2016年楼市升温比预计来的要早一些。对比发现，此次楼市高温具有几个明显的特点：北、上、深一线城市房价示范效应强烈；改善型居住需求充分释放；股市游资蠢蠢欲动但未大量涌入。笔者认为，2016年楼市总体升温，本波楼市行情受到政策推动影响明显，但在中央稳健、审慎的房产宏观管理思路下，楼市在城市之间马太效应显著，全国范围内快速发展到发烧级别已不具备充分条件。

　　2016年楼市究竟能够火爆到什么程度，持续多长时间，需要观察以下几项主要因素。

　　第一、基于优势资源配置的商业房产需求总量

　　在“去库存”背景下，考虑到中国国情，商业住宅市场首先在一线城市出现升温其实并不奇怪。这缘于一线城市长期以来对包括教育、医疗等公共资源上的优势，无论是购买房产自住还是投资，北上深都是目前全国最安全的地域和避风港，而低首付低利率的优惠政策拉低了刚需入市的门槛，成交量必然上涨。对此，市场各主体不必过于乐观评估。同时，具备良好发展前景的杭州南京等二线城市较高的成交明显受到一线城市的传导效应影响，目前还基本限于刚需进场，火爆的楼盘本身具备地段、产品质量、开发商信誉等方面的优秀品质。但是，在三四线城市甚至是二线城市的副中心地带，资源配套尚且需要提升，价格上涨空间有限，库存压力仍然十分沉重，有价无市的情况仍然持续。只要这种资源分布情况不变化，楼市去库存仍然会出现冰火两重天的情况。以杭州为例，2月27日，作为2016年杭州主城区首个集中开盘的明星项目，绿城杨柳郡388套房源4小时售罄。根据杨柳郡一期客户的调查报告，26-35岁间的年轻人比例高达69.7%，客户群行业分布前三名均属国内收入前五行业之列。显然，这个楼盘的热销其实是有购买力的年轻新婚一族刚需释放。而且，这种热销实际上在2015年10月就已经开始。相比之下，作为杭州副中心所属的临平街道，2015年底库存房1.5万套、高居杭州各板块之首，近期看房者仍然很少，透明售房网公布的成交量近期都在两位数以内。

　　第二、优惠政策持续时间和后期调整走向

　　2月19日，央行发布通知将不限购城市购房首付比例下调，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%；但对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。2月19日，财政部等三部委发出通知，调降房地产交易环节契税、营业税，但北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施契税、营业税调整政策，按原有政策执行。随后，中国人民银行、住房城乡建设部、财政部三部委上调职工住房公积金账户存款利率，自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。低首付、低利率政策，让二三线城市买房贷款门槛降低。

　　但是，值得关注的是，以上三大优惠政策并未注明政策有效期限，而是强调了房产金融审慎管理的原则和“分类指导，因地施策”的原则，部分政策松绑再次绕开了一线城市。这就说明，政策赋予不同地区政府自行调节的余地，预留了充分的后期调整空间。因此，强调推动住房消费需求的政策不应被过度解读，是不是会继续往前推进，具体某个城市做出何种具体规定，仍然需要密切关注。

　　第三、股市行情和实体经济影响住房购买力

　　无论是自住还是投资，房产消费都是一个人生活中最大的消费支出项目，楼市高温自然需要比较庞大的资金供应量。资金供应总量决定了达成交易的货币门槛。中国股市从2008年大跌后一直无起色，在楼市门槛降低之后，必然有大量股民退出股市，准备买房。毫不夸张的说，今天的股市左右了购房股民客户的财富和心情。因此，只要未出现大面积楼市升温的情况，股民仍然会纠结“是买房投资，还是重回股市”。

　　实体经济景气与否也会影响楼市购买力。作为世界储蓄率最高的国家之一，中国消费者缺乏足够的安全感，房产购买因为数额巨大常常需要多年甚至是跨世代的积蓄，导致购买行为需要比较长期的资金准备、信息搜寻。实体经济不景气、CPI上升，必然影响到家庭收入的增长和后期生活品质预期，这也必然影响到买房的积极性。虽然央行降低了首付门槛、推动银行住房贷款大力开拓发展空间，但房贷压力却无疑会实实在在的落在每一个购房家庭和主力刚需群体身上。

　　当前，中国一线城市仍然在吸引和争夺中国优质的客户资源，越来越多的中国人仍然在寻求通过住房入户改变命运。因此，此次部分城市楼市升温再次反映出普通民众购买房产改善生活的欲望，但投资客心情复杂，股民入楼市怎一个“纠结”了得？作为市场独立观察者，笔者建议，刚需客户可以趁楼市优惠政策铺开、根据自身经济现状与职业发展生涯大胆入市，对于需要大套房产的改善型家庭入市仍然需要冷静考虑自身经济承受能力，不至于因为房子大了压力成倍增大、生活品质下降。而对于房产投资客、炒房一族而言，上半年机会多于后半年，需要认清房产政策调整本意，适度降低获利预期，谨慎选择优质地段、优质楼盘入市。