房地产是否会爆发泡沫危机

评论
8 views

最近，美国摩根士丹利的一份报告认为，中国可能爆发新一轮房地产泡沫危机。中国10年前的房地产泡沫曾引发两位数通货膨胀率，投机性房地产市场的投资无法收回而导致银行坏账激增。这些担心目前正再次出现。美国的《华尔街日报》也刊载报道，认为中国各地大兴土木，中国伴随着加入世贸组织而带来的投资潮，可能会使房地产泡沫死灰复燃。 去年年底，国内有位专家曾预言，由于房地产开发过热，今年将会是房地产市场的“冬天”。事实上，今年9个多月过去了，房地产市场依然红红火火。 局部过热引起关注 “亚洲的投资银行家们坚持将最后的赌注放到上海的房地产市场。台湾旅游者在上海最时髦的活动是戴着安全帽参观建筑工地。”摩根士丹利亚洲有限公司董事总经理谢国忠这样描述上海的“大牛市”。 根据上海市物价局的统计，上海外来购房者已经达到53％，这些投资者多以投资为目的，而且购买目标多为高档住宅，他们购买的驱动力是预计房价会继续增长。专家分析，目前上海的高房价是靠二手房交易的出租市场支撑起来的，如果市场出现饱和，房价和租金一跌，投资者的压力就会增大。 建设部房地及住宅研究会秘书长张远程近日表示，有的地方投资增长率大大超过了销售增长率，这意味着会有房屋积压，实际是目前的房地产市场存在区域性过热现象，占压资金居所有行业不良资产之首。 事实上，当前我国局部地区房地产开发出现的过热现象，已经引起了政府有关部门的高度重视。建设部、国家计委、财政部、国土资源部、人民银行和国家税务总局日前已联合发文，提出9条具体意见，加强对房地产市场的宏观调控。这些部委要求，要充分发挥金融对房地产市场的调控；严格限制自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业新开工项目；要强化土地供应管理、规范建设用地，严格控制土地供应量，促进土地合理使用；全面清理房地产开发建设和消费环节的各种不合理收费。 危机不会重演 中国房地产研究会的一位负责人回忆，1992年的房地产投资比1991年同比增加117％，而1993年房地产投资比1992年又增加了164％，连续两年出现不正常高速增长。当时，上千亿元的房地产资金疯狂地投向几个地区，海南至少800亿元，北海300亿元，惠州150亿元。这些资金里很多都是从银行贷的款，而用这些资金建造起的房子却很少有人问津。 专家们通过对近两年国内房地产业发展的状况分析认为，当前房地产市场不会出现10年前泡沫破灭的不良后果。 2000年以来，全国每年房地产开发投资增长和销售面积增长均在20％和30％左右，投资与消费基本保持了协调增长比例。而1992年和1993年房地产开发投资增长都在100％以上，而销售面积增长却只有40％和55％。从土地供应量上看，2000年以来全国每年完成开发土地面积增长为20％和30％，而1992年和1993年的增长数为175％和96％。从房地产开发项目贷款来看，2000年以来房地产开发中，国内贷款每年增长速度保持在23％和25％之间，而1992年和1993年的增长速度为141％、77％。 再从商品房价格变化看，2000年全国商品房涨幅为6％，2001年为6．1％，今年仍保持了上升态势。还有一个不同点是，这两年商品房供应基本平衡，投资增长主要是由需求拉动的，个人已经成为住房消费主体。 如果从目前的住房消费环境和法制环境看，更能感受当今房地产市场所发生的喜人变化。目前鼓励住房消费的税收政策体系基本形成，在中央政府层面上开放住房二级市场的政策障碍已基本消除，城镇居民特别是中低收入家庭的购房积极性基本调动起来，适应中低收入家庭购买的低价位住房供不应求，银行或银行附属机构直接投资房地产已被严格禁止，银行信贷已由开发贷款为主转向个人消费信贷为主，《城市房地产管理法》等一系列法律、法规的出台，以及上海、广东、四川等省市通过提高商品房销售条件、限制土地炒买炒卖、控制土地过量开发等手段加强房地产市场的调控，炒楼花等容易引发泡沫的市场行为已被严格限制。 房市稳定发展 国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数结果表明，目前全国房地产开发市场已进入了一个相对稳定发展的阶段。 日前，建设部副部长刘志峰在中国（深圳）房地产与金融高峰论坛上表示，从总体上看，当前中国的房地产市场基本处于平稳、理性的发展态势。刘志峰认为，判断房地产市场是否健康有序，主要是看供求总量是否平衡、结构是否合理、价格是否平稳、市场各方主体是否成熟。供求总量上，从今年前8个月的商品房销售情况来看，商品房竣工面积和销售面积接近，这表明目前房地产市场供销两旺、总体保持平衡，呈良性发展局面。供求结构上，今年前8个月的商品住宅销售已占全部商品房销售的90％，非住宅与住宅的供应大致与需求平衡。 专家们认为，目前令广大民众关注的问题是当前房地产市场需求调整的结构，具体说，有一些开发商仍然热衷于开发销势已经减弱的高价位住房，而经济适用房却不能引起他们的兴趣，这需要政府去引导。 根据建设部预测，目前全国每年都有三四百万人进入城市。20年之内中国城市要转移进来的人口有4亿到5亿人，如果按4个人一套住房计算，将要在未来20年之内提供上亿套住房，如果按照这个需求计算，假设把它平摊到每一年，可能至少需要5亿到6亿平方米的开工量才能满足这个需求。但现在我国每年的开工面积大约为3亿平方米左右，还远远没有达到要求。