作者文章归档：任文彬

   2002年7月进入房地产行业，从业经历涉及开发、设计、策划等相关工作。从业五年来个人及曾就职企业实战操盘30余个，操盘环节含盖市场研究、产品建议与定位、营销策划、销售管理等工作，深知策划工作的易懂难精，注重实战，讲求营销的适合、适时、适势。在以往的操盘经验中不断创新，善于总结，所操作项目多次创造惊人业绩，多项案例及专业理论文章被多家媒体与行业书籍刊表；此外在产品创新方面提出的“巧户型”与“外向型内向空间”概念在新政时代被更多项目应用...
       ◎曾就任

       山东智盟时代营销策划公司，市场研究部经理；山东丽丰置业有限公司，项目经理；青岛天泰集团（济南太阳树项目）营销部经理；现帅济南精进同盟房地产经纪有限公司。

      ◎部分实战案例

新东方花园:（济南高新区16万平方米高端居住区）；    新城重心.东方领舞；在众多地产概念纷飞的市场下，提炼“会展地产”概念。
东方尚城 :（济南37万平方米高尚生活街区）；  新城市领地.尚生活；延续“会展地产”
九如山庄 :（济南南部纯山地别墅区）；  一品江山.天保九如；提出“择邻而居”的居住理念。
石榴园小区 :（3万平方米电梯多层住宅）；  天赐良园.蓄养人生；建议多层带电梯，提高产品竞争力。
跃龙名邸  :（济南南部纯水岸别墅区）；  尚风尚水.美地大宅
临朐大观园:（临朐4万平方米高端商业）；  百年旺铺.传承财富
摩居时代 :（淄博1.2万平方米小高层）；  首席“巧”户型样板；提出“巧”户型的产品设计建议。
御景国际 :（淄博25万平方米钢结构住宅社区）；  天赐荣御.一品人生
春天花园 :（济南8万平方米水景园林社区）；  济南首席庭院生活；尾盘产品改造，实现“0”库存。

案例解读：http://www.emkt.com.cn/article/295/29511.html

雅居园 :（博兴3万平方米多层居住社区）；  小资格调.白领情怀
鲁信蟠龙山别墅 :（济南东部12万平方米纯别墅区）；  藏在山里的坡地院馆；提出外向型内向空间的产品创新。
太阳树:（济南20万平方米科技地产大盘）；  不要空调暖气的科技住宅；通过四步对项目进行形象修正。

案例解读：http://blog.focus.cn/group/blogforum_detail.php?blog_id=20057817&msg_id=123191408

以无厚入有间---春天花园尾盘旺销解读

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通过精准的推广与得力的销售,从2004年6月到2006年初,春天花园成功消化了总量的80%,远远超过当时计划的销售速度，与春天花园计划清盘时间仅余半年之遥时尾盘阶段宣告到来。剩余房源主要集中在多层阁楼与位置不好的部分小高层户型上，销售难度开始逐步增大。

　　1)市场不利因素

　　A. 在春天花园项目3公里以内已经现房和即将入市的住宅项目就有4个,大量工地的施工和大肆宣传,吸引了相当一部分目标客户持币观望;

　　B. 周边项目纷纷出台促销计划,折扣优惠和赠送等方式应有尽有,折合房价大约在每平方米优惠50-2...

任文彬：终结预售制甚好，步入实施也甚难

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　　近日网络上讨论最多的话题就是山东要终结商品房预售制度，开展现房销售。2010年广西南宁市提出这一举措后经过一阵讨论就被地方一票否决了，山东要继广西南宁之后能否顺利试点并逐步实施？如果实施，那这一步跨的，可谓意义深远。

中国的房地产能发展到现在，主要有两个方面成就了现在的火爆，一个是1994年以来实施的商品房预售制度、一个就是面向开发及购房提供宽松的金融政策。就在过去20年来说，预售制度实施的主要意义在于降低了房地产行业门槛，平衡了开发商及购房者的资金问题，通过宽松的政策扶持以保证供给的增加，助力当时的房改，可以说预售制度给房地产行业乃至市场曾经做出了巨大贡献。但是就今天来看，...

小小户型装修建议促进房源销售

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在售一个小项目上仅有两种户型，124平方三室两厅与88.07平方两室两厅。其中88.07的两室占到75%的比重，是主力户型。在项目户型设计之初，市场主要以小两室和小三室需求为主。同时鉴于项目规模小，位置好，为避免总价过高，容易销售，所以才大量增加了两室户型。在销售过半时，市场上开始出现100左右小三室户型，总价差不多的情况下在功能分区上大大提高了居住舒适度，为此流失了不少客户。近期连续两期广告重点推广两室户型的卖点：总价低，全明通透。广告出街后来电量甚大，来客也有所增加，但客户依然以咨询是否有100平米...

任文彬：房市逆市归根于“钱”

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调控成就显现，政策逐步纠偏

冰冷的2011,彻彻底底的剥夺了房地产商的面子。经过了限购，限贷，限价，加息等一些列关键词之后，房地产供需关系终于交换了地位，由卖方市场干净利落的变为买方市场。归根结底，说明一个问题就是2011调控的大手紧握房市咽喉，一直很给力。其实2011年的调控一下子制约了两方，限购也好，利率上浮也罢首先制约了买方，先是多次置业及投机炒房的角色退隐幕后，很快也将刚性需求拒之台下，需求从而得到了成功的抑制。另外一个方面来看，2011年“全国新增房产开发贷约3972亿元，而同期地产开发贷减少了约659亿元，房地产开发贷全年总计新增约...

怎样看待“一房一价”的规定

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22日国家发改委颁布了《商品房销售明码标价规定》称商品房经营者应当对每套商品房（包括二手房）进行明码标价，即“一套一标”，按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价；要明确公示代收代办收费和物业服务收费，不得在标价之外加收任何未标明的费用；并且价格变化需报价格部门审核批准后实行。

政府认为：房源与房价的透明可以促进房地产市场良性运行，在价格涨幅与频次上进行有效制约，房源与房价对应，已经销售与尚未销售房源比较，可做到公平、公开打破房地产营销的“潜规则”。

某甲客户来到我某售楼处买房，进门先看销控表，说...

如何正确对待置业顾问炒房

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最近偶有同行与我探讨起了置业顾问炒房的问题，让我想起一个很有意思的故事，我们可以按照这个故事的理论去思考炒房的动机但不是最底层的动机（最底层的是多赚更多能赚到的钱）。

19世纪在美国的德州，有一个外籍歹徒叫乔斯，他在德州抢劫了一家银行以后准备逃回老家去，不过德州警察是出了名的强悍，紧追不舍，不惜跨越国境，最终在墨西哥小镇拘捕了他。
但是，警察带回乔斯后，在他的口袋里连一枚硬币也没有搜到。他一定是把钱藏到了逃亡到某个地方了，警...

房价就是两伙人的口水戏

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闲聊的观点！

最近，几个长清的朋友Q群狂聊房价，其中不乏当地的开发企业人员。声声可怜，心怀不安，都从各个方面分析了房价的继续走势。结论是房价必跌！继续跌！跌了也不买！跌到销售部下岗！但能不能跌到去年的价格呢？能跌到我就信！不管涨还是跌能不住房子？若真无需求，我也支持大跌！

在黄山上一瓶假康师傅矿泉水20元，口渴了没办法还是要买两瓶啊。康师傅在山下的处境可能被竞争对手忽悠的乌烟瘴气，声声讨之如过街鼠辈，但山上就是山上。其实...

异地房地产销售用人之道

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这里不谈什么项目用什么样的销售人员，而是要解释为什么不赞成异地操盘销售团队原班带去异地？为什么异地招聘的销售人员业绩好于带去的销售人员？

异地代理项目的机会多了，项目所在的县市到处可见外来的代理团队。一帮帮外来人口充满了售楼处的接待台，个个形象气质佳，谈吐文雅到位，一副副专业气质。但销售力到底如何？销售水平高低是否取决于这帮人？这包括省会到普通的地级市、地级市到县城，高层次、高形象的外地销售人员能否在提高项目销售形象的同时将销售业绩也大大提高呢？

最近我的一个老大哥在外地接手一个住宅项目，项目规模也不大，欲在公司所在地招聘销售人员驻外，严格面试，要求气质形象、学历经验...

抑制房价，应先控制地价

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为什么房价降不下来？

近期，政策一轮刚过，肯定又要来一轮。无非还是些抑制投资投机需求，限制多套购房的陈谷子烂稻子。但从近段时间的市场反应，确实是引发了一度观望，销售量下来不少，但房价却未像观望者想象的下降，价格要么坚挺，要么小幅上扬，似乎是不约而同的与政策作对。其实不然，开发商们哪有这么默契。

纵观一下，房地产业的各种调控花样真是其他行业中的前无古人后无来者。哪个行业是通过抑制需求来调控市场的？房市现在的金融政策也好，税收也罢，哪个能完全起到效果。毕竟房地产是带有民生意义的...

房地产“政策疲劳”应回归“民本位”