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投资一个行业，一个赛道，首要看的是这个赛道的增量空间和发展空间。如果天花板可预见性看的见，摸得着，即便企业盈利仍旧保持，很有可能聪明的市场资金已经开始进行釜底抽薪。

房地产作为中国最重要的一个支柱产业，已经繁荣了近30年。但是在2020年，关于房地产负面的政策和新闻却越来越多。房地产一度成为人人喊打的过街老鼠。

首先居高不下的离婚率，连年下降的出生率很大一部分原因就是归结于高房价，对于绝大部分年轻人根本无法负担起高房价，身背债务只能让他们看清现实放弃梦想，这对于需要靠创新创业来激发内循环的政策相违背。同时，人口资源是一个国家的核心资源和核心竞争力，高房价带来的结婚延迟和生育延迟最坏的结果就是寅吃卯粮，虽然带动了地方财政和房地产上下游产业的发展，但是却透支了未来的人口优势和当下的人口红利这一核心资源。还记得前几个月，网络上流传一些专家奇葩的言论，比如要引进非洲人口等等。

国家政策多次强调房地产必须坚持只能住不能炒的基本原则，而且近期相关部委也邀请部分房地产商到京商谈，本质的目的就是控制房价，不允许房地产价格快速增长。

在新冠疫情的影响下，国家和世界多国执行量化宽松的财政政策，美国更是毫无底线的印钞。在这样的大背景下，房地产作为刚需民生产业和具备巨大投资属性的投资品势必会引发新一轮价格上涨。但越是这样，就越要进行调控。一旦地产价格出现飞涨，势必会进一步拉大贫富差距，进一步压制市场活力，进一步透支人口红利。

经济危机导致贫富差距增大是资本主义社会的特色，这与我们的国情不符，也与现行的政策不符。

那么房地产会不会涨？答案是肯定的，一定会涨。

因为房子本身没有价值，但是房子所承载的各种城市资源会涨价，比如教育资源、交通资源、环境资源、地理资源、商业资源等等。

所以涨价必须得到控制，不能再以牺牲未来的利益来满足当下的需求。

同时房地产目前的规模和库存已经处于高位，房地产企业高速发展的市场空间已经越来越少，目前很多房企吃的都是存粮。

当增量市场开始收窄，市场将进入残酷的存量市场的竞争或者开始转型。

这一点，我最最欣赏恒大。恒大早已经开始进军多项产业，目前来看，恒大的新能源汽车做的还不错。

万达也开始转型，至于进军养猪产业有点让人大跌眼镜，对于一个靠盖房子起家的企业，他的横向发展和选择也确实很困难。

当一个行业进入后期或者面临转型的时候，首先影响的是底部的估值逻辑，比如说以前10PE是低估，未来10PE很有可能就是中位估值。企业虽然还在盈利，但是估值开始透支基础的价值股价，开始做负贡献。

投资投的是预期和未来，房地产虽然是三傻之一，但是房地产高业绩增速很有可能开始进入拐点，市场底部资金到底能支持其多久，未来是真傻还是假傻都是未知数。

我在房地产股票投资已有多年，保利和万科给我带来的收益也让人满意，但是今年发生的很多事情不得不让人有所担忧。房地产行业巨大，涉及到上下游产业非常多，金融机构的大部分资金也都和房地产行业相关，所以这里我只是分享一下自己的想法，不做结论性的总结，就当和各位球友交流。

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