储备需求去房产库存促进中国城镇化
廖仁平
1 前言
当前，中国经济有被房产绑架的迹象，特别是广大三、四线城市房子库存量较大，种种原因致其去库存困难很大，现行各种去房产库存措施基本是治表策略且存在挤出效应等诸多副作用…本文从新宏观主义储备需求理论角度出发，结合国家城镇化战略综合性地思考出“储备需求去房产库存促进中国城镇化”方案，期望对中国经济管理有启发意义。
2 中国房地产库存主要分布在三、四线城市
“6亿多平米，其中有相当一部分任先生多次讲到了，它不卖的，而剩下的部分里一半以上是商业地产，住宅不到一半，对吗任总？然后它的分布主要在三四线，不是你在北京调政策，上海扩大需求就能解决的，因为有很多三四线城市，第一个它是当初盲目扩张了，第二个它的人口是净流出的，说得难听一点，不太恰当的比喻，恐怕有些“齐天大剩”就得独身到底了，那地方不是去库存去得了的，没人住就是没人住，就跟底特律似的，不是去不去库存的问题，要有一个资本退出的政策问题，我们别把去库存当成房地产业发展是“黄金”还是“白银”，还是断崖式下跌的关键，这不是关键。”（陈淮:中国房地产库存主要分布在三四线城市_网易财经 money.163.com>财经频道）
陈淮的讲话说明了中国现在的房产库存主要分布在三、四线城市且现在的去库存措施对三、四线城市无效。
3 购房透支消费力导致经济发展后劲不足
本文重点以各种经济发展指标居于中等水平的三、四线城市为例进行分析，这样的城市在中国比较多，有典型意义。
中国当前，一般三、四线中小城市的经济并不十分发达，仅有的工商业基础也就能勉强维持地方财政，没有多少余力投资改善公共福利，更没有多少余力投资基础建设改善投资环境吸引外部资本进入。
随着中国近一二十年房产的火热，一般三、四线城市的房产也得到迅速发展，其累积的房产库存已经远远超出当地居民购买力有效需求的水平（还不包括大量在建房产），由此导致房产债务大量积累…各地政府想方设法制定了各种优惠措施仍不见多少好效果（一线城市和个别二线城市不正常的炒作性暴涨不在本文讨论范围内）。原因就在于现存各地三、四线城市的去房产库存优惠措施都是“头痛医头，脚痛医脚”消极治表，不能根本解决中国经济困境，因为这种单方面去房产措施存在严重挤出效应。
试想一下，一般三、四线城市环境，无论对于居住还是对于投资，购房对外地人基本没有吸引力，过剩房产主要由当地居民或城市周边先富起来的农民们购买，这些人的积蓄不可能太多，购买现政策优惠的房产也会耗尽全部储蓄且多数人家仍不得不贷款才能实现购房。
关键是实现购房后，当地市民们将基本耗尽储蓄并有较大数量负债，此举会大大挤出其它正常消费，这对当地经济发展的副作用很大，人们将被迫省吃俭用还贷，相关消费品市场必将较大萎缩，对应消费品产销企业的赢利能力必将较大幅度下降甚至亏损…这样的经济状态对维持当地原投资规模都困难，更不要说吸引外部投资了。这种现象就是购房透支消费力导致经济发展后劲不足。此分析结果与陈淮的意思一致，它实际意味着中国三、四线中小城市的房产去库存基本无解。
4 中国城镇化战略主战场在三、四线中小城市
中国国际经济交流中心总经济师陈文玲说：“中国城镇化的革命性变化主要体现在以下几方面：第一，中国将进入城市型社会。城市型社会意味着中国未来主要的人口、产业将集中在城市。“随着城市化进展，预计到2020年‘十三五’时期我国的城镇常住人口达到60%，到2030年城镇化率接近或者达到70%。”第二，城市的形态会发生巨大变化。过去的城市是单体的城市，后来变成城市带、城市群、城市圈，未来的城市会成为城市群落。伴随城乡一体化的推进，将来我国将形成由国际化大城市，国家中心城市，中等城市，小城市，卫星城市组成的城市群落。第三，中国会出现三大世界级城市群。现在世界级城市群全世界有六个，中国称得上世界城市群的还没有。随着我国区域经济的布局调整，“一带一路”战略的实施，长江经济带、京津冀协同发展战略的实施，未来5到10年我国将形成京津冀协同发展的首都大城市群、粤港澳珠三角城市群、长三角这三大都市群。第四，未来将形成城乡要素和人对流的一种双向流通的局面，不是单纯的城乡一体化，而是形成要素双向对流，人和人才双方对流。”（未来中国城镇化将发生革命性变化-新华网 news.xinhuanet.com/house/bj/20..）
2012年，中国城镇化率达到52.6%，中小城市城镇化率为35.1%。中国中小城市数量众多，中小城市加快推进新型城镇化，对于中国城镇化优化格局、转型发展意义重大。未来20年内，中小城市将成为中国新型城镇化发展的主要战场。（《中国中小城市发展报告(2013新型城镇化中小城市的路径选择与成...www.amazon.cn>...>行业经济>城市与市
关于中国城镇化的文献很多，限于篇幅，此仅以以上信息说明中国城镇化是必然之路且主要战场在三、四线中小城市。
5 储备需求去房产库存促进中国城镇化
新宏观主义储备需求理论一句话精髓：“主权货币购买公益商品的同时，为市场主体实物利润的价值实现提供常态化外生性货币源泉。”
张二寅将新宏观主义储备需求理论精髓简要地归纳为：“新宏观主义的这一方案为储备需求，具体分为两个层次，一是央行购买准公共品，社会免费使用，目的是经济增长和提高效率；二是商行储备基金逆周期操作，高抛低吸，抑制过度投机，保持底线和规模效应。”（张二寅：新宏观主义的“天地为仓”、“智力为库” ）
限于篇幅，此不详细再介绍新宏观主义储备需求理论相关内容，只应用它综合解决当前中国房产去库存与中国城镇化等问题。
用储备需求理论理解当下中国房产库存，可以将现在的房子库存看成是前几年开发商垫资进行的储备需求行为，今天，央行用主权货币兑付购买，此举可立即转化这些过剩房子为公共资产，化解大部分房产债务，解放已经高位被套的多数房产商，对中国经济重新启动十分有利。它可以避免三、四线城市房子虹吸居民消费货币挤出其它正常消费，对保护三、四线城市的可持续发展有重要意义；公共资产的房子可以用作为流动打工人员的公寓，直接廉租给打工者们住，此举措实质为安置外来投资企业员工住宿提供了重要的公共基础设施。
打工公寓是国家财产，廉租给流动打工人员住，对当下中国经济至少有如下好处：一是直接降低打工者们的生活成本，间接降低了用人企业的工资水平；二是利于人们流动就业（流动就业者们不必再为住房担忧，多数人也不再被已购房产捆住手脚）；三是利于三、四线城市就近吸引农民工进城务工，也为一、二线城市产业向三、四线城市转移提供了基础条件之一…
特别是房子过剩严重（现房加在建住房）的三、四线城市，打工公寓量很大，可以满足大量打工者居住，对吸引产业转移有重大利好…高房价导致的各种副作用让华为在深圳都感到力不从心，若三、四线城市领导有眼光，立即与华为类企业联系去建生产基地可以实现多赢----既为三、四线城市创造就业岗位又为相关一、二线城市的产业转移提供了便利…
以上储备需求有效化解三、四线房产库存与中国城镇化进程结合方案可简称为三位一体（去房产库存+增就业岗位+促进城镇化）一揽子解决方案（主权货币购买三四线过剩房子转换成打工公寓解决房产债务+为投资方员工创造廉租条件吸引投资创造就业岗位+城镇化目标实现…）。显然，此三位一体（去房产库存+增就业岗位+促进城镇化）一揽子解决方案远比现各种单一去房产方案好。
6 讨论
中国城镇化进程中，进城务工人员要进得去、住得下、能挣钱且投资方也得有利润空间…这要求生活成本要尽可能低，居民消费能力要尽可能高，基础设施尽可能完备…显然，就现在中国具体情况而言，用主权货币购买三、四线城市过剩房子转换成打工公寓解决房产债务为投资方员工创造廉租条件吸引投资创造就业岗位促进城镇化目标实现是一种较优综合方案。它是一种三位一体（去房产库存+增就业岗位+促进城镇化）一揽子综合方案。
中小城市加快推进新型城镇化进程中，住房条件仅仅是其基础设施之一，国家要在全国选择布点逐渐推进中小城市市政建设的全面系统升级，为承接一、二线城市实业产业转移准备条件。中小城市市政建设的全面系统升级需要大量投入，这些投入本质上是公益性的，它必须由国家主权货币支付进行，这是储备需求理论的精髓思想之一。对市场主体而言，储备需求也是一种最终需求，它一方面可以化解产能过剩危机为市场主体提供货币利润源，另一方面又可为中国产业全面升级及城镇化等储备基础条件。
本文主要针对中国三、四线中小城市群的房产去库存与就业促进及城镇化发展提供了一种三位一体式（去房产库存+增就业岗位+促进城镇化）综合解决方案，其储备需求策略也可部分应用于一、二线城市。实际应用储备需求去房产库存促进中国城镇化过程中，相对过剩的房产能卖出多少算多少，无法卖出的剩余房产可全部主权货币购买就地转换成国家财产----打工公寓。
“社会主义市场经济”的内涵现仍不十分清晰，但它应当有较多的社会主义要素成份。打工公寓属于国家资产，凡流动打工均可廉租享用，这本身就是社会主义要素之一，国家值得大力投入增加这种要素的比例…
2016年6月20日