乔启军：东莞商业地产要走的路很长

 

楼市调控促使部分投资者转投商业地产，商业地产投资风险大，盲目的投资会造出商业地产市场产生“泡沫”，有业内人士指出，商业地产也要择其优者而从之，否则还不如投资住宅市场。而目前东莞的商业地产市场备受投资者青睐，但是东莞商业地产的发展尚未成熟，东莞商业地产将如何发展呢？搜房网记者对钜道（东莞）置业有限公司总经理乔启军进行了独家专访。

 

东莞商业地产要走的路很长

 

搜房网：近期东莞多个高端商业崛起，例如星河城，这些商业打破了东莞商业地产市场的格局，你认为东莞商业地产的业态是怎样的？东莞商业地产是否已经到了成熟的阶段？

乔启军：东莞的外向型经济明显，制造业名称之称的东莞在2005年前，商业基本为零，主要以产区商业为主，商业发生业态为粗放型。2005年后，东莞商业随着经济面貌的变化以及城市中心的发展，商业规划逐步改善，尤其近年众多外来人口扎根东莞，虽然对东莞消费有很大的促进作用，但东莞商业还没有达到一个成熟的局面。

 

目前东莞多个商业综合体虽然定位为高端商业品牌，但是实际上与综合性城市的商业综合体有一定距离，东莞商业业态相对低端，相比广州、深圳、香港的商业还具有一段很长距离。造成东莞目前商业发展滞后的因素，与东莞消费者的消费需求、消费习惯以及消费结构有关。

所以，东莞商业地产要迎来崭新的一面，要走的路很长

 

搜房网：随着东莞城市快速轨道交通的规划，东莞未来会贯通珠三角，有人认为轨道交通改变了商业的基本生态，你是怎样看待轨道交通给东莞商业带来的影响？

乔启军：随着轨道交通的建成，珠三角一体化也逐步建立，但是轨道交通未必能给东莞商业带来好处，可以从2方面探讨：

 

1、东莞轨道交通稀释消费流出。随着轨道交通的建成，便利的交通通往珠三角各地区，热爱外出广州、深圳、香港消费的群体会更加的偏向外向消费，随着消费流出的，轨道交通对提升东莞商业地产的市场份额作用不大。

2、带动性消费。一旦东莞的城市规划以及商业规划能满足消费者的消费需求以及消费结构，就会对本地消费者以及外地消费者带动起来，将东莞打造成一个广深消费的滞留区或者说是中转区，此类情况的轨道交通对东莞商业地产起到一个积极的作用

 

搜房网：世博商圈、第一国际商圈一到周末车位供需不足，是否可以理解成商业成熟，您是如何看待的？

 

乔启军：停车位供需不足与商业成熟不太相关，要判断一个商业是否成熟，需要从“近亲消费（固定）”与“远亲消费（不固定）”、间歇性消费与长期消费等方面考虑，近亲消费主要指商业周边居住人口消费，远亲消费主要指非周边居民消费，间歇性消费是指间断性的消费需求，长期消费是指长时间到同一个地方消费的。纵观以上观点，成熟商圈的认定对长期消费要求比较高，成熟商业能把消费者长期留住。

 

 

东莞大道、松山湖大道区域发展成未来东莞商业地产的核心

 

搜房网：2011年以来，东莞城市规划对城区各商圈重新定位发展，你认为这样的政策对东莞商业地产起到很好的促进作用吗？东莞未来商业地产会如何发展呢？

 

乔启军：政府对东纵商圈、西城楼商圈、鸿福路商圈、南城步行街商圈等多个商圈的重新定位规划，一定程度上对商业发展有促进的作用。

对于东莞商业地产未来发展，可以从以下几点分析：

1、东莞以后会围绕东莞大道以及松山湖大道区域发展，东莞大道一直是东莞商业发展的一个重点，而目前的商业形态非常滞后，随着城市发展步伐的推进，东莞大道商业发展会重新规划。而松山湖大道沿线土地资源多，与东莞大道相隔一个同沙生态园，未来随着东莞大道商业的逐步推进，松山湖大道商业也会崛起。

2、东莞商业业态主要是一个独立发展的，镇区与城区的商业发展完全独立的，这样的业态造成东莞商业一直不成熟，为了更好的发展东莞商业地产，未来东莞的商业规划将以中心区为主，将东莞商业资源整合发展，镇区形成局部中心的整合来发展，例如虎门与长安整合、常平与樟木头整合，资源的充分利用，更好的利于东莞商业的整体发展。

3、东莞围绕珠三角一体化的发展贯通起来，新交通背景下的东莞商业地产，将以珠三角一体化为理念，打造城珠三角商业消费的滞留区、中转区。

 

刚性需求的支撑 东莞住宅市场平稳发展

 

搜房网：临近年末，你怎么看到东莞2011年的房地产市场呢？您认为年底东莞会不会出现降价呢？ 

乔启军：东莞住宅市场发展相对平稳，前10月东莞住宅成交达到400万平方米建面，成交量相对理想；由于东莞外来人口众多，存在很大的刚性需求，对2011年东莞住宅市场有一定促进作用。临近年末，东莞近期的价格不会出现大幅度崩溃，中心区降价可能性比较小，由于国家调控政策的制约，部分镇区项目价格会有所下调，如果调控的影响对购房者产生惰性消费的影响，而降价对惰性消费有很大刺激作用，所以年底东莞降价与否，得要看市场环境。

 

搜房网：年末的到来，对东莞开发商的资金会形成紧张的局面吗？

乔启军：由于年关将至，工程款的到期，会导致开发商资金有所紧张，但由于2011年前10个月东莞楼市成交理想，由于刚性需求的支撑，对部分开发商回笼资金有促进作用，而部分项目由于销售不理想，年末资金就会紧张。

 

搜房网：珠三角多个城市已经采取限购措施，东莞年底会限购吗？

乔启军：目前东莞还没有限购，预计明年会出现，但是一旦政策放宽，限购有可能与东莞擦边而过。

 

搜房网：经常受到一些住宅短信促销的信息，相对低价就可以享受三房，对于这样的信息你怎样看待？

 

乔启军：此类短信低价促销的户型多为“边角料”比较多，镇区项目也相对多，东莞房价如同东莞文化一样，“厚德务实”，所以东莞房价不会出现大幅度下跌，所以对于一些相对理想的城区户型，相对低价就可以享受三房难于实现。