2006年作为"十一五"规划的开局年，房地产行业成了典型的政策调控年。我们认为政府对于房地产行业的规范将是长久的，并非一时的调控而已。房地产业的持续健康稳定发展，是政府调控的目标。房地产作为我国新的发展阶段的一个重要支柱性产业的定位没有变。
根据对美国、日本等国家的统计数据显示，在一国城市化和工业化的过程中，房地产行业支柱地位的作用是趋于上升的，这本质上是由房地产作为一种最基本的生产要素的地位所决定的。从发展水平来看，大多发达国家和地区房地产占GDP的比重在10％以上，而目前中国的比例只有1.8％左右，由于中国的工业化和城市化进程依然有较长的路要走，可以说房地产行业的发展空间是巨大的。
宏观方面，"十一五"计划显示，经济平稳较快增长将是主基调。此外，政府开始将经济增长的重点从追求数量转移到注重质量的情况下，经济持续快速增长的可能性变小。预计未来5年中国经济将从10％以上的快速增长逐渐向8％-10%左右的较快增长回落。在此背景下，房地产行业也将逐步从快速发展向理性稳定增长过渡。
1、 城市化和人口结构是未来数年房地产景气之源
我国目前正处于快速城市化的阶段。从2000年以来，城市化率就基本以每年1.55个百分点的速度增长。到2005年城市化率已达到43%。
根据我国"十一五规划"，城市化水平由2005年的43%提高到47%。城市化水平提高4个百分点，意味着将有5400万农村人口进入城市，按照2005年城镇人均26平米房屋计算，将带来14亿平方米的需求，平均每年2.8亿平方米。
从人口年龄结构来看，30-39以及10-19岁是两个人口的峰值，前者构成了当前的强劲购买力，后者则是未来十年房地产的主要购买力量。
可以说快速推进的城市化建设和人口结构性因素带来的住房需求是房地产景气的源动力。
2、 房地产开发投资结构在政策导向下改善
近期公布的各地住房建设十一五规划中，建设经济适用房和廉租房被放到一个比较重要的地位，面向大众阶层的中小户型和经济适用房也成为了住房供应的重点。近期，建设部提出当前房地产市场调控的重点之一，就是要"重点发展满足当地普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房"。据国土资源部统计显示，今年上半年我国居住用地的供应量比去年同期增长了8.5%，其中普通商品住房用地的供应量同比增长19.5%，深圳、济南、重庆、上海等部分城市普通商品住房用地所占比重超过70%，这说明利用土地杠杆调控住宅结构的市场调控作用正初步显现。政策导向对房地产企业未来的产品转型产生深远影响，中小户型数量将明显上升。
3、 中心城市增速放缓，二线城市住宅需求潜力大
由于我国地区经济发展的不平衡，导致区域房地产市场发展也呈现出不平衡性。经过多年快速发展，在资源、能源、环境等诸多要素约束下，中国大多数中心城市都面临着经济结构转型和产业转移的压力，这些中心城市为此付出的代价便是经济增长速度的放缓。与此相对应的是，不少二线城市正处于工业化腾飞的阶段，他们将借助于产业转移的机遇实现经济的快速发展，而根据国际经验，在工业化过程中，房地产在经济中的地位其上升趋势最为明显。二线城市经济工业化进程加速带来的居民购买力提升将是住房消费升级的基本保障。住房消费的升级换代从区域的角度，首先以沿海经济发达城市为起点，然后逐步向内陆二、三线城市扩散。这种趋势也符合我国城市人均收入的地域梯度分布特征。
从这个角度来看，未来数年中，房地产（住宅）的全国性布局将显得非常关键。不同区域所处的不同经济发展结构以及经济和产业结构调整将影响和带动不同的细分房地产需求。
4、房地产金融化提速
中国房地产市场的问题可在一定程度上归咎于中国金融行业的效率及结构问题。缺乏多元化融资渠道使得许多房地产开发商资金短缺，房地产金融多元化是房地产业发展的必然趋势，构建住宅政策性金融体系将提上议事日程。
未来五年里，随着国际资本对国内市场的大举介入以及国内房企自身迫切的资金需求，预计会出现多种多样的股本融资、债券融资、信贷融资和信托融资方式，海外融资、REITS、房地产信托等的运作会日趋成熟和完善，产业基金、抵押贷款证券化、私募基金、夹层融资等目前尚处于酝酿、探讨期的融资方式也会在实践中取得突破，而这都将推动和加快我国相关法律法规的出台和完善，从而使我国房地产金融化提速。
5、房地产行业竞争更加专业化
土地市场的规范，将降低地方政府征地的积极性，同时也使得土地成本提高。随着地价的上升，房价涨幅的回落，开发商获取高利润率的难度加大，房地产行业将进入理性发展阶段。房地产行业利润率虽然将出现下降趋势，但依然具有吸引力，这一变化将使得一些资金会选择从房地产行业退出。房地产行业的集中度将进一步提升，市场竞争将进入规模效应、品牌效应、成本优势、产品创新和品质提升等更高的层次，房地产行业的竞争将更加专业化。模式创新、服务创新、产品创新等将逐渐成为占领市场的武器。