笔者几年前就多次预测万达百货的衰退，为什么？因为没有自己的知名品牌主力店，而是为他人做嫁衣，变成没有竞争力。所以，去年以来万达百货大量关闭了。而万科物业现在大量并购，即有合资的，也有独资的，但是，大量的并购物业并不能为万科带来利润，相反，即消耗大量资金，又大量消耗人力物力，虽然快速扩大容易上市，但是没有什么业绩的扩张是风险巨大的。即使上市，也是可以快速摘牌的。所以，笔者认为万达百货今日或许是万科物业的明日。

北美物业管理公司前50强市场占有率接近30%，最大的物业公司First Service在北美市场占有率是4%，而中国前50强市场占有率现在是5.6%。中国住宅总量是244亿平方米以上，彩生活规划到2020年物业管理面积扩张到10亿平方米，而万科规划到2017年物业管理面积要到5亿平方米。但是，中海地产虽然管理物业面积5000万平方米，但是却是高端商务物业，利润率行业最高，2014年管理收入20.1亿港元，同比增长13.6%，管理面积约5000万平方米，同比增加25.0%。目前碧桂园物业管理面积7701万平方米。

彩生活物业管理的模式是对于委托社区，彩生活派出社区物业的主任、管理人员各一名，而彩生活APP上面显示的周边社区商业有限，而且未必质量令人满意。所以，出现南京等地要求推出彩生活物业管理。那么，万科会不会也有如此的后续问题出现？

笔者认为，万科急着想把规模做大，但是，后遗症是没有盈利怎么办？另外，大量收购物业就意味着资金的扩张，债务率会急剧上升，对万科品牌是一个伤害，对评级含金量是一个降低，对资金链是一个考验。

万科在物业乃至房地产方面需要哪些创新才能成功？

笔者认为，第一，需要打造一批刚需、平价、酷、帅、时髦的知名品牌产品，鞋服箱包。才是社区O2O盈利的关键。第二，需要给万科社区居民提供一个投资高回报率的领投机会，比如，这些刚需知名品牌产品可以给社区居民跟投，万科领投，综合创新专家指导创新。一般预计年度回报率在20%左右或以上。只有这些才是拉动万科住宅三四线城市销售的火车头。第三，通过综合创新专家改造入驻万科写字楼企业，万科写字楼的单位面积租金会翻倍，出租率会达到100%，可以成为最赚钱的写字楼，如果笔者这种写字楼巨大的收入注入万科物业，将是万科物业超越中海物业的方法。万科知名品牌刚需平价产品可以给创新改造的企业员工进行大量销售，万科社区O2O可以跨界了，可以进行“飞地”服务了。这些利润注入万科物业，万科可以形成巨大的利润来源。另外，改造入驻万科写字楼企业的系列创新，万科还可以分得四成被改造企业的超增利润，万科可以把这些利润注入物业。这就是中国最赚钱的物业，如此，万科物业从现在的粗放型通过笔者的一系列创新改造后变成精细型、高质量型物业公司了，不会出现彩生活这种只长壳（规模）不长肉（净利润）的粗放型模式。

如果万科想夺得中国第一大盈利物业公司，那么，仅仅依靠抢地盘是不够的，还需要综合创新专家的大量改造入驻写字楼、购物中心的企业，才是成功的方法。如果万科不是这样转型，仅仅贪图规模，由于没有利润还亏损，变成扩展越大亏损越多。最后，品牌美誉度受到损害，企业评级含金量受到损害，债务率有可能急剧上升到60%或以上，股市失灵有可能导致一线才是豪宅难卖，加上房产税的即将出台，房产登记制度的推行，万科地产有可能陷入突然的困境当中，这并不是不可能的，如果真的发生这一步，万科只好关闭一部分物业，就像万达关闭百货。所以笔者说，万达百货今日或许就是万科的明日。