四大方面。调控开始之后，一些重点区域楼市很快出现缩量观望行情，部分地区楼价小幅下跌。但是2005年末，长三角地区开始出现“楼市调控伤及自住需求”、“楼市下调将危及地方经济”等声音，此后，一系列针对楼市的动作纷纷登台。
由于个人房贷业务持续萎缩，沪、苏、浙三地的银行也开始“松绑”个人房贷。一手房个人贷款突破7成封顶，升至8成；对第二套购房者也给予优惠利率；大幅提高公积金贷款比例；推出“双周供”、“宽限期还款”等房贷新品……希望以此止住个人房贷业务的下滑趋势。
而在政府托市方面，最为典型的例子是杭州市的“购房进户口”，开宗明义地提出此举是为“为进一步吸引外地人来杭购房置业，推动房地产市场交易，促进房地产市场健康发展”。
上海房地产独立评论人士顾海波则指责部分地方政府、银行的某些行为有令房产调控成“空调”嫌疑。他说，除地方出招托市、个人住房贷款政策明显松动外，目前地方官员、“房产专家”的“楼盘现场秀”以及形形色色的“抱团会”、“取暖会”、“壮胆会”等都值得斟酌。
在地方政府、银行羞羞答答地出招“托市”的同时，房地产商也在积极设法破解“调控困局”。由于宏观调控，目前长三角房地产商的资金链已经出现紧张甚至断裂的局面。江苏一位地产老板告诉记者，目前行内规避风险的主要手段是延长房产开发周期，推迟竣工、暂缓新项目上马。一些房地产公司也开始借“高利贷”，当前民间地产借贷的利率不少已超过20％。另外长三角一些房地产老板开始以其他产业的名义贷款救房地产之急，有的还无奈选择“股权抵押”等贷款方式。
跨区域开发则是房地产商应对宏观调控的另一重要手段。跨区域布局、跨区域土地储备已经成为2005年后各公司重要战略。万科、深振业、金地集团、富力地产、招商局等都加强了在二三线城市的布局。
“宏观调控会淘汰一批实力不强的企业，由此将引致房地产格局的重大变化。但开发商非常看好房市发展前景，他们认为只要撑得过去就是赢家。”申银万国证券研究所高级分析师陈昱新对记者说。与此同时，消费者也仍旧对房市抱有较强投资期望。记者在上海、杭州、广东等地曾经采访过几十名消费者，他们均表示看好房市远景。
“这两种看好叠加的结果会对房地产投资产生重要影响。目前很多房地产商都在拼命拿地，这可能会继续导致房地产泡沫的增加。”陈昱新警告说。“前几年房市火爆已经令潜在的自住购房能力得到提前释放，1998年至2005年，中国房屋销售面积年均增长25％。这意味着在未来很长一段时间内，自住需求很难继续高涨。房地产泡沫的逐步消除已经是当务之急。”陈昱新说。
顾海波则希望有关方面加强调控挤除泡沫。他说，在房地产新政实施的2005年，全国固定资产投资和房价仍然全线飘红，珠三角和北京等地的房地产投资和房价涨幅仍然过快。在这种情况下，应该督促地方政府、银行摒弃只顾地方利益、近期利益的短视行为，进一步加强宏观调控，严把土地、信贷两个闸门。
上海证券报记者李和裕／宏观调控一年后的楼市，再度因其“发热”的现状和扑朔迷离的前景引发全国关注。来自深圳市房地产估价中心的最新统计报告显示，今年一季度，深圳市商品房均价高达每平方米8753元，比去年同期上涨20.62%%；其中，商品住宅均价为每平方米8126元，同比更是急升了25.63% %，成为全国楼王。与此同时，北京、上海、广州等大城市的一季度房价也均在上扬。
基于政府的调控之手不放松，业内此前判断今年将成为楼市“普涨时代”的终结年，然而数据似乎表明中国楼市“火气”依然很旺。“一片红火”下到底有多少真实的购房需求？这样的热闹局面是否健康？能维持多久？一场热烈的大争论由此引发。
深圳房价的异动引起全国性的关注。官方统计数据，深圳去年商品住宅均价为每平方米7040.10元，而如今短短3个月，每平方米就上涨1000多元，不免让人想起去年这个时候“疯狂”的上海楼市。
这样的忧虑并非没有道理。深圳市房地产估价中心的报告显示，深圳的楼市正处于“量缩价升”阶段，即在房价不断攀升的同时，成交量却在下跌。一季度深圳商品房销售面积为208.50万平方米，同比减少11.77%%，其中商品住宅销售面积同比减少12.63%%。而去年调控前的上海楼市也是如此进入“缩量空涨”的不健康阶段。
世联地产研发中心的分析师告诉记者，一手商品住宅的急速蹿升还令二手房市场“不甘寂寞”，在不少购房者将眼光移向价格相对便宜的二手房后，深圳一些地区的二手房交易量甚至超过了一手房，二手房成交价也出现了两位数的涨幅。就在刚刚过去的3月，深圳商品房市场的日可售总面积和日可售总套数逐日下降，同比分别下降了约160万平方米和16000套，供应形势不容乐观。
另外截至今年3月底，深圳住宅空置面积为73.14万平方米，同比下降了19.48%%，也显示了需求加快。“供小于求的不平衡状态是造成深圳房价快速上涨的根本原因。”世联房地产顾问上海有限公司常务副总经理袁鸿昌也表示。虽然自去年底全国目光聚焦深圳楼市后，怕楼市“虚热”的深圳政府部门已接连采取行动控制房价，但整顿市场销售行为、打击非法炒房等几项措施看来并没有对房价产生抑制作用。
对于其他主要城市的楼市，美联物业分析师认为，一方面是这些主要城市的吸引力依然很大，“新移民”及“阶段性”购房者增加，观望了许久的自住购房者也在城市建设步伐加快中逐步入市；另一方面，一些城市产品结构失衡，高端产品增多，也是导致房价呈结构性上涨的原因。
“2006年的房价仍然是整个房地产市场关注的中心，面对全国范围内都已经过热的房地产，政府显然不会袖手旁观。可以说，今年房价的涨跌很大程度上取决于政府对房地产市场的理解。房地产市场应该是广大民众都能够进入的市场，政府要力求该市场生产出民众有支付能力的住房。”中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为。
除了深圳，去年在宏观调控中降温过的主要城市在这个春天也迎来楼市复苏。北京市统计局的数据显示，一季度北京的商品房均价自去年7月后再次突破7000元大关，达到每平方米7046元，同比上涨14.8%%，其中商品住宅均价为每平方米6885元。并且，一季度北京的住宅投资同比增长了31.1%%，涨幅远超去年同期的11.9%%。
北京一“明星地块”以11.5亿的天价拍出，该地块楼面地价接近每平方米4900元。在现场竞拍前，该地块的争夺就已经进入白热化。北京土地储备中心交易部主任叶向忠透露，就在竞拍前的一个小时内，该地块报价由7亿上升到9.035亿。现场竞价更让人热血沸腾。在短短30分种时间里，竞价达88次，一路涨到11.5亿元，平均每分钟上涨1500万元。
面对如此高的价格，中国房地产龙头老大万科也不得不知难而退。而现场的华远、万通、海开等地产巨头，则变成了看热闹的旁观者。“地价太高，拿贵了。”事后，北京富力副董事长谢强表示，富力曾参与报价，但退出了今天的竞价，9亿是他们的底线。本想充当黑马的正源地产副董事长姜长龙表示10.6亿已经是可以接受的极限了。
北京建筑设计研究院市场部经理、高级工程师徐晨给《上海证券报》记者算了一下账，11.5亿意味着楼面地价达到每平方米4900元。“这比该地块最初每平方米3000元的价格整高出80%%，房价则必须达到每平方米10000元以上。”
上海商品住宅市场在3月表现出的强劲反弹也是业内皆知，179.67万平方米、共16140套的成交规模已达到了去年调控新政前的水平，商品住宅目前的成交均价也在每平方米9000至9400元间震荡，依然领衔全国楼市。近期上海住宅市场在多项因素作用之下，显现部分回暖趋势，宏观调控政策出台后一度不再活跃的投资客，如今也出现“复苏”迹象。记者多方了解下来，目前的确有部分投资客回归市场。但是，与以往不同，目前的投资客往往着力于长线投资，投机行为较少。
美联物业上海古北分行经理温超向记者表示，春节后古北区域的投资客入市比例明显增加。“过年前还是以自住客为主力，过年之后投资客与自住客比例各占一半。”他透露，“银行对于贷款有所宽松，对购房起到了鼓励作用，因此投资客结束观望心态，入市的人多了起来。”
记者从当地一些中介了解到，古北区域市场挂牌均价在每平方米18000元左右，而成交均价则在16000元。“古北二期尚未全部完成，但考虑到商业配套日益完善、周边领事馆集中的利好因素，投资客多注重那些升值空间大、性价比高的项目。”
据了解，投资客介入之后，楼盘上涨现象较为明显，一些知名楼盘如古北瑞仕花园挂牌均价明显上涨，较之年前有每平方米1000元的升幅；古北嘉年华的小房型也表现明显，年后挂牌总价升高6万－8万元。
此外，上海新房市场的回暖对二手房市场也有一定推动。美联物业分析师向记者介绍，相比以往短期热炒的操作手法，如今的投资客基本以中长期为主，对于回报率首先要求平稳。因此投资回报率稳定的房源便成为追捧热点。
国内大部分城市房价上扬趋势依旧不减甚至出现“转暖”迹象，房地产宏观调控一年之际，一个无法回避的事实是，楼市调控正在遭遇地方、银行与开发商的“多向突围”。对此，有关专家的看法是，房地产宏观调控效果刚刚开始显现，房价相对于前两年仅略有松动，在这个时候积极“救市”无异饮鸩止渴。
以“新老国八条”为标志，国家上半年实行的楼市宏观调控可以归结为抑制投资、遏制投机、收紧地根、把好银根四大方面。调控开始之后，一些重点区域楼市很快出现缩量观望行情，部分地区楼价小幅下跌。但是2005年末，长三角地区开始出现“楼市调控伤及自住需求”、“楼市下调将危及地方经济”等声音，此后，一系列针对楼市的动作纷纷登台。
由于个人房贷业务持续萎缩，沪、苏、浙三地的银行也开始“松绑”个人房贷。一手房个人贷款突破7成封顶，升至8成；对第二套购房者也给予优惠利率；大幅提高公积金贷款比例；推出“双周供”、“宽限期还款”等房贷新品……希望以此止住个人房贷业务的下滑趋势。
而在政府托市方面，最为典型的例子是杭州市的“购房进户口”，开宗明义地提出此举是为“为进一步吸引外地人来杭购房置业，推动房地产市场交易，促进房地产市场健康发展”。
上海房地产独立评论人士顾海波则指责部分地方政府、银行的某些行为有令房产调控成“空调”嫌疑。他说，除地方出招托市、个人住房贷款政策明显松动外，目前地方官员、“房产专家”的“楼盘现场秀”以及形形色色的“抱团会”、“取暖会”、“壮胆会”等都值得斟酌。
在地方政府、银行羞羞答答地出招“托市”的同时，房地产商也在积极设法破解“调控困局”。由于宏观调控，目前长三角房地产商的资金链已经出现紧张甚至断裂的局面。江苏一位地产老板告诉记者，目前行内规避风险的主要手段是延长房产开发周期，推迟竣工、暂缓新项目上马。一些房地产公司也开始借“高利贷”，当前民间地产借贷的利率不少已超过20％。另外长三角一些房地产老板开始以其他产业的名义贷款救房地产之急，有的还无奈选择“股权抵押”等贷款方式。
跨区域开发则是房地产商应对宏观调控的另一重要手段。跨区域布局、跨区域土地储备已经成为2005年后各公司重要战略。万科、深振业、金地集团、富力地产、招商局等都加强了在二三线城市的布局。
“宏观调控会淘汰一批实力不强的企业，由此将引致房地产格局的重大变化。但开发商非常看好房市发展前景，他们认为只要撑得过去就是赢家。”申银万国证券研究所高级分析师陈昱新对记者说。与此同时，消费者也仍旧对房市抱有较强投资期望。记者在上海、杭州、广东等地曾经采访过几十名消费者，他们均表示看好房市远景。
“这两种看好叠加的结果会对房地产投资产生重要影响。目前很多房地产商都在拼命拿地，这可能会继续导致房地产泡沫的增加。”陈昱新警告说。“前几年房市火爆已经令潜在的自住购房能力得到提前释放，1998年至2005年，中国房屋销售面积年均增长25％。这意味着在未来很长一段时间内，自住需求很难继续高涨。房地产泡沫的逐步消除已经是当务之急。”陈昱新说。
顾海波则希望有关方面加强调控挤除泡沫。他说，在房地产新政实施的2005年，全国固定资产投资和房价仍然全线飘红，珠三角和北京等地的房地产投资和房价涨幅仍然过快。在这种情况下，应该督促地方政府、银行摒弃只顾地方利益、近期利益的短视行为，进一步加强宏观调控，严把土地、信贷两个闸门。