旅游人文景区初期开发案例分析（六）

张建平

三、景区可持续战略的要素。

（一）契约要素

     初溪土楼群系福建土楼申报世界文化遗产的重要组成部分，对景区资源保护、环境整治等软硬件设施的综合考量甚高，涉及的“婆婆”也多，如“旅游、文化、文物、土地、林业、水利、公安、消防、工商、税费、防疫及镇政府”等相关部门。

   “依法监督、科学规划、合理开发、规范经营”是旅游景区开发建设、永续利用的基本法则。为了有序地开发和利用初溪的旅游资源，确保公司经营活动的顺利运行，减少投资风险，获得投资收益，公司分别与县旅游局、镇政府、派出所等部门签订合约。

1、公司与县旅游局签约要略。

    ①政策指导和服务：落实市政府“关于进一步扶持旅游重点产业发展的规定”的文件精神，及时给予公司旅游相关法律、法规方面的指导，其中包括“旅游交通、旅游景点、旅游安全、卫生环境、通讯服务、旅游购物、旅游资源、资源保护”等方面的综合指导和服务。邀请公安、交通、公路、铁路、卫生等相关部门协调解决制约初溪旅游业发展的存在问题，对初溪旅游整体规划的实施提出调控性和修建性的意见。

    ②在优惠政策的框架下，协助疏通引资渠道，引进人才，努力打造初溪土楼品牌，促进区域旅游经济的全面发展。重视景区交通、餐饮、旅馆、购物、娱乐等旅游配套设施和服务水准滞后的问题，聘请业内专家予以指导。

    ③销售指导和服务：协助建立销售预订网络，疏通客源渠道。将初溪旅游纳入永定旅游网络，形成为旅游者提供相关服务的有效网络。牵头组织旅游相关企业建立联合促销共同体，在相应大城市设立联络机构，利用网络接轨，形成促销合力，达到散客聚合组团旅游总量的提高和创收。

2、公司与镇政府的签约要略

    ①政策指导和服务：协助落实各级政府予以旅游企业工商、税收、土地使用、水电使用等方面的优惠政策；协助乙方选择投资项目，并参与项目的考察和论证；对已签订的投资项目协助办理有关手续。

    ②环境指导和服务：保证辖区景区公路的畅通，严禁占道摆摊设点，乱堆杂物及其它有碍交通的现象发生；重视村镇环境卫生，妥善处理污水和垃圾。

    ③安全指导和服务：维护景区的安全稳定，国家法定节假日向景区派驻值班干部；监督景区卫生与安全制度的执行，对损毁景物、林木植被、污染溪流、破坏环境及捕杀野生动物者及时给予严肃处理。

3、公司与县公安局下洋派出所的签约要略

    为稳定初溪景区的旅游秩序，为景区村民和企业员工创造良好的生产生活、经营管理和学习环境，经友好协商，联合申报成立永定县公安局下洋派出所初溪警务站。

    ①警务站领导班子由下洋镇政府、派出所、初溪村两委，公司等有关领导组成，定期召开联合办公会议，及时处理突发事件。

    ②派出所向警务站派出驻站民警1名，保安员招聘以初溪村退伍军人为主，接受公安部门的保安培训，保安人员的工资、福利等待遇由企业发放。

    ③派出所负责对保安人员进行教育和约束，对违反保安制度和员工手册的保安人员经联合领导小组批准予以检查、罚款、劝退或解聘。

    ④警务站对景区及初溪村周边区域发生的治安事件应及时出警，景区保安听从调动，按相关规定妥善处理，确保景区人、财、物及游客的人身安全。

    ⑤警务站办公室及工作人员住房，保安人员的服装、器械等办公设施由派出所向公安部门申购，经费由企业承担。国家法定节假日派出所向景区增派2名以上的警员，所需经费由企业承担。

    协议、合约对经营双方的重要性是肯定的，却不是唯一的。实践证明“心理平衡、心安理得”至关重要，既要合法合规，也要合情合理，凡事失去平衡，问题将层出不穷。如享有集庆楼产权的楼主共计72户，在签订集庆楼承租协议时，有十几户全家在省内外打工或做生意的楼主电话委托村干部或至亲代签协议及领取补偿金。二○○五年的“五一黄金周”景区的停车坪挤满了大大小小的旅游车辆，甚至连初溪小学的操场也用作临时的停车场，一番车水马龙的热闹场景。然而不平的议论也随之产生，“照这种势态发展下去，集庆楼的承租金给的太少了”，包括一些村干部也这么认为。于是有人悄悄地串连十几户外出乡亲，以他们未亲自在协议上签字为由提出原合同不作数，必须重新签过，目的就是提高承租金。商议未果，贴出了“还我家园”的大字报，向来访的官员或媒体控诉上当受骗了，时不时地在集庆楼门前无事生非制造磨擦，并扬言若达不到目的“十一黄金周”将号召全体楼主坚决关闭集庆楼大门，有人戏言“农民要暴动了”。

     镇政府予以高度重视，又一次组织领导班子深夜登门与带头人促膝谈心，邀请他们的长辈及亲朋好友协助做工作，分别委派人员出差跟外出乡亲解释说明……，时机成熟时，县旅游局、镇政府领导主持召开企业、村两委、楼主代表会议共聚一堂寻找平衡点。从大局出发，企业同意从二○○五年十月一日起以高出原承租金1.5倍的标准支付承租金，条件是保证72位楼主代表亲自在补充协议上签字，永不反悔。县旅游局、镇政府、村两委现场见证，一起严重的事件终于有惊无险地平息了。

与此同时，本着“实事求是、互利双赢”的原则，企业与初溪村民委员会亦签订了补充协议。

4、公司与初溪村委会补充协议要略

为了加强初溪景区的管理，完善二○○四年双方协议中的部分条款，在原协议的基础上补充协议如下：

    ①从二○○五年十月一日起，景区每月15日前向初溪村民委员会增交所属景区范畴的公共用地和场所使用资金1000元，全年合计12000元。

    ②从二○○五年十月一日起，景区每月30日前增付给初溪村民委员会公共卫生费1800元，其中馀庆楼60元、庚庆楼150元、绳庆楼150元、善庆楼60元，福庆楼80元、锡庆楼80元、共庆楼100元、藩庆楼100元、公厕6座360元及全村卫生清理费740元，全年合计22560元。

    ③村委会负责与卫生责任人及楼房卫生员签订卫生管理责任书，负责监督检查保洁制度及发放保洁费。村委会的主要领导负责协调处理景区建设中出现的纠纷问题，以及村民与游客，村民与景区工作人员的纠纷问题。

④初溪村民凭接待券参观集庆楼博物馆，凡持有初溪村户口的村民每人每年向村委会领取壹张免费参观券，不得买卖，过期作废。对村委会开具证明属初溪村人的直系亲属一律按门票的五折予以优惠。(第七部分待续)

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