内容摘要：在抑制房地产价格过快上涨的宏观经济政策中，开征新房地产税曾一度被认为是一个行之有效的办法，本文分析了这项改革对不同利益主体的不同影响，政府和开发商将获得改革的收益，居民购房者将承担更多的改革成本，进而提出在我国目前环境下还不应该开征新房地产税。
关键词：物业税 房地产税 土地出让金
一引言
随着近年我国房地产行业的持续升温，房地产税费改革也越来越被人们所重视，在一轮又一轮的讨论中，房地产税费改革都被寄予了控制房价的美好愿望，早在党的十六届三次会议上通过的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》就明确指出，实施城镇建设税费改革，具备条件时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。随后在2004年11月22日至25日在福州举行的“中国地方税改革与发展高级研讨会”上，包括国家税务总局、财政部和部分省、市、自治区地方税务局有关负责人，以及国内顶级财税经济专家、学者在内的100多人，就开征物业税进行了研究探讨。今年2月26日，国家税务总局、国家财政部、国务院发展研究中心、中国人民银行部分高层共同对国务院发展研究中心历时一年完成的《中国房地产税收政策研究》报告展开的一场研讨会。会上，各部委有关负责人的发言传递出一个明确的信号：开征统一规范的房地产税势在必行。国务院发展研究中心副主任谢伏瞻同时表示，2005年将就新的税制进行设计，并将于年中选择合适的城市进行模拟运行，为最终出台不动产税(房地产税)提供决策基础。在随后的两会期间，“开征房地产税”成为代表委员们讨论得十分热烈的一个话题。而两会之后的3月20日，财政部副部长肖捷在“中国发展高层论坛”上明确表示，今后一段时期我国将重点推进房地产税改革，开征房地产税已成定局，3月29日，一位参与房地产税改革的税务专业人士昨天向本报记者透露,北京作为房地产税试点城市,目前新老城区都在进行房地产税的模拟测算。4月27日，国务院总理温家宝主持召开常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，并提出八项措施引导和调控房地产市场。种种迹象表明，中国即将迎来物业税的到来，，然而这次房地产税费改革真的又如此神效吗？他将在多大程度上改变各个群体的利益结构？
二我国目前房地产税收情况
对房地产直接征税的有6个税种：土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税，对房地产间接征税有7个税种：营业税、印花税、企业所得税、个人所得税、外商投资企业和外国企业所得税、城建税和教育费附加。
从房地产投资的各个环节来看，税种设置如下：
土地审批阶段：土地出让金及相关费用
房地产开发阶段：营业税、印花税、房地产、城镇土地使用税、企业所得税、土地增值税
房地产转让阶段：营业税、契税、印花税、个人所得税、企业所得税、土地增值税和房产税
房地产保有阶段（经营用）：房产税、城市房地产税、营业税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税。
以上各个环节的税收加上各种费用，大约占整个房价的60%，其中地租性质的土地出让金占30%，各项税费占30%，明显偏重，而开发商将这些所有成本都转嫁到房加中造成了我国房地产价格的飞速上涨，尤其是近年随着土地资源的紧张，土地价格上涨给使得房价的虚张，由此以降低房价的政策改革呼声渐起，在这些政策中改革房地产税制越来越被人们所关注。 我国房地产另一个税收问题就是“重交易，轻保有”，即我国房地产开发交易环节承担了较重的税负，而保有环节税负较轻。这势必会鼓励房地产投机的存在，因为房屋的持有成本较低，投机者可以把房屋先买下来，等房价上涨了在卖出去以达到赚取价差的目的。大量的房地产投机者的存在，虚张了需求，使房地产市场出现了供不应求的现象，进而助长了房地产价格的上涨。
三我国改革后房地产税收的情况
关于房地产税所包含的内容，学术界一直处于争论之中，由于学者众说风云、方案迥异，加上媒体的热炒，更是给房地产税蒙上了一层雾裟，到目前为止，并没有见到官方的具体文件，就现有文献较权威的提法大体有以下几种：
1 房地产税是把现在征收的发房产税、城市房地产税、土地增值税和土地出让金合并为一种税收。《财经》杂志报道财政部税政司地税处一负责人提出：将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，然后借鉴国外房地产保佑税的做法，转化为房产保有阶段同一收取的物业税。山东大学李齐云教授层在文章中指出：在物业税下分设土地税和房屋税两个税种，将耕地占用税和城镇土地使用税合并，转化为在房地产开发阶段征收的土地税；将房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金合并，转化为在房产保有阶段统一收取的房屋税。税收管辖权归地方。
2 房地产税是把现有的房产税、城市房地产税合并为一种税，土地出让金作为地租，按年征收。人大教授安体富在文中指出：我国房地产税制改革的基本目标是，建立以土地年租金为基础、物业税为主导、其他房地产税费为辅助的科学合理的房地产租、税、费体系，同时提升房地产税收的立法层次并适度分权，建立完善房地产估价制度等税制改革的配套措施，促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。其中物业说将现行房地产保有环节的房地产税和城市房地产税合并，对土地、房产开征统一的物业税。
3房地产税是把现有的房产税、城市房地产税土地使用税合并，土地出让金仍按审批制度下有开发商一次性支付。上财胡怡建教授提出：在不涉及土地供给是实行批租出让制还是年租制的前提下，将现行的房地产开发、销售、持有环节的房产税、土地使用税、城市房地产税合并为物业税；将印花税何契税合并为契税；取消土地增值税以及其他不合理的收费。
由此可见其主要分歧在与土地出让金是否被包括在物业税种？以及是否采用年租制？从近来财政部高层在不同场合的表态看，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。“明租”是改革现行的土地审批制，从一次性收取改为分年收取，使其作为地租的性质更加明确；“正税”是要合理设计新税制，统一内外税制，避免重复征税，改变流转环节畸重而保有环节畸轻的现状，并向宽税基、简税种、低税率的国际通行方向靠拢；“清费”就是对收费项目进行严格清理，除少数确有必要的服务性收费项目以外，其他收费项目或者取消、或者合并为一个固定的税种。从这个意义上将我国目前所讨论的改革方向是把土地出让金单独作为地租按年向保有人收取，而把原来的房产税、城市房地产税、土地增值税等合并为一个税种，并适当规范下游收费制度。
四改革对各利益集团的影响
房地产业包括取得土地、开发、交易和保有四个环节，首先房地产开发商从政府手中获得土地，开发建成后卖给消费者，其中消费者又分为投资买房者和居民购房者，因此房地产行业涉及到四大利益主体，政府、开发商、投资者及买房者，房地产税费改革对他们的影响是不一样的。
1 对政府利益的影响：政府可以分为中央政府和地方政府，而房地产税收基本都归属地方政府，所以改革后的影响也主要是对地方政府的影响，对政府的不利影响是土地出让金改成年租制会减少了政府的当期收入，导致政府总体收入规模下降，影响政府为本地提供公共服务的质量和数量；严重的会引发政府的债务危机和降低政府的信任度；还有政府为了配合房地产税改革而采取的其他制度改革的成本，如以前土地是按开发商缴纳的土地出让金给付的，而现在开发商取得土地不再需要缴纳土地出让金，这必然要求改革我国土地转让制度；对政府有益之处在于从长远角度来看，政府收入并没有下降，反而有可能会因为土地的升值而导致政府收入的增加，因为土地出让金按年增收，根据我国目前现代化的进程来看，我国土地贬值的可能较小，而如果是以前的审批制的话政府就无权分饷土地升值带来的收益。多税合一简化了税收征收环节，节约了征税成本，费用税收化应起了收入政府部门结构间的变化，还有就是可以使得地方经济平稳的发展，更合理的利用土地资源，不会出现“寅吃卯粮”的现象，总体上来讲这一改革对政府的影响取决于土地增值与审批制度下收入的时间价值的对比[1]，从这个意义上讲，政府是愿意实行这项制度改革的。
2 对开发商的影响
首先降低了开发商的进入门槛，本来要一次缴清70年的土地出让金才能获得的土地开发权现在可以不需要交这笔资金就可以获得，尽管在改革前者部分资金会转嫁到购房者身上，但没有这部分资金就没法进行房地产开发，现在不需要这一笔大额资金，降低了开发商的进入门槛，这会导致房产的供给增加，而房产供给增加房价是否下跌取决于房产的需求，从我国现实的情况下来看，土地出让金改以后由房屋保有者按年缴纳，我国的住房需求也会相应的增加，这会使得由于供给增加导致房价下降空间有限。其次增加了其盈利空间，房地产税的改革不但要规范房地产行业的税费制度，而且也尽量降低开发商的税费负担，这从“清费”这一目标可以看出，费用的减少，带来了成本的下降（12%），而成本的下降并不意味着价格的下降，对于开发商而言，建造的房子只要能卖出去，他没有理由要降价，即使由于同行业的竞争而降价，其将价幅度也没有有些人预期的那样大，因为房价要受供求关系决定，在我国房地产市场需求大与供给的情况下，房地产税费改革后房地产下降的幅度要受供需价格弹性决定，这样来看，开发商必然会以牺牲需求者的消费剩余来提供更多的产品。如果再考虑到房地产开发商多时以贷款投资的话，那样他们就等于能额外的获得大笔的无息贷款。由此可见，开发商也愿意推行这项改革。
3对投资（投机）者的影响
这里讲的投资者主要是炒房者，不排除有个人居民用自有资金投资性购房，相对于机构炒房和贷款炒房者这部分可以忽略不计，我国房地产投资过热，房价上升过快很大部分是炒房者的“功劳”，因为炒房者人为地扩大了住房需求，在供给不便的情况下就抬高了价格，改革前投机者一次性缴费中包括70年的土地出让金，而以低成本保有，这样给投机者投机空间，而改革后这比费用将由每年负担，这样就加大了每年的持有成本，但同时降低了投机卖方的门槛，假设这笔钱来自银行，改革前投资者需要付出主要是利息支出，而改革后投资者不但要付利息还要付出土地出让金，假设某人从银行借款100万购买一套房产，利率为6%，开始每年要支付利息6万的利息，改革后，该房产只需30万，这样每年改投资者要负担4.3万元的税费（1.8万元的利息支出和0.4万元的土地出让金，及约2.1万元的税收），费用负担比上升，就我国目前房地产行情来看，房价的上涨主要是由于土地的上涨引起的，改革前投机者获得的房价价差是70年的土地出让金的上涨部分，而改革后方投机者获得只是他持有几年土地上涨的数额，其数值应该明显小于改革前，由于市场上存在开发商的产品竞争条件下，投资者无法将已负担的税费转嫁给居民消费者，因此此项改革可以很好的抑制投机者的投机冲动。
4对居民消费者的影响
对于居民来说，其消费需求反应的是真实的需求，对房地产行业的发展是正面积极的，其利益主要受房价的高低影响，而房价的高低有受到政府、开发商和投机者行为的影响，从整个过程中看，对于土地出让金，并没有增加居民的负担，只是将一次性缴纳改为分期缴纳，但若考虑到土地上涨问题，事实上居民要缴纳比原来多的出让金，即便是扣除了货币的时间价值，居民的负担也会上升，一种行之有效的方法就是规定居民每年缴纳的地租不受价格变动，这显然是不现实的。改革降低了房地产的开发成本，也降低了居民消费的门槛，使得更多的人能够支付得起房子的首付，如果开发商能以相同比列降低房价，那么消费者将会分享改革的利益，然而由于需求价格弹性小与供给价格弹性，因此其房价下降幅度并没有预期的那样大，因而消费者事实上是无形的损失了一部分消费者剩余，因为价格没有下跌到预期的那样代表居民要花更多的总费用，如果再考虑到房价的波动，那么消费者每年支出的总额将更大，与投机者一样，改革也增加了居民的养房成本，如果在未来收入不变而房价（评估值）上升的情况下，居民消费者的境况会恶化，不排除会出现养不起房子的现象，一个行之有效的方法是对于居民用方免税或进行一些优惠政策，而实行这一政策后有会由于我们国家产权登记制度的不健全使得投机这很容易偷税漏税，如某户四口人，该户可以购买四套房产，一套居住，三套投资，这很显然违背了我们改革的初衷，如果打算在近期推行房地产税收改革的话，就不可能对居民免税，而税收的一视同仁势必也打击了居民消费者的购买欲望。
五结论
从以上分析来看，房地产税费改革对政府、房地产开发商是有利而无害的，而对于投机商、居民消费者来说是不利的，尤其是居民消费者，承担了太多的改革成本，这与房地产税改革的初衷是相背的，因此我们可以得出的结论是房地产改革并不能像媒体宣传的那样，可以抑制房地产投机，控制房地产价格，居民消费者也未必能从中获得多少好处，其起到的作用充其量只是完善我国目前房地产税收体系而已，房价的控制还有待于其他政策的推行。从完善税收体系的目的来看，政府也应该考虑到征收时机的问题，在没有解决区分投机与合理消费之前万不可以贸然行事，而产权登记的改革又需要一个很长的时期，所以近期开征新房地产税的可能性不大。
[1] 据有关人士透露，我国房地产税收改革将不降低我国现行税制下的总体税负，更注重将原来在开发环节征收的税改到保有环节征收。
我国开征新房地产税对各利益主体的影响
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