地产资本 通则不痛 “831”大限，中国房地产开发商的“心理障碍” “12秒91”曾经是深藏在中国人和所有黄种人心中“永远的痛”，但是今天它却被一个名叫刘翔的追风少年抚平了。“831”大限让几乎所有的中国房地产商都“心痛不已”，但也有少数人例外，ING北京投资有限公司执行董事、中国房地产开发基金董事长、北京太平洋城房地产开发有限公司董事长胡旭成就是一个。“刘翔跨越‘12秒91’和中国房地产商跨越‘831’大限的道理是一样的，只要跨过去了，回头再看就会发现，其实真正需要跨越的并不是物理上的障碍而是心理上的障碍。” 胡旭成这样对记者说，“‘121’文件也好，‘831’大限也好，确实对中国房地产业的下一步发展有比较大的影响，但这其实并不可怕，可怕的是它给一些房地产商造成的‘心理障碍’。我们作任何事，首先就是要战胜自己，最怕有‘心理障碍’。今天的中国股市为什麽会一泻千里，很重要的一个原因就是象‘全流通’这样的‘心理障碍’始终无法消除。” “‘831’其实就是‘121’的延续，说到底还是‘钱’的问题而不是‘地’的问题。‘831’不是来早了，而是来晚了。多几个‘831”和“121’反而更好，长痛不如短痛，中国房地产业早就应该“断奶”了，否则永远无法长大。”说这话的胡旭成并不是为了语出惊人，很显然，因为他手里的地和钱都很“健康”，所以胡旭成并没有“心理障碍”，其实“831”也好，“121”也好，本来就不应该成为中国房地产业的“心理障碍”。 提到胡旭成、提到中国房地产开发基金、提到荷兰ING，人们自然联想到“洋基金”。如果说“121号文出来后，大家还在观望，那么“8·31大限”的出台，毫无疑问给海外地产基金获得了一个殊为难得的进入中国市场的契机。一方面是海外基金垂涎的巨大的中国房地产市场，另一方面是中国国内的房地产商资金短缺，但是“洋基金”如何才能真正解决地产业的资金之困呢？面对关于“洋基金水土不服”的种种，我们应该透过现象看本质。可以说，就目前我国房地产业发展状况而言，房地产基金成立的时机已经成熟了，但是有些海外基金只肯锦上添花，不愿雪中送炭，它们轰轰烈烈地进来，从国外照搬一套理论高谈阔论一番，立个牌子、留个名儿，之后便不再有所作为。它们只是有基金的空名，却没有实际的基金运作。而对于中国房地产开发基金而言，可以说它已经在中国生根、发芽、开花、结果，一边是洋基金纷纷落马，一边却是“丽都水岸”1个月内内部认购150套的热销，相信这足以让胡旭成信心百倍。 地产就是金融，“丽都水岸” 模式欲解“资本之痛” “地产就是金融”这是胡旭成经常说的一句话。“买地、盖楼、出售，这是任何一个房地产项目的正常程序。作为资金密集型的房地产业，投资动辄上10亿，如何尽可能地减轻资金压力并降低资金成本，就是各房地产企业绞尽脑汁各显神通的舞台了。”在胡旭成看来，股市并不青睐地产股，民间募集的资金更是杯水车薪，而市场化的房地产金融产品几乎为零，最终，地产商将募资大头全部压在银行房贷上，“央行从银行信贷入手整顿房地产市场，就如同抓住了蛇的七寸”，对负债率过高的房地产企业，一旦资金链断裂，能否生存就成了问题。当地产市场融资日益艰难之际，资本市场直接融资的成本与束缚显然要低一些，房地产企业肯定会积极寻求融资渠道多元化。这就是海外地产基金“利好”的关键所在。 2003年6月13日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，这个后来被业界广泛称为“121号文”的通知给了房地产商一个当头棒喝。121号文要求房地产开发商的自有资金不得低于项目总投资的30％，同时还收紧了对建筑施工企业、消费者的信贷。此举使开发商既有的操作模式遭遇前所未有的挑战。 此前，大部分房地产开发商对“四两拨千斤”的运作模式乐此不疲：房地产开发商通常只握有很少的一部分自有资金———甚至只有10％，他们玩的是“前期靠建筑商的垫款，中期靠银行发放的开发贷款，后期依赖个人按揭贷款”的游戏，由于建筑商的垫款也来自银行发放的流动资金贷款，因此大约会有60％－70％的钱来自银行体系。 在这种模式下，静态的衡量，开发商每个项目平均有20％－30％的利润，如果动态的衡量，那么开发商实行滚动开发后，资金的回报率可以高达100％－200％。高额利润使房地产开发商趋之若鹜，房地产行业出现投资过热，同时银行体系的风险也在积聚，出于对金融风险的防范，121号文被祭出。对大部分的房地产开发企业来说，121号文给它们带来的是资金紧缺。 接踵而至的宏观紧缩，使房地产开发企业面临更严峻的资金考验。与此同时，拿地的规则也在改变。3月，国土资源部、监察部联合下发通知，要求对“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地在8月31日后不得以协议方式出让经营性土地使用权。 这个被开发商普遍称为“8·31大限”的通知，对开发商来说至少造成两方面的资金压力：一是8月31日后，全部实行土地招标拍卖，将抬高土地价格；二是对那些已经持有协议出让土地，但没有缴清土地出让费的企业，必须在短期内把钱补齐。 对地产商来说，在银根紧缩的情况下，“地根”也紧缩，但是对众多徘徊在中国房地产市场外的海外基金来说，却是“天赐良机”。“丽都水岸”模式的成功就是最好的例证。“今天‘丽都水岸’成功了，但并不代表我们是最后的胜利者，”胡旭成坦言，“‘丽都水岸’只是个开始，我们在年底前还要在北京推出两个项目；而2008年前的计划是推出3到5个建筑面积在20万到40万平方米的中高端住宅项目。” 胡旭成已经将他的规划制定到了2008年，在以后的日子里，也许还会有“7·31大限”、“9·31大限”……但是，这对于中国房地产开发基金来说，已经不会再“痛”，因为他们已经“通则不痛”。到了那一天，至于中国的房地产开发商们还会不会再有“831”大限这样的“心理障碍”，那就要看他们今后将如何去走好自己脚下的路了。