近日网络上讨论最多的话题就是山东要终结商品房预售制度，开展现房销售。2010年广西南宁市提出这一举措后经过一阵讨论就被地方一票否决了，山东要继广西南宁之后能否顺利试点并逐步实施？如果实施，那这一步跨的，可谓意义深远。

中国的房地产能发展到现在，主要有两个方面成就了现在的火爆，一个是1994年以来实施的商品房预售制度、一个就是面向开发及购房提供宽松的金融政策。就在过去20年来说，预售制度实施的主要意义在于降低了房地产行业门槛，平衡了开发商及购房者的资金问题，通过宽松的政策扶持以保证供给的增加，助力当时的房改，可以说预售制度给房地产行业乃至市场曾经做出了巨大贡献。但是就今天来看，房价上涨、投资投机、携款跑路、质量问题无一不说明预售制度在房地产火爆的今天已经成为市场“风险”的罪魁祸首。当下的预售制度无疑是开发商提前在购房客户身上“提现”的绿卡。

从长远来看，房地产市场意味着巨大的变局，房地产预售制改现房发售成为大势所趋，第一，在我国房地产开及购房发对金融的依赖很强，开发商贷款开发，购房者贷款购房，承担风险的只有银行，这在世界上尚属唯一。目前绝大多数的商品房销售都是期房销售，一旦出现跑路或者质量问题，银行和购房者一定蒙受巨大损失，取消预售制度可以从根本上让房地产如同普通商品实现一手交钱一手交货。即便同样是按揭购房，但对于银行及老百姓来说已经是眼见为实了；第二，房地产行业是资金密集型行业，没有足够的资金实力就不具备承担巨大的开发成本以及抗风险能力，在我国据统计大大小小的开发企业有十万多家，这在世界也是数一数二了，取消预售制度后，至少切断了提前来自客户30%的资金，意味着行业门槛提高了，这样行业可以重新洗牌，开发企业根据实力优胜劣汰，最终注重品质、品牌的实力企业保留下来，其较高质量的产品可以继续满足市场需要，更能形成一个良性的房地产市场发展环境。第三，期房对于价格炒作往往失去理性，也助长了投机炒房者的气焰，将房地产泡沫吹的很高，取消预售后商品房必须在达到交房条件并验收后销售，对于房价来说应该将定价权转移给建设、质检及物价相关部门，以改房地产开发商垄断定价，这样价格会在一个与品质相关的理性范围。但仍有一点，取消预售后，开发门槛高了，开发商少了，未来市场供应小了，开发周期资金压力大了，会不会因为市场的供不应求及成本提高造成房价过高呢？在这一点上我认为，房地产开发商减少，并不意味着开发量的减少，因为通过淘汰，具备实力的开发商保留下来，无论是土地资源还是开发项目都会向优势企业集中，跟任何行业一样，这只是行业集中度高了，产能也会根据市场需求不多扩大。并且小开发企业出局以往圈地闲置的问题减少了，提高了土地利用率，相应的开发优惠政策还会出台。再者，如果真是现房销售，多家企业竞争有限的需求，面对已经投入的巨额资金急于回笼也不会那么不识趣的。

但是不论是预售还是现售，对于市场总是有空可钻。开发商仍有可能提前以各种名义通过购房者回笼资金，废除预售制度必须有配合现售制度的相应配套政策及法规出台；另一方面让市场规范，回归理性价格在现售的市场中并不容易，因为开发资金不能通过银行及购房者提前获得，成本提高成为必然，房价如果垄断在开发商手中，必然与供需继续矛盾，必须采取多家行政单位干涉的定价机制；还有就是未来市场供需情况尚属未知，如果供应较小，刚需解决不了，还将会为投机炒房埋下伏笔，房价还会失去理智，房地产市场必然还会出现轩然大波，如果供应减少，那岂不是坑了开发商的爹？

对于终结预售制，对于净化市场，降低金融及购房风险有很大利好，但是对于开发商来说无论是出局的还是局内的都是前景迷茫，政府也一定要思考土地财政的问题，所以弹起来容易，实施起来会很艰难。