房价是否有泡沫，有多大泡沫，这一点很重要，因为关系到你如何看待后市和如何操作，甚至可以说，关系到你的投资或投机的成败乃至一生的成败。
有朋友说，改革开放前需要辛辛苦苦一辈子才挣一套很差很小的房子，现在最多努力半辈子就可以得到大得多好得多的房子了，所以房价没有泡沫嘛......
一个停滞甚至倒退的不正常时代有什么可比性？如果你要这样比，我也可以用一千多年前的陶渊明时代比。陶先生住的可是“茅舍十数间”，可以“采菊东篱下，悠然见南山”，多么环保，多么惬意，试问现在谁还有这种享受吗？如此说来，现代的钢筋水泥森林加有毒的化工装修材料，还有那拥挤嘈吵的环境，连陶先生的狗儿大概也不会看一眼。
最近看到一个文章，“京城四少”之一魏杰批某些“国有资产流失论”。大意说，他到过一个县级市的豪华宾馆，总共16层，辉煌得很。晚上和老板喝咖啡，才知道当晚连他在内共16个客人，亏得很厉害。原来这个宾馆是当地政府建的，当时花了9800万。一开张就亏损，实在顶不住了，于是3500万转卖给这位老板。但是有人就告状说“国有资产流失”。调查组来了，老板对他们说，你说我3500万买下是国资流失，那我愿意3000万卖了，自己亏500万也算了。可是有人愿意买吗？
魏杰总结道，如果9800万的资产，不卖，任它亏下去，却没有人说什么流失；卖了，政府止损了，却是流失，这是什么逻辑？原因就在于两套定价方法不同。国际流行的是资产收益法，按实际资产的获利能力定价；而国内一些人顽固坚持投资成本法，没有收回成本就是流失。象这个例子，是原投资方(当地政府)的投资失误无疑。这种情况下如果顽固坚持投资成本法，只会令国有资产无法盘活，国家、社会的负担越来越重，消极作用越来越大。
所谓资产收益法，股市有个类似的指标就是市盈率。它衡量投资者多少年可以收回投资。公认的市盈率水平是20倍，也就是说，20年收回投资是国际普遍认可的资产收益水平。由于中国的上市公司实际分红很少，以分红衡量的投资回报年限远远大于20年，据说达100年。所以人们普遍认定，中国的股市存在严重泡沫，不要看它现在好象已经跌了这么多。
不过，由于中国股市的二级市场股价与净资产相比虚高太多，平均在3倍以上。所以，如果有某些人能以接近甚至低于净资产的价格获得非流通股，那么以分红计算的实际投资回报年限约为30年左右，还很勉勉强强吧。30年，整整一代人了，这是投资回报的绝对底线。
现在就以30年的期限考察房产的投资回报水平。假设一套60平米，二室一厅的带电梯、已有基本装修（开发商提供）的一手住宅房子，出租收入约1000~1200元/月。这是广州市中等地段、中等质量房屋的租金水平。不考虑通货膨胀因素，算10%~20%的空置率，30年共收入1100*12*30*0.85=336600元。扣除管理费和各种税费，大概能收30万左右。30年中10年翻新一次（否则也租不起这个价），每次花2万元，很省的了，共6万元。于是这套房子最多只值30-6万＝24万，单价24万/60=4000元/平米。现在广州这种一手房子大概在5500元/平米左右，因此泡沫水平为(5500-4000)/4000=37.5%，还是有一定泡沫。如果考虑到30年的投资回报只是一个最低限度的要求，这个泡沫也不算小了。所以纯为出租的话，最好买二手房，泡沫会小一些，而不确定因素的风险也少一些。
房产是一种特殊商品，之所以可以容许存在一定的泡沫，乃是由于两个原因：
一、它是人们生存的必需品，这个就不用说了；
二、某些房产的确存在升值的可能性。
关于第二点，例如附近开通了地铁或者新马路，又比如旁边建起了大型的商场和写字楼等，此时房产就可能升值，投资者的回报水平会改善。不过对于那些众所周知的，已经确定和近期即将兑现的公共建设项目，通常房价上已经会有所反应了。也因为如此，有不少国家是需要征收物业增值税的，理由是政府的公共建设项目使你的房产升值，不是你自己的功劳。但是，升值因素只是一种可能性，并非必然，也不是所有楼盘都能适用。对于那些被城市规划忽视的地段，或者种种原因规划没有兑现，或者实际效果不如设想的地段，恐怕要计算的就不是升值而是减值因素。因为房子本身会折旧，社区也会老化、也会萧条。所以综合来看，不能以可能存在的升值因素弥补泡沫水平，因为还要计算减值因素，而这些升值减值还只是一种估计，不象租金那样是比较确定的数字。所以，泡沫还是泡沫，只是能容许的程度有多大。
相对来说，广州的发展算是比较平稳的，大起大落的情况不多，以上计算实现的可能性较大。至于上海和其他城市的房价泡沫应该怎样算，那就请当地网友自己进行了。可以肯定上海房价的泡沫水平比广州大得多。
最后，不要忘记这个计算是30年，也就是整整一代人才收回投资，是低无可低的极限了。如果正常的生意活动，这样的投资回报率根本不会考虑，除非是某些特殊的政府工程项目，或者政府的长期国债之类。最近看到报纸说，（中国）市场经济下一般投资者的平均年回报率为10~20%，而出租车公司的回报率达100%以上，所以出租车公司是暴利云云。这就是说，目前一般投资者，也就是普通生意人的平均回报年限约为100/15=6.7年。这个数字我看比较符合实际。但老百姓不是“普通生意人”，通常缺乏足够的投资机会和经验、能力，所以才不得不忍受30年的回报期。
有朋友说，改革开放前需要辛辛苦苦一辈子才挣一套很差很小的房子，现在最多努力半辈子就可以得到大得多好得多的房子了，所以房价没有泡沫嘛......
一个停滞甚至倒退的不正常时代有什么可比性？如果你要这样比，我也可以用一千多年前的陶渊明时代比。陶先生住的可是“茅舍十数间”，可以“采菊东篱下，悠然见南山”，多么环保，多么惬意，试问现在谁还有这种享受吗？如此说来，现代的钢筋水泥森林加有毒的化工装修材料，还有那拥挤嘈吵的环境，连陶先生的狗儿大概也不会看一眼。
最近看到一个文章，“京城四少”之一魏杰批某些“国有资产流失论”。大意说，他到过一个县级市的豪华宾馆，总共16层，辉煌得很。晚上和老板喝咖啡，才知道当晚连他在内共16个客人，亏得很厉害。原来这个宾馆是当地政府建的，当时花了9800万。一开张就亏损，实在顶不住了，于是3500万转卖给这位老板。但是有人就告状说“国有资产流失”。调查组来了，老板对他们说，你说我3500万买下是国资流失，那我愿意3000万卖了，自己亏500万也算了。可是有人愿意买吗？
魏杰总结道，如果9800万的资产，不卖，任它亏下去，却没有人说什么流失；卖了，政府止损了，却是流失，这是什么逻辑？原因就在于两套定价方法不同。国际流行的是资产收益法，按实际资产的获利能力定价；而国内一些人顽固坚持投资成本法，没有收回成本就是流失。象这个例子，是原投资方(当地政府)的投资失误无疑。这种情况下如果顽固坚持投资成本法，只会令国有资产无法盘活，国家、社会的负担越来越重，消极作用越来越大。
所谓资产收益法，股市有个类似的指标就是市盈率。它衡量投资者多少年可以收回投资。公认的市盈率水平是20倍，也就是说，20年收回投资是国际普遍认可的资产收益水平。由于中国的上市公司实际分红很少，以分红衡量的投资回报年限远远大于20年，据说达100年。所以人们普遍认定，中国的股市存在严重泡沫，不要看它现在好象已经跌了这么多。
不过，由于中国股市的二级市场股价与净资产相比虚高太多，平均在3倍以上。所以，如果有某些人能以接近甚至低于净资产的价格获得非流通股，那么以分红计算的实际投资回报年限约为30年左右，还很勉勉强强吧。30年，整整一代人了，这是投资回报的绝对底线。
现在就以30年的期限考察房产的投资回报水平。假设一套60平米，二室一厅的带电梯、已有基本装修（开发商提供）的一手住宅房子，出租收入约1000~1200元/月。这是广州市中等地段、中等质量房屋的租金水平。不考虑通货膨胀因素，算10%~20%的空置率，30年共收入1100*12*30*0.85=336600元。扣除管理费和各种税费，大概能收30万左右。30年中10年翻新一次（否则也租不起这个价），每次花2万元，很省的了，共6万元。于是这套房子最多只值30-6万＝24万，单价24万/60=4000元/平米。现在广州这种一手房子大概在5500元/平米左右，因此泡沫水平为(5500-4000)/4000=37.5%，还是有一定泡沫。如果考虑到30年的投资回报只是一个最低限度的要求，这个泡沫也不算小了。所以纯为出租的话，最好买二手房，泡沫会小一些，而不确定因素的风险也少一些。
房产是一种特殊商品，之所以可以容许存在一定的泡沫，乃是由于两个原因：
一、它是人们生存的必需品，这个就不用说了；
二、某些房产的确存在升值的可能性。
关于第二点，例如附近开通了地铁或者新马路，又比如旁边建起了大型的商场和写字楼等，此时房产就可能升值，投资者的回报水平会改善。不过对于那些众所周知的，已经确定和近期即将兑现的公共建设项目，通常房价上已经会有所反应了。也因为如此，有不少国家是需要征收物业增值税的，理由是政府的公共建设项目使你的房产升值，不是你自己的功劳。但是，升值因素只是一种可能性，并非必然，也不是所有楼盘都能适用。对于那些被城市规划忽视的地段，或者种种原因规划没有兑现，或者实际效果不如设想的地段，恐怕要计算的就不是升值而是减值因素。因为房子本身会折旧，社区也会老化、也会萧条。所以综合来看，不能以可能存在的升值因素弥补泡沫水平，因为还要计算减值因素，而这些升值减值还只是一种估计，不象租金那样是比较确定的数字。所以，泡沫还是泡沫，只是能容许的程度有多大。
相对来说，广州的发展算是比较平稳的，大起大落的情况不多，以上计算实现的可能性较大。至于上海和其他城市的房价泡沫应该怎样算，那就请当地网友自己进行了。可以肯定上海房价的泡沫水平比广州大得多。
最后，不要忘记这个计算是30年，也就是整整一代人才收回投资，是低无可低的极限了。如果正常的生意活动，这样的投资回报率根本不会考虑，除非是某些特殊的政府工程项目，或者政府的长期国债之类。最近看到报纸说，（中国）市场经济下一般投资者的平均年回报率为10~20%，而出租车公司的回报率达100%以上，所以出租车公司是暴利云云。这就是说，目前一般投资者，也就是普通生意人的平均回报年限约为100/15=6.7年。这个数字我看比较符合实际。但老百姓不是“普通生意人”，通常缺乏足够的投资机会和经验、能力，所以才不得不忍受30年的回报期。