银行救房地产是救自己吗?


 银行救房地产是在救自己吗?

  为去库存,近期利好政策不断,近期三部委下调房地产交易环节契税、营业税优惠政策联合下发通知。在政策执行上也体现差异化方法。某市住房公积金管理委员会最新发布《关于调整住房公积金个人贷款相关政策的通知》,规定3月1日起,凡夫妻双方缴存住房公积金的职工,个人购房贷款最高额度提高至80万元。取消原来144平方米的面积限制。

   刚需性住房、首套住房经过调整,全部首套和二套的首付比例已经降到了20%,还有贷过公积金的再贷的话,原来有一年的时间间隔现在也取消了,还有年初到年尾不断加大贷款额度的提高,就是让职工贷到更多的住房公积金贷款来解决住房问题。经过几次调整,最高贷款额度也从个人的46万调到50万,家庭的双职工的从66万调到80万。所以能带动起买卖心理。受政策利好提振,当前房地产市场人气快速上升,购买热情更为踊跃。

与此同时,一种近乎于焦虑的紧张状态在刚需购房人群中蔓延。一些成交案例也在刺激着所有人的神经,“房子还没过户,就涨了一百万元”,“房东疯狂跳价1天涨70万元”“风投机构开始扫货一线城市房产”的消息也挑动着购房者的神经。

紧张的情绪充分体现在二手卖家的身上。2月8日至2月14日,上海中原发布的二手房报价指数“爆表”了,达到历史最高的86%。这意味着86%的二手房卖家选择了上调报价。

2016年第一个月,上海二手房价环比上涨6.2%,逼近历史峰值。2月15日至2月21日,单单上海中原的经纪人就成交了77.41万平方米的二手房,平均每天卖出超出1000套房子。2月15日开盘的上海普陀区的中环名品公馆项目,92套房源当天就卖掉了87套。据深圳市规划和国土资源委员会2月1日发布的数据显示,1月深圳新房成交均价达46515元/平方米,同比涨幅为74%。更有消息爆出众多炒房者在深圳进行联合炒房、众筹炒房。

最为火爆的是上海。在刚刚过去的2015年,上海以超过1.4万亿元的总成交金额成为全球最大房地产市场,成交量也创下历史新高。随着2月21日上海虹口某千万级豪宅项目352套房源一经开盘就遭遇哄抢,一日售罄,随着十几人抢购一套二手房、房东节后频频跳价,不少上海房地产业内人士惊呼:上海楼市太疯狂了,有些核心区域简直是一天一个价。

   无论是上海新开盘的项目售楼处还是房产交易中心,都挤满了前来购房的人群。上海楼市犹如脱缰的野马一般,疯狂提速,上海2月的楼市比1月更为火爆。根据易居研究院的统计数据,2016年的第一个月,上海新房的成交均价达到了35911元/平方米。如果仅仅拿这一个月与2015年全年均价相比,上海的房价上涨了12%,每平方米的平均涨幅为4000元。而智富中环尚城为近日成交量较大的项目代表,项目于2月15日加推了92套房源,此次加推成交价较前一次加推(2015年10月)成交价上涨了近14%,单价涨幅超过6000元/平方米。在一周的时间内,二手房卖家平均上调价格的幅度达到了惊人的4.74%。涨价依然没有让买家的热情减少半分。

  很多人认为:不论房地产商建房,还是按揭贷款买房,出资的都是银行。房价越涨,土地也上涨,就救活了土地财政。房地产成交量越大,银行的账面资金量流动的就越多,挣房地产开发商和购房者的利息收入就越大。在房价疯涨中获利最大的是房屋中介和地方政府,他们属于只赚不赔。房地产开发商也获大利,他们属于利益和风险相连。银行也获得不菲利息,但最终的风险还是要由银行来承担。

 

 

26日,央行行长周小川说“房贷款应该有大力发展的空间”言犹在耳。

2016年2月26日,G20财长和央行行长会议在上海拉开帷幕。在上午举行的人民银行记者会上,周小川指出住房贷款还有大力发展的空间。(图片来源:东方IC)

再看今天,花桥告急、杭州告急、上海早已沦陷……就连此前一些去库存有问题的城市也烧了起来,在朋友圈到处是排队购房的场面,一些中介甚至惊呼电话被打爆,25小时不关机!

2016年首月房价同比上涨的城市数量增至25个,占比超过30%。

   数据显示,房价涨幅最高的城市仍是领涨全国房价14个月之久的深圳,与去年同期相比暴涨52.7%。上海和北京分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后,广州房价的同比增幅也超过10%。

  在广州,此前开盘即时光的万科山景城,节后迫不及待地加推,开盘半小时就被抢光一楼盘500人到场、半小时售罄。
  上海周边的楼盘也借着这波行情火了起来。在杭州的绿城杨柳郡二期开盘,甚至出现了1000人抢388套房源的局面。

而在上海,路劲上海派在开盘前的半夜,就吸引了近百位购房者连夜排队,而队伍中居然还有朋友裹着被子来,让不少业内人士大呼意外。

  周末的人民广场,也成了开发商的战场,早上和中午都有看房班车,每车装满即走。这些车辆一天都要来回好几趟。
  而自行驾车前往的市民在该楼盘附近2公里内甚至找不到空位停车。上海各区的交易中心依旧延续着上周的火爆情形,但不同的是这次队伍已经排到了马路上……
 

  太仓一公寓开盘不到半年600多套只剩下40套,客户可以选择的余地很小,而临近上海的花桥,其地铁口附近住宅均价也从去年的8500元/每平米上涨到11000元/平,再好一些的地段甚至高达15000元/平。
 
 

附录:

 地方财政深患房地产依赖症 降房价有时政府会反对

华夏时报  2016 02 28

 “房价能升、能稳,但不能降。”对于市场上“降房价”的呼声,北京一家开发商负责人2月24日在接受《华夏时报》记者采访时道出了“开发商想降房价但自己说了不算数”的窘境:“房价是不会主动降的,各利益相关方都不允许这么干。”该负责人坦言,即便开发商想降房价有时也会遭到地方政府的反对,“尽管地方政府不会发文阻止降房价,但压力很明显”。
  中央经济工作会议提出房地产去库存,并鼓励适当降低商品房的价格(注,然而近期实际情况是,出台去库存新政策后,房价不降反而疯涨;在落实这一政策时却遭遇来自地方的阻力。国家住建部咨询专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫2月24日接受本报记者采访时表示,“市场不好时,地方政府不让开发商降房价,无异于让开发商自杀。”
  对此,中原地产市场研究部总监张大伟对记者分析称,中国的房价已经不是供求关系能左右的了,而是不同的利益方在博弈。“实体经济下滑,地方政府土地财政依赖更重,作为经济支柱的房地产业就显得尤为重要。”独立地产评论员顾海波认为,这是一个危险的信号。
  

房价上涨推手
买房和炒股一样,是买涨不买跌

   在这样的逻辑之下,开发商一般情况不会轻易选择主动降价卖房,而是尽量死扛。也有例外,那就是房价已单边暴涨了近20年、越来越多的人只能望房兴叹、库存压力激增上了中央的会议议程、经济低迷企业不得不现金为王……即便如此,开发商即使有了降房价的心思,行动起来也往往是阻力重重。
   降房价叫得最响的是想买房的老百姓,整天喊房价太高,但就是买不起房子。与没有房的不同,有房一族却并不希望房价下跌,反而盼着房价上涨,因为一旦房价下跌,那他们的资产就贬值了。“有房者更有动力来阻止房价下跌。”一位多套房的房主说。
 事实上,房价里有多少水分,普通老百姓并不清楚,但开发商很清楚。“主要在开发商那里,他们的钱也是从银行贷的。”上述北京开发商负责人向记者坦言,“现在的房子很多都不是开发商的,而是银行的,房子降价赔得最多的将是银行
。”

 


阻力还远不止这些。
 “中国的房价已由不同的利益方在博弈,参与者包括地方政府、开发商、炒房者和真正需求方等四方,相比利益方的强势,消费者则自始至终处于弱势地位。”张大伟表示,房价上涨的主力推手主要还是地方政府。
这似乎还是一个迫不得已的选择。
   据了解,不论是一线城市还是二三线城市,五六年前买下的土地,如果至今未开发,光地价就翻了数倍,完全可以坐享其成。“地价占了房地产开发成本的相当比例,且一年比一年高,由此带动房价往上涨。”我爱我家的一位工作人员说,地价比房价涨得更快。
   据上述中介工作人员介绍,地价炒高源于政府采用拍卖的方式出让土地,把地价不断推向高点。而随着央企大举介入房地产开发,因为不缺钱又有政府背景,结果导致地王频现,这一切都成了房价上涨的背后推手
   除土地价格暴涨外,房地产的其他成本也在不断上升,比如钢材、水泥等建材价格。“可能有人会说,建材成本的增加,在房地产成本构成中所占比例微不足道,对房价的影响有限。”长期为房地产提供钢材、水泥的建材商刘冰明确表示,到今天为止,房地产仍然是暴利行业,是其他任何行业难以匹敌的
   “成本增加,开发商是不可能自己掏腰包的,肯定要转嫁到房价上去的。”刘冰说,尽管建材成本对房价的推动不大,但并不等于没有推动,相反还为开发商提供了房价上涨的借口。
   另外,房地产的规模效益明显,并与中国的大小城市扩容相伴相生。据报道,当初广州的城区面积仅一千多平方公里,如今已扩大至3800多平方公里。像广州一样,如此快速扩张的城市不在少数。
   水涨船高,房价降不下来,库存则越积越多。数据显示,到去年12月底,全国房地产待售面积为7.18亿平方米,在建面积73.5亿平方米,超过80亿平方米的库存。按照业内的估计,要去掉如此海量的库存,至少需要6年的时间。“去库存并非只是卖房那么简单。”张大伟说。


  难解的症结
   在过去十余年中,各地方经济的发展早已离不开房地产这一支柱产业,未来也很难从根本上转变。这是一个解不开的结。
  “在县市级的地方,房地产仍然是当之无愧的支柱产业,这就是为什么中央进行调控,他们很难积极配合的根源所在。”四川省一位要求匿名的副市长曾对《华夏时报》记者表示,经济发展落后的地方,没有大的产业项目,只有依靠房地产来带动经济的发展
   正是基于此,房地产成了地方政府财政收入的主要来源,有的地方甚至成了“惟一”的来源数据显示,2015年各地房地产销售12.8495亿平方米,政府拿了销售额8.7281万亿元的73%;其中,房地产开发所需的土地供应,成为各地方财政的主要组成部分。记者在采访中看到,在一些地方官员看来,对于房地产业,无论中央怎么调控,地方政府总有自己的算盘。
   “离开房地产,各行各业都将受到打击。”上述副市长表示,房地产的带动作用是不可低估的,能带动几乎所有行业的发展。
   另外,不可否认的是,在中国,房子是居住的,更是一种理想的投资品。在银行利息很低、股市风险较大等因素催动下,房子成了最为保值增值的投资品。
  “从商品房诞生至今,可以说其价格行情一路高奏凯歌。即使有房价下挫的时段,那也是短暂的。”一位炒房者说,房子超强的增值能力,像兴奋剂一样令人振奋。许多已经买过房的人都享受到了房子巨大增值所带来的好处,进而一而再、再而三地不断买房。
   对于市场上“降房价”的呼声,广西南宁鼎盛联合置业董事长任尔翔说,只有地方政府减少对土地财政的依赖,推出更多实质性优惠措施,开发商才有降价空间,房价才能稳住。但问题是,如何让地方政府学会为自己的错误买单,让市场机制真正发挥决定性作用,让房价有涨有降,恐怕这不是一件容易的事情。