调控成就显现，政策逐步纠偏

冰冷的2011,彻彻底底的剥夺了房地产商的面子。经过了限购，限贷，限价，加息等一些列关键词之后，房地产供需关系终于交换了地位，由卖方市场干净利落的变为买方市场。归根结底，说明一个问题就是2011调控的大手紧握房市咽喉，一直很给力。其实2011年的调控一下子制约了两方，限购也好，利率上浮也罢首先制约了买方，先是多次置业及投机炒房的角色退隐幕后，很快也将刚性需求拒之台下，需求从而得到了成功的抑制。另外一个方面来看，2011年“全国新增房产开发贷约3972亿元，而同期地产开发贷减少了约659亿元，房地产开发贷全年总计新增约3313亿元。这一数字较2010年、2009年减少了四成。”调控中，央行紧缩金融口袋的做法让开发企业融资受阻，加上销售不畅，购房贷款放贷周期拉长，额度受限，开发商也到了难以糊口的地部。

不过历来有个规律就是调控结果刚刚显现的时候，同时传出来的声音就是政策将逐渐走向松动。虽然从专家，媒体口中传出的态度也不一致，仍然可以从上年度上半年央行不断上调存款准备金率后到11月又下调0.5个百分点看出央行对放贷的眉头开始舒展了。另外首套房按揭利率在诸如北京的某些城市已经得到回归，普遍化也指日可待，刚性需求购房门槛的降低将缓和现在窘相的市场局面。但是目前首套房利率的放松还不能看做是政策调控的松绑，与央行对信贷的松绑一样只能看做是一种“纠偏”。

为什么要纠偏，纯粹是仁者见仁的事情，眼下调控的主要成就是成交量的下滑。造成这结果的原因就像一根管子，两头堵着，一头央行紧缩银根，开发商没有本钱，另一头购房门槛提高，销路不畅。虽然很多人满意于当前结果，认为调控的主要目的就是加速房价下跌，但是从长远来看，这只是某个方面，不是调控最根本的目标。首先开发商现在两头都指望不上，倒掉一批开发企业是很正常的，银行的坏账且不说，被逼无奈的开发商现在降价，总有一天会报复性反弹。从购房客户层面看，加息等一系列提高门槛的举动主要在于将借鸡生蛋的投资投机者拒之门外，从近期零成交的现象可以判断这个目的已经实现了。但即使这个目标实现了，对于这部分人群来说，由于其个人财富积累有限，要求其拿出大把资金购买商品房仍然是很困难的，因此他们对商业银行的房贷普遍存在很大的依赖。然而，商业银行提高首套房贷利率以后，实际上提高了这部分应当鼓励的刚性需求的购房门槛，从根本上说是不符合调控政策的方向的。

    降价好比拐杖，不拄着不好走

2011，房地产最流行的词汇中使用频率最高的就是降价。这种降价已经完全脱离了常规的竞争性促销原则。诸如降价补差价、回购、零首付、代还月供、无理由退房、买房送车等等促销花样频出。另外从淘宝网、搜房网的狂拍团及焦点网的E购房网上线的规模来看潘石屹之前“用不了几年，你的房子如果不上网就没人要”的预言提前实现了。但是令人沮丧的是，新鲜渠道竟然是降价打折的一流中介。爱面子的开发商已经开始落落大方的举着降价大旗满街叫卖了。降价一经开头，就必然要走一阵子，2012不用说，依旧是“降价”年。照此一来，打折优惠就好比开发商的拐杖，不拄着还真不好走。

   价格是根撬棍，卖得出去才是钱 

   说到价格，也许这是2012最好的“营销利器”。俗话说识时务者为俊杰。在当前市场迷局下，开发商总是缺少放低身段和主动性。春节前后，房地产市场丝毫的喜庆气氛都没有呈现，如同济南零成交及近期成交401套的可怜数字都证明一方面开发商身段没有放下来，一度的打折优惠走走停停，另一方面价格水分还很大。总之目前的销售局面不能总归结到“需求得到抑制”上，只是还没让购房客户动心罢了。其实市场中不缺乏需求，尤其是房价下降幅度较小，首付比例提高，按揭利率上调的调控背景下，大量刚性需求被暂时抑制，大部分尚处在观望当中，无非就是等待两点机会，一是价格下降到可以接受的范围，二是购房门槛得到降低。也就说房地产市场满足这两点刚性需求得到爆发，房市春天还是会到来。销售量会回升，价格也会得到有力的支撑。

   对于投资者来说自古买涨不买跌，对于刚需来说这点就无所谓了。谁先抢夺了刚性需求市场的胃口谁就可以卖得出去，这正应对了买有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。此时的房价就好比一根撬棍，这头是开发商，那头是偌大个需求市场。卖得出去才是钱，耗着只能是死路一条。