以下是樊纲讲话全文：
首先，针对现在在房地产流行的两个似是而非的观点，我讲两个问题，第一，说现在房地产价格飙升是因为货币流动性多了。一切价格上涨跟货币当然都有关系，货币是像水一样的，有任何的缝隙它都会钻过去，猪肉价格也是它，蔬菜价格也是它，房地产价格也是它，都是有货币的原因，货币是一般等价物。但是你仅仅批判一般等价物，解决不了你的问题，而且在某一个时点上，某些阶段上，你的价格变化不一定就是因为货币增长。
这两年的货币比前两年增加得更少了，为什么房地产价格飙升了，前两年为什么不飙升？说货币多了，货币怎么不到三四线城市，怎么都到一二线城市了？它现在不到猪肉那里了，怎么就到房地产来了？怎么去年炒股，现在不炒股了？货币政策现在基本是中性的，不能紧缩，也不能增加，但为什么就变成它的原因了？大家说现在老百姓手里钱多，老百姓手里钱多是因为货币增多了，还是他的收入增长了？
如果说房地产市场的需求增加是因为贷款特别宽松，这里面有货币政策的问题，但是好像最近这一年多来也没有特别宽松，对二三线城市宽松一点，好像有一段时间对一二线城市有一点宽松，但是马上又收了。现在是不是因为货币多了导致房地产价格上升？你去分析分析原因吧，这话如果再说下去，你刨根问底，自己去刨一刨。
第二个似是而非的观点，很多房地产商说，房价高是因为地价高，现在的地价高于过去的房价。那我就问一个基本的问题，各位都是做企业的，这地价不是你拍出来的吗？你要不预计未来的房子卖得比现在好，你为什么拿这个地？是因为我们现在的地再不拿，我们没活干了？
所以作为专业人士，就不要再讲这些外行的话，这听了多年了，今年好像这个问题还特别严重，大家都抱怨地价太高了，你嫌高可以不要拍。对市场的分析，对市场的预期，很多不是老百姓市场，很多是因为我们内部在引导，引导房价涨上去。包括我听媒体人的一些讲话就是，高了就好，引导它往高了走。二三线城市现在有一个普遍说法，说房价高了才能去库存，你要再把房价涨上去，你能把人留下吗？可能会暂时解决一部分库存问题，但是根本问题你能通过房价高去解决吗？大家买了那个房子将来有人租吗，有人接手吗？所以我们需要冷静地、深入地分析这些问题。
我个人很赞同关于房地产要有春夏秋冬这个概念，房地产有些波动，在一定意义上是正常的，这也是我们洗牌的时候，也是优胜劣汰的时候。
房地产火的时候没有人干这些事，这跟其它行业不一样，其它行业有库存了，大家要去库存，兼并重组、产业集中度提高。在经济过热的时候，这些事没人做，都有碗饭吃，谁都不做这个事情，市场经济的某些职能正是在这个低谷发挥作用。
我们的房地产现在还不算低谷，一二线是房地产的主体，现在这个主体已经进入了新的阶段，当然现在逐步在平稳，其中有政策的作用。但是我们要从更深的一些层次上去思考这些问题，而不是停留在一些表面现象上。
今天我想讲的主要问题就是，回想过去的一年，最大的一个房地产现象，就是两极分化问题，一二线和三四线分化差距的问题。
这个话题过去也讲了多年，是城镇化战略的偏差问题。到了这次出现两极分化之后，我说我们到了再反思这个问题的时候。所谓城镇化和城市化，你要抠字眼的话，没有什么大的差别，都是农民要进城，但是在实际执行当中，在指导思想上，在政策落地上，这两个是有差别的。
特别是我们多年的城镇化的基本思路是限制大城市发展，鼓励小城镇发展，结果是大家还是往大城市走，大城市的规划一再突破，刚做一个500万人的，接着就有1000万人了，深圳前两年做一个800万人的规划，现在已经是2100万人了，土地也受限制，公共产品也受限制，基础设施建设做的规划小而又小，结果就是大家都很拥挤，房价飙升。
另一端，在一些小城镇，好的想法是我们到小城镇发展产业，去创造就业，结果小城镇没这个功能，企业到哪儿去发展？它要根据各种条件。人往哪儿走？人是有理性选择的，是趋利避害的，要找就业，要找收入，找比较好的收入的就业，小城市提供不了，结果小城市楼盘建成之日就是人口走光之时。
所以这个基本的问题是违背了城市化的基本规律，城市化在早期阶段一定是人往大城市走，因为大城市提供聚集效应和规模效应，才能使更多的产业发展，更多的就业能够提供，包括人的聚集带来服务业的发展，人的聚集带来了时尚产业，带来了各种文化的发展，这是年轻人所需要的。
所以你说人往哪儿走，你就问问你的孩子，你还不用问城里的孩子，你问问农村读过高中的孩子，他会留在小城镇吗？别说你去了，他都不去，这是城市化的规律。
大家说，现在发达国家有很多小城镇，也有很多的发展。这些年发达国家其实也是特大城市的发展，他为什么有很多小城镇，大家去看了都觉得很欣赏？西方的工业化跟我们的工业化进程有差别，西方在两三百年的漫长的时间里面实现了工业化和城市化，在这个过程当中，这些劳动力也是到大城市去，但是二三十年之后，就开始有退休的人了，特别是在有社保以后，退休的人慢慢回到了老宅，去买个别墅，不必去到城市拥挤，回去追求乡村生活，这时候他把社保，把高收入带回了农村，带回了小城镇，这样就把小城镇和一些村落都发展起来。
从日本、韩国、中国这些新兴工业化国家的发展来看，我们是后发国家，我们是在很短的时间内、在一两代人的时间内实现了工业化进程，因此这个阶段一定是大城市首先发展，小城市人口流失，要经过一代、两代甚至三代人退休的时候，人口开始回流的时候，小城市的人口才会稳定下来。
因此，现在不是把小城镇做大规模的时候，现在小城镇的任务是保护好生态，保护好历史，保护好那些老宅，保护好那个文化，我们为将来的人口回流打好基础。现在有些退休的人开始想着回去修修自己那个老宅，这是未来的趋势。
我们的城镇化战略，就是要发展小城市、发展小城镇。据说提出小城镇发展的费孝通先生，他在晚年的时候曾经对他的学生说，在这个阶段小城镇可能发展不起来，先提小城镇可能是不对的。我们到今天还非要和城市化的规律对着干吗？我们为什么不去顺应这个规律，顺应中国14亿人口的大国会出现若干个几千万、上亿的城市群、城市带的思路发展？而不再搞这些优惠政策，去鼓励那些小城市的发展，这是到了我们现在要反思的时候。
这个话题我在好几年前就在咱们的论坛上提过，但是以前这个问题还没显现出来，今年应该说显现出来了。现在不仅仅是一个政策问题，现在是要调整战略的问题了，调整我们的指导思想。
现在的楼市冰火两重天，这是一个突出的问题，这也进一步说明我们的房地产调控政策是有区域性的，不能一刀切，不能做一个宏观的政策、一般性的政策，而是要落实到每个区域、每个地区，针对特殊问题要进行特殊的分析。但是在基本点上，我们的城市化发展战略，发展大城市在现阶段作为一个政策战略的核心应该确立起来。
真正改善中国房地产市场，需要的是房产税、农村土地流转制度、城镇化战略调整通盘考虑、多措并举。可中国的实际情况是，这些措施长时间无法推进、实施，房产税、财产税这一类的经济调节机制到目前为止也仍未进入国务院议程。在这种情况下，一旦房地产市场上需求大涨，政府就只能采取限购这样的行政手段来控制房地产市场。
从供给关系来讲，中国房地产市场如何从控制需求转向控制供给？城镇化战略的调整是一个关键。国家开始积极建设的“特色小镇”，能否真正扭转房地产市场的局面，还要看这些“特色小镇”能够创造多少就业。否则最后也未必能够发展起来。
拓展阅读
《樊纲：城镇化战略导致小城市房地产过剩》
本文源自樊纲在深圳东进战略专家研讨会中的发言实录
樊纲：我们今天的会议有很多专家参与来研究讨论，我想包括两个方面：一个方面是深圳市本身的发展，深圳市本身城市的发展和持续的增长；第二个话题就涉及到区域的合作，这不仅是深圳的问题，粤东甚至更远的地方，深圳和周边一些城市的合作，等等。包括很多具体的合作方式，现在包括不仅是交通、不仅是经济、企业之间、开发区等等，包括社会方面的合作都需要进行，那么我们也在思考怎么进行区域合作。
其他国家的，所谓大纽约区、大伦敦区、大波斯顿区人家是怎么合作的，这些都是需要研究的问题，我相信大家在后面会有更多的讨论，我个人就先不进行这些问题的讨论了。
在此，想跟大家分享一个话题，也是中国现在面临很多问题的，一个焦点，就是关于城市化发展的战略问题。
迄今为止，我们中国讲的城市化不是“城市化”、是“城镇化”，我们正式用词是“城镇化发展战略”，其中特别鼓励小城市发展、鼓励小城镇发展，鼓励人们不要远离家乡；与此同时，限制大城市发展，最近又出一波限制大城市人口增长、限制大城市规模继续扩大的这些政策和指导思想，就此，我想谈点看法。
为什么人类都走上城市化的道路？从经济学角度，社会学、心理学、文化这些我们放在后面再说，从经济学的角度，最基本的原因是因为城市化能够提供一个东西叫做“规模经济”、叫做“集聚效应”。同样的基础设施的投入，然后我们现在搞城市化就可以支撑很多企业发展、创造很多GDP、创造很多就业，过去我们搞乡镇工业，分散的搞工业，我们基础设施你要搞多个基础设施才行，铺条电线，铺到山沟里、铺到乡镇企业去，一根电话线就得花多少钱，因此基本的原因是因为城市化效率更高。最重要的是创造更多的就业，不仅是企业发展了企业效率提高了创造就业，而且人的聚集本也创造就业，因为人口的聚集提供服务业，人口聚集在乡村里面，你要吃饭走个20公里地，那个餐馆也不会发展，所以一个基本是人口聚集的问题，然后文化、社会各种。搞大城市，处理垃圾都比分散的小城市要有效率，那现在还讲环保这些问题。包括我们搞轨道交通、集中交通，不同的生活方式，它本身更加经济、更加有效率，所以这是城市化基本的逻辑。
就沿着这个逻辑往下推，什么样的城市能够发展呢？那一定是能够创造更多就业的城市能够发展，因为人的基本问题是要就业，特别在经济发展、城市化发展的第一阶段、早期阶段，人们都在脱贫的过程当中，都在找工作的过程当中，那他一定是向那些能够创造更多就业机会的城市，特别是大城市聚集。中国如此，其他国家如此，全世界莫不如此。
联合国前些年还搞过一次城市化研究，那研究的结果就是大城市有效。人的流动、人的迁移就是这个规律，他冲着有工作就业机会、有服务业、有文化产业的，提供更多生活便利的这样的城市去发展，去迁移。就包括文化发展，没有规模是很难的，你没有1000万人口你都养活不起一个音乐厅，你只能卡拉OK。所以我们就看到现在人口在向大城市聚集，而我们的城镇化这个战略就有点逆规律而动的嫌疑了。原来都在小城市，当然了我们过去因为户籍政策，农民工在城里待不下，待不下就要回到小城镇，村里面周边的小城镇、小城市，但是他现在回去了，他下一代还回去吗，我们现在搞新型城市化了，我们逐步解决农民工在城里面能够永久待下去的这种机制了，土地制度、户籍制度逐步都要改革，我们的蓝本制度、积分制度，等等都在逐步解决这个了。那农村教育水平提高了，电视有了、网络也都有了，他的下一代还回去吗，还会到小城市去吗，然后这些小城市发展最初也可以提供就业，建设当中也会解决就业，但是长远的就业呢，制造业在什么地方，服务业在什么地方，所以我们看到基本城市是小城市的人口在流失，三四线城市人口在流失，最近的房地产的问题暴露了这个问题，一二线城市价格还在暴涨，需求在增长，三四线城市去库存、去库存，盖了很多房子、人口没了。
所以现在中国的土地市场，中国房地产市场基本问题就是一个划分，两级分化，人口进入城市和人口流出城市。房地产也好，其他的行业也好，基础设施建设，我们的交通产业，你就去看一看，这个城市的人口是在增长还是在流失。而且中国是一个地域广阔的大国，我们有内陆和沿海的差别，内陆人口聚集的这些大城市还是在发展，但是沿海地区恐怕一些中小城市也会发展。所以你先不要看中小，你去仔细考察考察这个城市人口在流失还是在增长，或者它基本目前是平稳的，经济有点波动的时候，现在还是平稳的，但是增长的潜力还在。
我们这样一个战略，所谓城镇化战略导致的是小城市的房地产过剩，有些地方可能出现将来成为鬼城，特别一些内陆的小城市，这个问题就会相当严重。因为当时也是，因为国家有城镇化战略，国家说城镇化，我底下就发展中小城市，那么小城市也就宣传，然后我们的房地产就去拿地，建了很多房子，现在就成为库存。这是第一个造成的后果。
第二，就造成了大城市拥堵。不鼓励大城市发展，老是限制大城市发展，结果我们大城市的规划永远按照比较小的那个人口规模在规划。规划完了就拥堵，就现在的“城市病”一大部分是有人为因素的，是因为我们的指导思想就没想做大城市，我们的格局在最初的时候，那城市规划的格局就没有打开，就想着我就几百万人口，你又限制不住。随着经济的增长、就业的增长，人们进来，人们追求就业的增长、追求收入，导致这人口就不断的扩张。
大城市是有“城市病”，大城市有大城市的拥堵，“北漂”、“广漂”他们也有他们的苦处。我说如果一开始我们的城市格局就是想着更多人口的聚集，我们不会像现在出现这么多的“城市病”的问题，这么严重的“城市病”。我说这是发展中国家，后进国家都有这个问题，后进大城市都有这个问题。这一块是我们跟欧洲他们的差别，就是欧洲他们早年的城市化进程没那么快，因为他工业化进程没那么快，他是在两百年时间里面，在几代人过程当中逐步实现工业化和城市化。这时候他的人口是一代人来了、一代人退休了，他的小城镇是后来退休的人回去住了，他离开大城市的拥堵，他回去住，他把那老宅又好好修一修。然后小城市，退休人回去了，服务业就要发展了，所以一些小城市逐步就保留下来，所以他大城市拥堵情况还没有那么严重。而我们后发国家，我们工业化速度非常快，我们压缩一代人、两代人时间里面我们走完工业化进程，那么这个时候城市化水平特别高，就是大城市特别容易形成特大城市，典型的就是，说东京已经远点了，典型就是韩国的首尔，现在他50%左右全国的人口集中在大城市区，就是这一代人里面实现城市化，退休的人还没出去呢，退休出去的人很多社会因素等等还要考虑的。
我也不是说只我们有这个问题，日本、韩国也都有这些问题，日本采取多少政策，“不要到东京来、不要到东京来”，最后大家还是到东京来；韩国，“不要到首尔来，我们在小城市待下”，最后还是到首尔来。大城市本身不希望那么多人口，他管理上很麻烦的，投入需要也很高。但是你仔细事后想一想，你这个投入有了人口、有了GDP增长，有了一弯活水，这个是特别不一样的。
我们深圳这几年特别好，除了我们高科技发展这是最主要的，企业的发展这重要的因素，另外一方面就是人口流入带来的活力。当然人多了，你一开始规划就没那么大，我们土地效率也是按照比较少的人来规划的，那当然房价就高了，供求一定是出问题的。所以我们现在讨论城市发展，我们讨论我们跟周边区域的合作，是为了解决这些问题。我们保障房都没地方盖，我们向周边区域了。当然是为了解决这个问题，但是反过来讲，我说我们现在亡羊补牢，我们现在是不是把这个问题就想得更开一点，想到我们深圳可能还不止我们现在将近2000万人口，深圳的活动人口，就白天来深圳上班，晚上来深圳吃饭、看戏（电影），一个城市的活动人口，我相信我们几年前提这个3000万的概念，但那会说的是2050年，那时候深圳只有1100万人口，讲的是2050年达到3000万人口，现在我想2030年都有可能。面对这样的前提，我们能不能把这个城市的发展蓝图想得更宽一点、更大一点。这样，为后面的事情更好做一点，我们交通怎么布局、我们社保怎么发展，这些都是社会政策，我们的社区管理、我们的城市管理怎么去解决我们现在的问题，同时面对未来的问题，早做准备。
因此，这个问题是个大问题，是中国的城市化发展战略。我们作为智库，我们最近也要写这方面的报告。而这个问题，对于我们深圳来讲、对于我们东进战略来讲是非常现实的问题。在此抛砖引玉，提出自己的个人观点，供大家参考。